最近一段时间，地产行业颇不平静。10月31日，绿地控股公告将对旗下9只美元债展期事项发起同意征求。11月1日，旭辉控股公告尚未与10月份到期债务的债权人达成协议。同日，上坤地产表示公司到期美元债未获展期，票据违约。

绿地，千亿级国资房企。旭辉，闽系民营房企代表。两大知名房企面临债务风险或潜在风险，将整个地产行业推上风口浪尖，“躺平”、“暴雷”话题又出江湖。资本市场上，A股和港股的地产股一度遭遇无差别“扫射”。

不可否认，一些房企确实出现风险，但整个地产行业需要被理性看待。房地产业规模大、链条长、牵涉面广，在国民 、社会固定资产投资、地方财政收入中都占有相当高的份额，对于经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。

(相关资料图)

在“房住不炒”的基调下，地产行业正在经历变革，向更高质量发展。11月2日，央行高层表示，人民银行积极支持房地产行业健康发展，随着中国城镇化进程不断推进，相信房地产市场能保持平稳健康发展。

一个平稳健康发展的市场，不会是野蛮生长的状态，而是要经历去芜存菁、大浪淘沙，在这个过程中，不可避免一些房企出现债务风险，甚至被淘汰，而一些长期稳健的优质房企则成为时代“真金”。

地产大浪淘沙，也是资本“掘金”的好时机。前有恒大，现有绿地、旭辉等，因为经营不善等原因，遇到资金困境。但也有龙湖集团、万科等现金流充沛，是行业逆势周期中“活得好”的代表企业，它们的股价在遭遇压力之下，未来发展前景依旧被投行等机构认可。

跳出来看，龙湖集团等“活得好”的房企，都有一些共同特点，比如财务状况健康，偿债无忧；账上现金流充裕，还在继续拿地；融资成本低等等。

比如，最近几天，龙湖集团连续公告两笔银团提前还款，涉及金额85.5亿元，显示了厚实的家底。龙湖集团稳健的背后，是企业长期稳健的经营理念和战略，以及有一个能够坚定贯彻经营理念的专业管理团队。

房地产大浪淘沙，“淘汰赛”下有喜有忧

近年来，我国每年城镇新增就业人口超过1100万人。这意味着城镇住房的刚性需求仍然比较旺盛。而房地产良性循环和健康发展，也能够为稳定就业、稳定宏观经济大盘发挥积极作用。

过去很长一段时间，伴随城镇化进程，房地产行业高速发展，部分房企为了规模而动用高杠杆，不仅导致潜在金融风险，还在消费市场出了不少问题，比如房价持续被炒作，商品房品质漏洞频出。

正是看到了房地产存在的问题，监管部门及时出手，从保障民生的“房住不炒”，到确保金融稳定的“三道红线”，引导房企回归到与经营相匹配的杠杆水平。

比如“三道红线”，监管根据净负债率、现金短债比等指标，将房企分为红、橙、黄、绿四档，不同档位对应不同有息负债规模的扩张限制。

新规之下，各大房企举债扩张行不通了，整个市场由快速发展转向平稳过渡，房企开启了降杠杆的过程，谋求更充沛的现金流。

近两年，有的房企因为没有及时降杠杆，调整经营节奏，陷入资金困境。同时也有房企虽然杠杆率较低，但销售不及预期，或者因境外债违约等没能幸免。

房地产大浪淘沙，这是一场“淘汰赛”，既有企业陷入经营困境的忧，也有优秀企业稳健发展的喜。

综合来看，房企优秀的标准和是否是知名民营房企、是否国有股东背景无关，而是要禁得住“灵魂三问”：财务是否健康？是否还在拿地？融资成本是否低？

以龙湖集团为例，财务健康度上，账上800亿现金。10月30日，龙湖集团CFO赵轶表示，公司正在安排提前还债，顺利的话，明年到期的债务将为200亿元左右，上半年到期债务几乎为零。

10月31日和11月1日，龙湖集团连续公告两笔银团提前还款，涉及金额85.5亿元。同时，龙湖集团也在准备资金赎回明年到期的美元债，不出意外的话，明年在海外没有任何债务到期。

