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公交公司普遍经营困难，兰州公交负债39亿，让员工自己贷款发工资，也在关停客运站的广州公交，却做起了地产生意。
本文由无冕财经（wumiancaijing）原创发布
作者：方原
编辑：陈涧
设计：岚昇
实习生：龙玉
“无论你有没有车，只要你在CBD上班，这边通勤都很方便。”公交珠实花城云著中介对无冕财经研究员说，“这个项目一个亮点是交通，出门约300米是快速干线，串联各种核心区。”
该项目开发商，是广州珠实通投资发展有限公司（以下简称“广州珠实通”）。广州珠实通由广州珠江实业集团有限公司持股51%、广州市公共交通集团有限公司持股49%。
而珠江实业是一家国资属性的广州开发商，是广州市成立最早的房地产综合开发企业之一。另一位股东，则是交通领域的广州市公共交通集团有限公司（以下简称“广州公交”）。
除此之外，还有一个越秀公交·天悦云山府项目，背后也有广州公交集团。
难不成，广州公交，是要效仿“隐藏地主”广州地铁、深圳地铁？
值得注意的是，公交公司一直很“缺钱”，今年以来，更有不少城市公交集团发不出工资，为何广州公交还有余钱做地产？
有公交公司发不出工资
各地公交公司一直很缺钱。
自今年以来，不少城市公交公司宣告线路停运，涉及广东省内的阳江市、汕尾市海丰县、惠州市博罗县，以及四川江油市、陕西西安市、天津市、河南周口市郸城县、福建永安市、湖南新化县、山西吕梁市中阳县、广西玉林市等。
这些公交公司，曾通过暂停部分公交线路进行止损。
今年9月，兰州公交集团有限公司甚至发不出工资，因此号召职工签署定制贷款协议， “让员工自己给自己贷款发工资”， 兰州公交集团提供连带责任。
▲ 网传的兰州公交告知书，图片来自网络。
此事一出，引发一片哗然。兰州公交集团相关人士回应媒体称，网传内容属实，该公司已拖欠员工3个多月工资，让员工贷款发薪目前处于测试阶段，纯属无奈之举。
数据显示，截至2022年8月底，兰州公交集团总负债达39亿，拖欠职工工资及社保约5亿，其中6月至8月拖欠职工工资约9000万元。
在经营困难之时，有不少公司选择通过向银行贷款的形式发放工资，但现实是，兰州公交已贷不到钱了。
“集团负债率高，已经无法争取到融资，也无法以集团名义申请贷款。” 兰州公交集团相关人士回应称。
据《财经》消息，地方政府对公交的补贴，至少在一年几千万级别。 在广州深圳等大城市，每年补贴高达数十亿元。
长期以来，公交公司的定位为国有控股大型社会公益性服务企业，这样的公益属性，注定单纯依靠城市运营难以盈利。
广州公交为何有钱做地产？
既然公交公司经营困难，广州公交哪儿来的钱做地产？
一方面， 广州公交早已营业多种业态。
为了解决营收问题，广州公交集团开展多项业务运营，涉及班车客运、出租客运、交通运输业、仓储物流运输、电子商务、广告业、房地产开发经营等业务。
广州公交公司还通过少量持股广州越秀金融控股股份公司，涉及金融业务。广州公交还与南方电网合作，成立综合能源公司。
▲ 广州公交公司参股新能源项目，图片来自天眼查。
前文所述地产项目，便是广州公交的多种业务之一。
据广州市公共交通集团有限公司（以下简称“公交集团”）2022年半年度报告显示，半年以来，集团营业总收入约为39.75亿元，净利润约为6.7亿元。其一年内到期的非流动负债为11.94亿元，期末现金及现金等价余额为63.51亿元，现金足够覆盖负债。在今年6月，广州公交还发行了一笔3亿元的超短期融资券。
另一方面， 客运站逐渐退出历史舞台，所处地块如何处理，便成为重点问题。
依照《广州市交通运输局关于印发广州市主城区公路客运站布局优化工作方案的通知》的要求，减轻公路客运通行对市城区的影响，多个大型客运站撤离，成为简易的“招呼站”。
