【全球聚看点】没有吴亚军的龙湖集团，如何穿越地产“冰河期”？

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在重庆地标江北观音桥还没有成名的时候，这里最让人羡慕的街区是龙湖星悦荟，西邻观音桥商圈，东接江北嘴CBD，隔江遥望解放碑，坐拥地利以及居住品质优势，开盘十年的龙湖星悦荟，依然是当地房价的天花板。

起家于重庆的龙湖集团，即便早已将总部迁到北京，龙湖天街在全国各大城市拔地而起，但论及影响力，尤以西南地区为最，甚至能够改变城市的商圈格局。观音桥的龙湖重庆北城天街，凭一己之力成为重庆年轻人夜生活的起始点。

而缔造这个市值超过800亿港元地产集团的创始人吴亚军，却在近期对外宣布退休，年龄还不到60岁的她，将公司的管理权交接给内部培养起来的职业经理人陈序平。

随之而来的，是龙湖集团港股股价跳水，盘中甚至出现暴跌。有意思的是，龙湖接班人陈旭平关心者寥寥，圈内圈外反而在探听龙湖是不是要出问题了，吴亚军难道准备跑路了......

近年来地产大佬们隐退后，公司能否平稳过渡，一直都是外界关心的问题。虽然吴亚军对外发声表示，退休这件事不是临时起意，而是酝酿三年的结果，但在这个房地产行业面临转型和转折的时候，龙湖集团重大人事变动，自然会引起外界的广泛关注。

吴亚军交棒，用了三年时间

作为中国TOP前10的地产公司，龙湖集团能够从多如牛毛的地方房企中杀出重围，吴亚军起到了至关重要的作用。

在上世纪90年代初，中国掀起房地产开发的浪潮，那是一个地产行业“英雄辈出”的时代，王石、孙宏斌、潘石屹、许家印等，都在那时踏出建立自己商业帝国的第一步。

商业嗅觉敏锐的吴亚军，在1993年创建了龙湖地产，从重庆政府的“小康住宅科技示范区”项目起家，开发了封闭式花园小区“龙湖花园南苑”，也由此确立了龙湖中高端的市场定位。

2000年，作为龙湖集团董事长的吴亚军亲自拍板，拿下重庆观音桥的一片烂尾房，建设龙湖第一个天街项目。现如今，龙湖天街已经成为龙湖集团的标志之一，而观音桥的龙湖重庆北城天街，号称每平方米都能挤出钱来。

彪悍、执行力强、做事雷厉风行，这是不少龙湖人对于吴亚军的评价，这非常符合人们对于重庆妹子泼辣性格的印象。

2005年，吴亚军带领龙湖集团成为重庆乃至整个西南地区首家销售额突破20亿元的房企，排名重庆本土房企第一，随即加速全国化进程。

仅仅两年时间，龙湖集团销售额突破100亿元，跻身全国一线房企的行列，并于2009年11月底在香港成功上市。2017年，龙湖集团突破千亿销售规模，吴亚军也从重庆女首富，变成了中国女首富。

一路走来，龙湖集团也形成了自己的风格，那就是“稳”字当头，吴亚军树立了龙湖高端产品和服务的定位，龙湖天街的成功，让龙湖成功抢占众多城市地标建筑或核心商业区。

但吴亚军并不膨胀，在房地产企业疯狂拿地的时期，甚至有房企将高端商业地产开到县城，而龙湖集团依然理性的选择高价值地块，并且顶住增长压力布局了商业、长租公寓等持有型多元化业务。

从房地产三道红线“剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1倍”来看，龙湖集团今年上半年剔除预收款后的资产负债率68%，净负债率55.3%，现金短债比为3.09倍。

吴亚军凭借审慎的态度对待财务杠杆，保持绿档、保持投资评级，一跃成为民营房企中，最稳定的中坚力量之一。

但对于黄金一代的房企大佬们来说，从意气风发的拿地、豪气冲天的标王，到如今谨小慎微的投标、低声下气的筹钱，过去大秤分金银、大碗喝酒肉的日子一去不返，当经济周期变换，风云人物也不得不面对世态炎凉，瑟瑟秋风。

