世界快报:黄埔区府vs云埔，300万怎么选？我说给你听

(相关资料图)

最近呢，有个朋友问了我个问题。

他的需求很简单，预算不到300万，买个上车房，天河上班，想买山畔，在和云埔做对比。

星樾山畔上周加推了一批三房单位，总价最低不超过300万，的确吸引了一波关注，但同等价位中，科学城的云埔板块也有选择。

怎么选？其实很简单。

区府就是科学城的一级核心区域，云埔和长岭居属于二级区域，区府已经成熟，云埔和长岭居还待开发。

目前两个区域之间是有价差的，而且价差未来也会一直存在。

如果预算足够，建议上一级区域，况且，区府板块和云埔板块从公共交通的连接上来看，区府板块和天河、老黄埔、知识城，甚至大学城的联系更紧密，毕竟有21号线和7号线（在建中）以及6号线。

所以，建议他买星樾山畔。

从地段上，科学城区府板块的价值，大家都懂的。

第一，现在科学城有档次的配套资源都集中在区府，成型商业都在区府，地铁也集中在区府，最大的三甲医院也在区府。

资源的沉淀是需要时间积累的，自1998年科学城概念落成，首先发展的便是区府板块，区府放在这里、高端商业优先放在这里，三甲医院优先放在这里，经过多年资源的倾斜和努力才形成区府板块现在的面貌。

外围要达到同样规模需要依然需要很长的周期，何况，外围的资源也不会给得那么好，所以，差距是不可磨灭的。

看数据就懂了，2015年区府板块科城山庄售价约 1. 7 万元/㎡，同时间段云埔板块中海誉城售价约1.4万元/㎡，而现在科城山庄二手约 5万元/㎡，而中海誉城二手约 3.5万元/㎡。

造成价差的原因，说到底就是成熟度，这也是二手更愿意选成熟区的原因。

△星樾山畔配套示意图

第二，区府即将开发完毕，未来无货供应，想住进商业更齐全的配套、更成熟的区域，只能加价买二手。

而未来新房都在外围，外围的竞争压力比区府更大，与其未来还要挤进核心，不如现在就进核心。

第三，目前科学城区府在售大户型为主，加上招拍挂市场也不会再有白地供应，所以山畔应该是科学城最后的小户型，预算不够又想上安全区域的，山畔是没问题的。

为什么建议他选山畔不是云埔呢？

因为区府自己就在科学城核心，并且跟天河、老黄埔、知识城、甚至大学城的联系更紧密。

而且他的预算是能上更好的区域，那么肯定要上更好的区域，毕竟地段优势永远不会改变。

具体我们来分析一下，实则与未来交通规划有关，与适配人群有关。

未来交通规划方面。

分两部分来讨论，一是公共交通，二是道路交通

1、公共交通。

山畔目前拥有双地铁一有轨电车，7号线二期（在建中）、21号线及有轨电车1号线，并且为水西北站上盖（在建中），地铁直接通达科学城、老黄埔、知识城、天河智谷、大学城及珠江新城，连通区域广。

云埔板块目前没有地铁，主要由有轨电车2号线（在建中）、5号线（在建中）连通，未来会有广州地铁28（规划中）、40号线（规划中），但开通还要等一定的兑现周期。

通过两条地铁，两条有轨电车线路，云埔板块可通达科学城核心区、知识城核心区。但要到老黄埔和琶洲等区域，会有，但是要等。

虽说都能通达外区的其他商务圈，但是山畔拥有的是直达线路，开通时间更快，连通的范围更广，而且不用换乘，省事。

来看看数据。

地铁7号线、21号线时速80km/h，在地下通行，基本上畅通无阻；而有轨电车时速70km/h在地面通行，会受一定的地面路况影响。

所以从通勤的时间和便利度来看，山畔对于市区通勤的同学来说更为友好。

再看看线路兑现的时间。

目前21号线与有轨电车1号线已开通，山畔业主步行可达地铁站，7号线二期（在建中）预计2023年年底开通。

而云埔板块的有轨电车2号线（在建中）预计今年通车，有轨电车5号线（在建中）预计2024年开通，28、40号线（规划中）开通时间未定。

按此兑现时间预判，五年后，在公共交通上，山畔即可通达天河、老黄埔、科学城、知识城等商务圈，云埔板块通达科学城、知识城。

意味着，至少未来五年，山畔的交通价值优势依然突出，去往珠江新城、天河智谷、大学城等商务圈通勤，山畔会更方便。

换句话说，你的通勤问题现在就基本可以解决了，等交楼后，会更加便利。

2、道路交通。

山畔距离广佛肇高速直线距离约1km（数据来源：百度地图），驾车几分钟即可上高速，到达广州各区。

△山畔高速走向示意图

而云埔板块主要围绕开源大道和开创大道两条主干道，开创大道主要为科学城的连通主干道，可以畅达科学城各板块，开源大道则一路往北延伸至知识城。

△云埔板块高速走向示意图

从高速路网分布可以看到，星樾山畔不仅就在科学城核心，且与广州市区的联系会相对更紧密，而云埔板块主要还是覆盖科学城、知识城。

适配人群方面。

从公交线路连通及驾车的通达范围分析，我们可以看到其辐射的商务区，基本可以推测山畔与云埔板块的适配人群。

星樾山畔更适配科学城、知识城、老黄埔、天河智谷、珠江新城，大学城创新城。

云埔板块更适配科学城、知识城。

可以看到，虽说山畔与云埔板块同样适配科学城和知识城的人群，但山畔能同时覆盖广州的中心区。

加上区府目前拥有最多的地铁路线，作为核心区，未来资源也会优先向此靠拢，未来区府与外围区域的固化差距依然存在，在这点上，区府的长线价值可以站得更稳。

因此，不管你在天河还是科学城上班，山畔的通勤便利度会更高，而且天河、大学城等商务圈的高收入人群多，在区府的长线价值之下，未来的接盘的群体也会相对更多。

最后梳理一下。

针对我朋友的问题，预算在300万左右，在天河上班建议选星樾山畔。

其一，如果你预算够得上，建议往核心区域走，一是配套成熟，居住便利，二是核心区与外围区的价差会一直存在，买核心会更稳。

其二，从交通匹配人群，假如你在科学城、天河、老黄埔、大学城上班，山畔交通更为通达，你的通勤会更便利。

其三，假如未来想折腾一下，置换到更好的区域，山畔作为核心板块的小户型，综合素质不差，未来更容易出手。

项目目前在售建面约80-110㎡三至四房产品，可以满足刚需、刚改家庭的需求。

新加推的A9栋位于山畔的二期，楼下是水西北站（在建中），是整个项目最靠山的楼栋，视野和私密性也是全盘素质较好的批次，假如你预算在这个区间内，可以去看看。

△楼栋示意图

以上。

关于山畔的更多资料，可以进群，发给你看。

[责任编辑：h001]

关键词：有轨电车公共交通珠江新城

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