厚实的家底支撑下，龙湖集团持续拿地，9月至今拿地超100亿，就在10月31日苏州的土拍中，龙湖集团以19.6亿拿下苏州相城商住地块，持续深耕长三角重点城市。当下，不少房企疲于保交付，有钱拿地的房企是真“土豪”。

再看融资成本，龙湖集团平均融资成本在3.99%，整个行业融资成本低于4%房企仅有四家，其他三家是中海、金茂、华润。

不仅如此，龙湖集团连续六年保持“三道红线”绿档，一系列财务指标均维持行业内的较高水准，其中现金短债比4.07，平均账期为6.28年，一年以内到期的短债占比约10.1%。

从上面这几个维度来看，地产业大浪淘沙时代，稳健是走得更远的法宝。

“真金”浮出水面，龙湖样本是怎样炼成的？

大浪淘沙，始见真金。2018年9月，地产界出现“活下去、活得好”的声音，其中“活下去”当时听起来不合时宜，如今成为一些房企的首要目标，“活得好”成为奢望。

与此同时，龙湖集团等稳扎稳打的房企穿越周期，成为“活得好”的“真金”样本，这是如何做到的？

以龙湖集团为例，财务稳健背后，源于其稳健的经营理念和战略。经营理念和战略又靠管理团队来提出与执行，从这个意义上讲，今天龙湖集团的局面，与新任龙湖集团董事长陈序平为代表的管理团队的前瞻判断有关。

比如经营端稳健布局，在2021年7、8月份，陈序平的职务还是龙湖地产航道总经理，就洞察到行业出现变化的苗头，主动进行战略聚焦，一个是城市聚焦，另一个是航道聚焦。

城市方面，陈序平系统梳理了龙湖集团进驻的68个城市，筛选出20个重点城市和14个机会城市。2021年9月之后，龙湖集团着重在这些高量级城市进行投资拿地。

航道方面，陈序平提到，航道将全面回归生意逻辑，每个航道业务都能实现自身“造血”。

未来，龙湖集团经营战略的核心关键词是现金流安全。在地产开发业务，陈序平提出要关注经营性现金流、保障回款率。比如龙湖集团通过一套科学的工具，今年首开的项目，经营性现金流平均回正周期12-18个月，最快的项目只需要6-8个月。

现金流安全的另一重保障是经营性业务。在陈序平的规划里，未来5-10年，龙龙湖集团的经营性收入会占到整个集团营收的30%，为公司贡献50%的利润。

经营端稳健布局，财务端严守纪律。无论市场起伏跌宕，龙湖集团坚决控制短债比例及外债敞口、坚决保持低成本及标准融资渠道。正因如此，龙湖集团在同行债务违约下，还能够提前还贷，按自己的节奏拿地。

稳健的经营战略需要成熟专业的管理团队来贯彻执行，龙湖集团管理团队的核心人物，已经从外界熟知的创始人、董事长吴亚军，过渡到陈序平为代表的职业经理人团队。

早在2004年，吴亚军启动“仕官生”项目，为公司培养人才，也为如今的交班埋下伏笔。2008年，陈序平从清华大学硕士毕业，以仕官生身份加入龙湖，从工程经理、项目经理一路接任CEO、董事长职务。

吴亚军对陈序平很是赞赏:“陈序平有很强的方向感，对龙湖文化认同，企业家精神、生意逻辑，组织能力、再到驾驭大系统的能力，都很突出。”

职业经理人接班，是一家企业管理团队成熟和有序的标志，是企业基业长青的基础。比如海外的苹果公司和微软，国内的阿里巴巴和美的集团，在创始人退休后，都选择职业经理人接班。

与职业经理人接班相反的家族内部接班，像是一场胜率极低的赌注。据《商业周刊》数据，美国传承到二代的企业不到40%，传承到三代的不到13%。根本原因在于，家族企业依赖于创始人和个别精英，创新能力和执行能力薄弱。

经营稳健、财务健康、职业经理人顺利接班，龙湖集团的发展节奏赢得机构的赞誉，比如花旗、大摩的分析师认为，龙湖集团资产负债表强劲，市场不该担忧流动性，同时公司管理迈向机构化，战略具有连续性，维持“买入”或“增持”投资评级。

房地产大浪淘沙，有企业在浮沉中挣扎，也有企业已经金光闪闪。