世界热议:新房卖不掉，二手房不好卖，房地产已经走入“死胡同”了

大家好，我是铁锤。

(资料图)

好久没说房地产了，今天我们来聊聊，救市救了大半年，房地产现在到底怎么样了？还有近期地产行业同时发生的几起“重大事件”，到底释放了什么信号？

首先，没想到的是，进入11月份，旭辉、绿地两家头部开发商同时“暴雷”，高调抢占了楼市的头版头条。 截止到11月7日，百强房企中已经有39家宣布债务违约了。

总负债1.18万亿的绿地发布公告：将打包9笔总计34亿美元债展期，最近的一笔为3.7亿美元，利率5.6%。公告中还明确，11月11日前同意的债权人，将获得0.5%本金的额外补偿。

另外，铁锤还注意到，在绿地投资者电话会议中，其财务总经理吴正奎说了这么一句话，“债权人若到期进行挤兑，把绿地控股逼入违约的死角，绝不是对各方有利的选择。” 用大白话说就是，逼急了对谁都不好。

需要说明的是，这不是绿地第一次债务展期。今年5月27日，它已经将旗下一笔2022年6月到期，发行本金5亿美元，票息6.75%的美元债展期一年。

民企“模范生”旭辉发布公告：暂停支付公司境外融资安排项下，所有应付的本金和利息，总额约68.5亿美元，到期未付的本息总额约为4.14亿美元。

旭辉的暴雷让人很意外，因为上半年还在拿地，这着实让人看不明白。

其次，被称为是“中国最稳的地产女王”龙湖吴亚军，宣布退休。这事不好评论，好像人家也不接受评论。

但铁锤还是想说两句，放在市场好的时候，你可以说她是累了想休息，把交接棒成功递交给下一任，一切都顺理成章。但眼下房地产下行压力这么大，吴阿姨却选择辞职，这事很难不让人浮想联翩。 其中最直接的信号可能就是：地产大潮已经退去了。

再者，从居民房贷新增数据可以看出，当前行业下行压力持续，市场信心及购买力尚处在低位。

9月份居民房贷同比少增1211亿元，连续10个月少增，创近7年同期新低。不买房不消费也就算了，现在大家又回归“喜欢存钱”的爱好了：9月份，居民存款同比增加3230亿元，依旧一路走高，今年前9个月住户存款增加了13.21万亿元。

这是什么概念？简单点理解就是，居民本身应该用于购房支出的部分，全部存进了银行。足可见当下大家对房地产的态度：宁愿把钱放在银行任其变毛，也不愿意把钱投在房子上。这和前两年高举负债大旗投资买房的态度，形成了鲜明的对比。

此外，土地市场的下行压力就更不用说了，前10月全国土地成交额降三成，仅6城卖地收入超千亿。10月份，土地出让金为3410亿元，同、环比分别下降17.3%和32.1%。与此同时，10月全国土拍溢价率创全年新低，仅为2.2%。

值得一提的是，今年的土地市场基本上是国企、央企、地方城投公司三方联合在唱大戏，合计拿地比例超过85%，其中城投拿地平均占比42%，其中底价拿地在城投拿地中占比67%。也就是说，当前的土地市场，是“国家队”在撑着，民企的存在感太低了。

土地乃财富之母，不仅直接反映了开发商对后市的预期以及资金充裕性，更直接和地方的财政挂钩。土地不好卖，很多地方都揭不开锅了。

于是我们看到，小城市为了给财政创收祭出了各种奇葩的手段：公交停运、裁撤冗余人员、一次性出售未来20年的经营权。当然用得最多的就是罚没，在公布数据的111个地级市中，2021年有80个城市罚没收入呈上升态势，占比超过72％。其中，有15个城市罚没收入同比增长超过100％，如四川乐山增长155％，江西南昌增长151％。在上榜城市中，青岛备受关注。2021年，青岛市罚没收入为43.77亿元，高居111个统计城市第一位，同比增幅127%。

再看政策端，据不完全统计，截止到10月末，今年调控涉及285城，累计出手次数超过780次，再创历史新高。9月以来，“自上而下”放松政策密集出台，房贷利率、首付比、限贷、限价、限购、限售、落户政策等政策工具箱均已打开。

令铁锤很诧异的是，有的城市为了稳楼市，竟然还提出了“支持鼓励灵活就业人员买房”。

啥叫灵活就业人员，说白了不就是大部分是失业人员吗？鼓励这些人买房，和鼓励低保户买房，有何差异？让人大跌眼镜的是，竟然还真的有地方，鼓励低保户购房。

当然不得不重点说明的是，很遗憾，今年被很多开发商寄予厚望的“金九银十”也彻底歇菜了——新房滞销严重，哪怕是很多开发商提前搞起了降价促销，新房降幅最高达到了20%，仍然未能挽回买房人的信心。