在以往，客运站担负着运送跨省、跨市旅客的责任，但随着高铁等交通网络建设的日益完善，客运站逐渐退出历史舞台。
上述公交珠实·花城云著项目，原是白云区夏茅客运站所在地。夏茅客运站原属于广州公交公司管理，运营近20年，在2020年10月1日起停止运营，夏茅客运站原址撤离。
2021年4月，广州珠实通经由招拍挂的方式，以底价29.07亿元摘得白云区夏茅客运站一期地块。
▲ 广州珠实通投资发展有限公司股权结构，图片来自天眼查。
在广州白云区，越秀集团与广州公交也合作了另一个项目——越秀公交·天悦云山府。开发商是广州越合通房地产开发有限公司，是越秀地产旗下子公司持股51%，广州公交集团持股49%。其原先是永泰客运站项目。
▲ 广州公交公司入股的另一个地产项目，图片来自天眼查。
广州公交，正在加紧步伐切入地产赛道。
地产生意难复制
在交通地产上，深圳地铁、广州地铁都“玩得很溜”。不过，具有先天优势的公交集团，为什么在搞地产上，比地铁集团更慢？
建设以地下施工为主，涉及地质条件、周边环境等多种因素。而地铁公司掌握了地铁开发进度、施工方法、线路规划、建设周期等优势。
因此，地铁周边的地产项目，还需考虑楼房安全、减震、降噪的等因素，包括开发周期也需要配合轨道交通施工进度。
对于“快周转”的地产行业而言，“地铁房”施工则十分被动。但如若与地铁公司合作开发，则起到事半功倍的效果。
相比之下，公交、客运站已经走过了发展的黄金时期，重要性不能与地铁比拟。 因此，公交、客运房的价值属性，也比地铁房更弱。
在公交客运站搬迁后，公交集团有大量存量土地，从地产开发角度而言，节约了拿地费用。
2022年1月11日，广州市交通运输局道路运输处处长龙小强曾回应，广州市的客运量快速下降，2021年全市客运站每天人流量，较十年前已下降超过90%。
据澎湃新闻统计，自2019年以来，广州已关停了十多个客运站，包括深圳也关停了多个客运站。
当客运站逐渐退出历史舞台后，这些客运站所占的土地该如何处理、盘活，便成了关键。
值得注意的是，这些客运站部分处于交通枢纽地带，具有天然的交通优势，因此， 开发为住宅、商业场所，也不乏是一个好的转型方向。
在客运车退出之后，站点土地重新进入招拍挂程序。目前，广州公交集团具有大量客运站，包括南沙客运站、罗冲围客运站、广州天河客运站、黄埔汽车客运站等。
据了解，广州公交目前有多个与地产挂钩的子公司，包括广州公交集团物业发展有限公司、广州公交集团置业开发有限公司、广州源通房地产开发有限公司、广州市交通房地产开发总公司等。
不仅通过招拍挂盘活，还能以城市更新方式改造。以深圳的客运站为例，沙井汽车站成立于1978年，在2021年8月1日起停止营业之后，以城市更新的方式，被纳入东塘旧村的范围内，打包给华侨城操盘开发为商住综合体。
需要强调的是， 公交公司做地产，具有一定参考性，但不具有可复制性。
一方面，公交集团的站场土地有自持，也有租赁，其中的租赁部分，便谈不上后续的土地开发效应；另一方面，公交集团若盲目转型，容易造成交通用地流失。
因此，地方城市公交公司，仍需参考广州公交，进行多种业态发展。
至于广州公交，是否会成为地产界的一股新势力，如今还未可知。只是，在交通枢纽转型时期，广州公交此举，能为地产、公交领域带来一些发展新思路。
参考资料：
1.新型工资发放形式？兰州公交集团让员工贷款给自己发工资！网友：活久见 法治网研究院
2.依赖财政补贴的城市公交困局待解:客流和营收下降，城市公交如何打破困局? 南方都市报
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