吴亚军准备退休了，毕竟时代的潮头她不曾缺席，而且超负荷运转多年，心力憔悴，根据多渠道的内容显示，吴亚军患有糖尿病和甲状腺等疾病，近年来还出现了心脏问题。

吴亚军自述，一次闺蜜陪她去医院看病，当拿到结果后，闺蜜说：“如果再这样下去，你就无法看到自己孩子事业有成的那一天了。”正是这次触动，让吴亚军下定了退居二线的决心。

然而到了吴亚军的位置，并不是想退休，就能够轻松退下来的。为了实现平稳过渡，吴亚军一方面将股份通过信托方式转给了女儿，逐渐将公司的所有权、受益权和经营权进行分离，另一方面从内部寻找合适的职业经理人接班。

这个过渡期，吴亚军足足酝酿了三年时间，也正是在这期间，80后的陈序平火速升迁，业内也开始流传出他要接班吴亚军的消息。

内部走出来的“仕官生”

吴亚军曾表示，“已经观察陈序平近十年，尤其最近七八年，我跟他的个人交流非常多，一路看着他走来。”

作为龙湖第四届仕官生的陈序平，是龙湖集团自己培养起来的骨干力量。龙湖仕官生计划是从2004年启动的内部造血机制，意在从一流高校中吸纳优秀毕业生或社会招聘，培养中高层管理人才，这也是国内大型民企普遍采用的一种人才培养制度。

据龙湖集团公布的数据显示，仕官生招聘项目已为公司培养出近200名中层管理者，仕官生在高管团队占比也达到20%。

这种制度不仅为企业培养人才梯队，也使不少企业一改家族化的集权式领导，由职业经理人来管理公司。

如美的集团创始人何享健培养了接班人方洪波，他凭借在美的集团二十年的经验积累，通过内部的组织结构、管理体系和文化变革，让美的集团转亏为盈。吴亚军在接受媒体采访时，也曾大加称赞美的集团的交接班模式，并且亲自向何享健“取经”。

在龙湖地产已经干了十多年的陈序平，有着与方洪波相似的经历。从履历来看，陈序平2008年从清华大学硕士毕业后，就加入了龙湖仕官生计划，历任工程师、工程经理、项目总、投资发展部负责人等职位，于2016年底出任龙湖成都公司总经理，进入龙湖的中高层行列。

接下来便是陈序平人生精彩的“三级跳”：2021年7月被任命为龙湖集团COO和地产航道总经理；2022年2月底，接替56岁的邵明晓，成为龙湖集团CEO；10月底，刚过完40岁生日的陈序平，以董事长兼CEO身份掌舵龙湖集团。

吴亚军不仅持续关注陈序平十几年，认为他在投入度、对龙湖集团的忠诚度和商业思路上是一个可造之才，更敢于放权给他。

去年开始，陈序平已经在龙湖集团总体整顿公司的组织状况以及执掌整个大的盘面，今年8月的龙湖地产业绩会上，吴亚军表示，陈序平在过去近半年CEO职位上的工作，表现超出她的预期。

作为龙湖从校招“仕官生”中培养出来的佼佼者，陈序平完美继承了龙湖“稳”的基因。在升职为成都龙湖总经理后，陈序平用接下来的四年时间，将成都龙湖打造成集团“多航道协同”战略落地的样本，成都龙湖开发销售额也从2016年的53亿元增至2020年的180亿元。

正是这份对龙湖集团战略的实践，让陈序平颇得吴亚军的青睐。因为对于此时的龙湖集团，乃至于整个房地产行业来说，需要的不是锐意进取的地产大佬，而是能够守成并稳健前行的可靠的人。

去年龙湖集团进一步明确了“城市聚焦”和“航道聚焦”战略。龙湖集团从一、二线68个投资城市，进一步聚焦到20个重点城市、14个机会城市，形成住宅、商业地产、长租公寓等多赛道协同的布局。

早在房地产市场巅峰时期，吴亚军就制定严格战略，规模主动降速，坚守财务纪律，并努力拓展住宅开发之外的航道业务，这使龙湖集团在房地产行业下行过程中，保持了业务的稳健。