克而瑞数据显示，10月份百强房企单月实现销售操盘金额5560.7亿元，环比降低2.6%，同比降幅较9月扩大3个百分点至28.4%。从累计业绩来看，百强房企1-10月销售操盘金额的同比降幅仍保持在44%的水平。

尤其是国庆节，往年对于开发商而言是“7天乐”，而今年却变成了“7天哀”——即便房企屡出新招、不遗余力，特价房、买房送车位、买房送物业费、首付分期、0息首付、7天无理由退房、折扣券等多方式并用，但80%的房企国庆假期认购金额仍有30%-50%的跌幅。

除新房卖不掉外，二手房库存不仅快爆仓了，而且也不好卖。

铁锤通过二手房中介平台，查看了几个头部热点城市发现，这大半年以来 ，这些城市的二手房挂牌量都迎来了激增：北京，已有年初的8万套左右，增加至10万套；

深圳，往年二手房挂牌量基本保持在3-4万套，10月底，仅贝壳一家的挂牌量就达到了7.7万套。深圳不同于其它城市的是，其二手房成交量这大半年以来都很低，基本上保持在2000套/月左右；

南京，15万套左右，去年同期只有10万套；广州15万套，涨幅超过了40%;成都，不到半年增加了3万套，至18万套；苏州即将突破15万套，较年初也飙涨了30%以上。此外武汉，半年增加了4万套，杭州增加了7万套，青岛激增3.5万套。

二手房市场为什么会出现抛售潮？个人认为有三方面原因：一是新房限价竞品质，导致新二手房价格倒挂严重，有些城市一套房子的价格差在50-100万之间，不少有需求的购房者，瞅准了时机，不少业主在以旧换新；二是经济不景气，很多企业主面临亏损，资金链承压，开始卖房套现，填补资金窟窿；三是这大半年以来，很多城市房价持续阴跌，资产大幅缩水。巨大压力之下，有些人确实坐不住了。尤其是高杠杆、高利率进场的投资客。

数字是平面的，老百姓的感受却是立体而真实的。新房卖不掉，二手房挂牌量激增，成交量却没起色，折射出了现在的购房者消极的购房情绪 ——现在许多房子高位已无人接盘，有市无价，没有成交，所谓的价格只是房产中介门前的一纸标价签。

基于房地产目前的种种状况，铁锤认为房地产已经走入“死胡同”了：市场越悲观，各地救市越积极，各种措施扎堆祭出，而楼市又是一个典型的“买涨不买跌”的市场，这样做的结果就是，市场由卖方说了算向买方说了算转变。买方市场，消费者的观望情绪更浓厚。最终导致，很多城市救市只是在做无用功，在死胡同里徒劳无功地挣扎。

为什么救市动作频频，仍然较难助力销售市场恢复实质性增长？还是那句话，提振居民对于经济和收入的预期，才是解决市场下行的治根之策。

这也是我们一直强调的，当下的楼市正失去一个非常重要的东西，那就是信任。而导致买房人信心的缺失，并非是某一种因素影响，而是多种原因叠加的结果：一是开发商扎堆暴雷，开发商半死不活，买房人自然也没信心买房；二是房屋质量问题层出不穷，而现在的市场购房主力又以刚需和改善为主，这部分人最注重房子的质量和品质；三是购房者开始排斥期房预售模式，说白了还是没有安全感。

预售制不是今天才存在的，以前为什么没有这些顾虑？原因很简单，房价上涨时期，很多问题都被掩盖了。大家都有钱赚的时候，一些现在看来是天大的问题，也可以忽略不计。这就是人性。

楼市信任缺失，影响是显而易见的，买房人的信心严重流失，市场也被裹挟着往更糟糕的处境发展。最关键的是，这种信心的流失会产生恶性循环。换言之，买房人的信任消失后，想再激起信心，就变得更加困难了。

有人说，这段时间以来，由上至下都在重视保交楼，保民生，各地都在全面推进保交楼政策落地，新房交付也在大幅攀升，这说明买房人的信心已经被拯救了。

这话说出来好听，但实际上是经不起推敲的。因为保交楼的核心是解决增量资金从哪来的问题，而现在的市场恰恰是需求不振、融资不通畅，仅凭国家投放的2000亿资金，能推动全国项目交付吗？

这段时间，很多媒体和专家都在向市场传递“楼市会在明年迎来快速复苏”的信号。 对此，铁锤有不同看法：其实最难的日子还没开始。 一方面，明年房企的偿债压力有增无减，且很多还是美元债。另一方面，疫情仍然是最大的不确定，尤其是进入11月以来，广州、内蒙、河南、重庆、北京、新疆等地，又出现了不好的预兆，其影响我不说大家也应该能明白。当然，更重要的是，房地产本身的交房、需求提振、信心恢复等问题，并未得到有效解决。