惠誉：确认龙湖集团BBB长期外币发行人评级，展望调整至负面

久期财经讯，11月16日，惠誉将龙湖集团控股有限公司(Longfor Group Holdings Limited，简称“龙湖集团”，00960.HK)的评级展望从“稳定”调整至“负面”，并确认其长期外币发行人违约评级(IDR)、高级无抵押评级以及其未偿付高级票据的评级为“BBB”。

【资料图】

负面展望反映出中国房地产开发商的资本市场状况持续低迷，这限制了龙湖集团直接进入债务资本市场的渠道。惠誉还在观察近期的主要管理层变动是否会对该公司的业务业绩和银行关系产生不利影响。

龙湖集团的评级受到其稳定的投资物业(IP)和物业管理业务的支撑。惠誉认为，龙湖集团能够保持充足的流动性，同时其短期再融资需求可控。该公司的财务灵活性还得益于其庞大的无抵押物业组合，这为公司提供了可行的替代融资选择。

关键评级驱动因素

在岸融资渠道提供支撑： 龙湖集团高度依赖在岸融资渠道，截至2022年上半年，在岸银行贷款占总债务的54%，高于2021年底的47%。在岸债券占其债务的21%。惠誉认为，近期出台的支持开发商债券和银行融资的政策，对龙湖集团维持其在岸融资渠道具有积极意义。具体而言，龙湖集团200亿元人民币政府担保债券发行额度的申请已获监管机构批准。此前在2022年8月，该公司发行了15亿元人民币的政府担保债券。

主要管理层变动： 龙湖集团创始人兼控股股东吴亚军女士于2022年10月28日辞去公司董事长职务，任命在公司服务超过16年的陈序平先生接替她的职务，同时保留其首席执行官职位。该消息的发布暂时削弱了市场对龙湖集团的信心，导致其债券和股票价格的大幅下跌，目前价格已逐步回升。

惠誉正在监测人事变动的中期业务影响，但惠誉认为该公司的短期经营业绩和银行融资渠道受到该公司稳定的物业组合和稳固的财务状况的支持。

非房地产开发现金流转正： 惠誉预计龙湖集团的总租金和物业管理收入将以每年15%-20%的速度增长，到2022年达到230亿元人民币，到2023年达到280亿元人民币。基于该公司审慎的商业土地收购和对建设支出的控制，惠誉进一步预计，从2023年起，来自非房地产开发业务的现金流将转为正，并为流动性提供支撑。截至2022年6月底，龙湖集团在一二线城市有65家商场在运营。该公司的目标是在未来几年内，将每年新开张的购物中心的扩张速度放缓至8-10家(此前为每年10-15家)。

债务期限结构良好： 截至2022年上半年末，龙湖集团有220亿元人民币的短期债务，占其总债务的10%。该公司提前偿还了2023年到期的85.5亿元人民币的银团贷款，并宣布提前赎回2023年到期的美元高级票据，并将于12月9日支付。随后，龙湖集团将只剩下几笔总计100亿元人民币的在岸债券，这些债券将在2023年底前到期或可回售。惠誉认为，其可用现金足以支付这些短期到期的债券，这可能会缓解短期内融资渠道所面临的潜在压力。

销售逐步趋稳： 2022年前10月，龙湖集团的总合同销售额同比下降27%，至1,660亿元人民币，降幅小于其他多数开发商30%-40%的降幅。该公司的销售自7月以来已经显示出趋稳的迹象，2022年第三季度销售小幅增长0.8%。假设11月和12月的销量与10月持平，惠誉预计其2022年销量将下降30%左右。惠誉预计2023年龙湖集团的销售将适度复苏3%，因为惠誉预计该公司将在一线城市土地储备的支持下维持其市场地位。

去杠杆化记录： 龙湖集团的杠杆率(以净债务/净物业资产衡量)从2021年底的35.7%上升至2022年上半年的38.5%。其杠杆率(包括供应链资产支持证券(ABS))，从2021年底的42.2%小幅上升至2022年上半年的44%，因为龙湖在此期间减少了43亿元人民币的供应链资产支持证券余额。杠杆率上升的主要原因是，在2022年上半年，公司的销售额下降了40%，而公司在此期间继续收购土地，虽然速度有所放缓。

惠誉预计，在供应链ABS加速偿还的推动下，到2022年底，其杠杆率(包括供应链ABS)将降至40.7%，并在2023-2025年稳定在37%-38%，原因是销售企稳，公司努力放缓新项目开工和土地收购。

评级推导摘要

龙湖集团的业务状况得到了其物业投资组合贡献不断上升的支持。龙湖集团物业资产的规模和业绩与华润置地有限公司(China Resources Land Limited，简称“华润置地”，01109.HK，BBB+/稳定)相当，其物业资产规模比保利发展控股集团股份有限公司(Poly Development Holding Group Co. Ltd.，简称“保利发展”，600048.SH，BBB+/稳定，SCP：bbb)的要大。

2022年前10月，龙湖集团的合同销售下降27%，与中国海外发展有限公司(China Overseas Land & Investment Limited，简称“中国海外发展”，00688.HK，A-/稳定，SCP: bbb+)和保利发展相当，但优于万科企业股份有限公司(China Vanke Co., Ltd，简称“万科企业”，02202.HK，000002.SZ，BBB+/稳定)。

龙湖集团在2022年上半年末3.1倍的流动性比率强于保利发展的1.1倍和中国海外发展的2.4倍，部分原因是民营和国有开发商的融资环境不同，导致龙湖集团的流动性管理较为保守。

关键评级假设

本发行人评级研究中惠誉的关键评级假设包括：

- 2022年合同总销售额下降30% (2022年前10月:下降27%)，2023年恢复到3%的增长

-经常性租金收入在2022年和2023年分别增长21%和18%

-在2022年和2023年，权益土地支出/权益合同销售的比例为30%-35%

-扣除土地增值税后EBITDA利润率将在2022年降至13.5%，2023年提高至15.5%

-新借款的平均融资成本为4.4%

评级敏感性

可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的因素包括：

-若未能达到负面敏感性，展望将调整至稳定。这包括持续稳定的合同销售、持续获得在岸资金和稳定的流动性

可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的因素包括：

-在没有信用增强或银行融资渠道减弱的情况下，持续缺乏境内资本市场融资渠道

-合同销售没有稳定，导致营运资金持续流失

-净负债/净物业资产之比持续高于45%

流动性和债务结构

充足的流动性： 截至2022年6月底，龙湖集团有660亿元人民币的可用现金(不包括受监管的预售收入)，足以偿还210亿元人民币的短期债务。龙湖集团在2022年前9月发行了65亿元人民币的境内债券，并筹集了34.5亿港元的银团贷款。惠誉认为，在最近的市场波动中，龙湖集团在没有增信的情况下获得的在岸融资渠道减少了。

发行人简介

龙湖集团在中国拥有逾20年的住宅建设经验，在华西地区扎根稳固。该公司位列全国房企20强之一，土地储备遍布69个城市。截至2022年上半年末，该公司拥有价值1800亿元人民币的大型物业投资组合，包括中国西部、北京和上海的购物中心和租赁住房。