“去地产化”是吴亚军留给陈序平更为长远的目标。陈序平透露，未来五年，龙湖集团的目标是商业、租赁住房、空间服务、智慧营造等，四个经营性航道的利润占比要过半，收入占比达到集团三成。

陈序平认为，“到那个时候，应该说龙湖集团就完成了去地产化。”

压力：稳住业绩和投资者信心

为了让交班显得更加有信心，也是看准了“抄底”的机会，从今年九月开始，龙湖集团积极拿地，在北京、上海、合肥和成都等高能级城市新获取了十个项目，总金额108亿元。

中指研究院统计，2022年前9月，龙湖权益拿地金额排名房企第13位，也是为数不多仍在拿地的民营房企。

吴亚军此时交给陈序平的龙湖集团，销售额回正、年内到期债务已还清，还有不少龙湖集团老人辅佐，被吴亚军认为是“一个比较好的时机”。

但此时房地产市场整体环境依然严峻，龙湖地产才刚刚解决了一场做空危机，对于接班人陈序平来说，远没有看上去的那般风光。

对于房地产企业来说，棘手的问题早已从获得优质土地资源，变为如何解决销售的持续低迷状态，这也是对房企的经营性现金流产生冲击的最大原因。

从数据来看，2019年至2022年上半年，龙湖集团的经营活动现金流净额从342.76亿元减至42.23亿元。与之对应是销售额的下滑，尽管龙湖集团近期公布，第三季度合约销售额同比增长0.8%至598亿元，但今年前9月，龙湖集团合约销售额仅为1455亿元，同比下滑28%。

而陈序平在今年年初公布的龙湖集团2022年全口径销售目标，是3000亿元。

除了销售低迷，经营对现金流的消耗也在加剧，龙湖集团也遭遇了毛利的下降，今年上半年财报显示，龙湖集团毛利率为21.3%，同比下降6.4个百分点。

这并非龙湖一家的难题，而是整个房地产市场景气度的问题。国家统计局发布的相关数据显示，今年1-9月份，全国房地产开发投资同比下降8.0%；商品房销售同比下降26.3%。

而更让投资者担忧的，是龙湖集团的总负债呈现上升趋势。2019-2022年上半年，龙湖集团负债从4855.67亿元增至6632.81亿元。虽然这些负债主要是流动负债，但应付账款及票据仍有近千亿元。

今年8月，龙湖集团突遇一波商票逾期传言，更有瑞银发布评级报告称，碧桂园、万科、龙湖和旭辉四家房企在上半年消耗了手头的现金，产生了负的自由现金流，导致龙湖集团迎来了一场资本市场的做空危机。

此后龙湖集团用详细的数据，破解了商票逾期的谣传，吴亚军更是带领管理层出席沟通会，表态企业没有出现任何状况，并且公布了以股代息的分红方式。这场危机也导致吴亚军的退休计划，延后至如今才得以完成。

即便是民营房企中业绩稳健的佼佼者，对投资人仍不敢掉以轻心。数据显示，与年初相比，此时龙湖集团的股价跌幅，已经超过20%。

尾声

相比煊赫一时的融创中国、世茂、阳光城和富力等房地产开发商，龙湖集团显然是成功的，在吴亚军的掌舵下，龙湖集团成功跻身中国房产TOP10，并且牢牢站稳脚跟。

拥有民企房企中最佳信用评级，三道红线均保持绿档，并持续在公开市场投资拿地，吴亚军为陈序平留下的，是让地产同行们妒慕的优质资产。但龙湖集团也面临增长压力和行业环境下行的不确定性，而且投资者更加的敏感，审视陈序平如何带领龙湖集团穿越地产的“冰河期”。

好在，吴亚军此后仍将担任龙湖集团“战略发展顾问”一职，为龙湖的发展方向继续把关。但为了不引起市场猜疑，她也表示，将主要从两方面关注公司发展，包括对龙湖商业模式提出建议，以及公司怎么寻求新的利润增长点、怎么规避风险等。

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