潮水退去，才知道谁在裸泳。1-10月百强房企销售业绩同比降幅仍高达44%（CRIC）。行业低迷态势下，购买力呈现K型分化态势——刚需疲软，改善型购房需求则要强劲得多。数据显示，今年前10个月，典型城市120平以上的改善型产品成交套数占比逆势上扬。这也不难理解，因为，一二线甚至部分三线城市，从几年前开始就已经逐步进入改善时代了。
再往细里看，改善型产品的成交分化也十分严重，以广州为例，1-10月，成交额和成交面积第一名，几乎是第二第三名的总和。核心原因在于，一方面，疫情加上楼市告别单边上涨，使得改善客户不仅希望住得更舒适，而且对资产保值增值的诉求也越发强烈；另一方面，大部分改善客群的支付能力受限，必须做出取舍——
(相关资料图)
一是在居住和资产配置上做取舍，也就是地段的取舍 ，同样的价格，在郊区可以买到舒适的大房子，但保值增值能力差，核心区保值增值能力强，但面积就要大幅缩水，住起来比较逼仄。
二是对居住环境的取舍，改善客群对环境的要求普遍高 ，但市中心很少有大面积的公园，而且核心地段，寸土寸金，即使顶豪也很难有大面积、功能性强、有仪式感的小区园林和景观。
三是对室内户型格局的取舍，改善客群普遍是两代或三代同堂 ，既希望有大的社交空间，又希望有足够的私密空间，还希望满足个性化改造需求……选择一个，就要舍弃另外一个。
如果不用做取舍，而且价格在改善客群的承受范围内，这类产品非常少，因为极其考验开发商的拿地能力、设计能力和客户洞察能力。下面，我们以华发越秀·和樾府为例，看它是怎么做的。
核心地段200平+的大平层
总价不到2000万，够超值
不用在保值和居住之间取舍
地段，地段，还是地段。这是李嘉诚的至理名言。高净值人群深谙这一点，后疫情时代，豪宅市场一年比一年火爆。以广州为例，过去5年广州2000万以上豪宅的年均成交量也就300套左右，但今年琶洲南TOD开盘3天就卖了近300套。可见，后疫情时代豪宅是抗通胀的硬通货之一。
来源：明源地产研究院
中高端改善客群同样需要资产配置。 事实上，相比于高端或终级改善客群，中高端改善客群对资产保值增值的诉求更加强烈。 因为中高端改善客群，是典型的中产阶层。这个阶层的特点是：往上升级难度很大，因为越往金字塔的顶端，人数越少，坡度越陡峭；往下跌落却很容易，导致跌落的因素很多，资产配置不力就是很重要的因素之一。这也是当下社会，中产阶层普遍焦虑的缘故。
核心地段——比如CBD的住宅，保值增值能力强，但市中心豪宅新房少，多数是多年前的产品，而中高端改善客群购房普遍要兼顾自住功能，而非纯粹的投资，在支付能力有限的情况下，选择市中心“老破大”的话，居住舒适度就要差很多。一方面是总面积减小，另一方面，绝大部分CBD住宅周边的生活配套综合性不够，导致烟火气不足，而高级的烟火气是改善居住的必要生活底色。
华发越秀·和樾府恰恰击中了这部分客群的痛点。
首先，地段没得说。 项目所处的万博，是广州规划的五大世界级地标商圈之一。根据广州市政府网站公布的《广州市商务发展“十四五”规划》，未来将培育和做大做强五大世界级地标商圈，分别是：天河路-珠江新城、长隆-万博、金融城-黄埔湾、白鹅潭、广州塔-琶洲。
事实上，经过十余年的发展，番禺万博CBD已经聚集了携程、小米、YY等10000多家企业，成为与珠江新城、琶洲等CBD错位发展的“华南板块CBD”，规划加持下，将进一步巩固其重点“城市级中心”的地位。
万博CBD实拍图（左右滑动查看更多）
更重要的是，相比其他CBD，万博CBD充满了高级烟火气。 过去，城市规划偏向于职住分离，造成钟摆城市——CBD白天人满为患，晚上黑灯瞎火。作为后起之秀，万博CBD弥补了上述缺憾，是典型的产城融合、产满住优。
万达、天河城、山姆会员店、四海城等都是现成的，约180万㎡的广州“最大地下城”还在发力，年均客流已经超1亿人次，充满了高级烟火气。
而华发越秀·和樾府占据万博CBD的C位，地铁3号线、7号线、18号线三地铁环绕，一出门就是番禺大道和南大干线两大主干道……如此优越的地段，无论什么住宅产品，都能卖出好成绩。这已经被事实所验证——2020年10月，在没有售楼部的情况下，华发越秀·和樾府开盘即售罄，连全款都要排队，此后，其又多次重复了这一传奇。
在今年这么惨淡的市场下依然夺得双冠，这在于其祭出了大平层的大杀器。近年来，广州高端住宅掀起了向大平层演进的风潮。但一方面，CBD的大平层住宅十分稀缺，有钱也未必能买得到；另一方面，如上所说，像琶洲南TOD这种2000w+一套的大平层，超出了大部分中高端改善客群的支付能力。
广州豪宅产品演变
番禺的大平层尤其稀缺。 截止到今年9月18日番禺共批准上市7843套住宅，建面约200㎡住宅仅有359套，占比仅约为4.6%。此前几年，更是只有1%左右（如下图）。200㎡+CBD大平层新品在万博则几乎断供，去年8月至今年8月仅供应6套，但成交15套，供求比0.4（来源：克而瑞）。而番禺八大金刚经过20多年的洗礼，早已不能满足居住需要，改善客群庞大。
华发越秀·和樾府祭出最高产品——五期压轴大平层，建面约130-270㎡的舒适4至5房，仅544套货量，且200㎡+的大平层超一半货量，而且总价只需1300-1800w/套。直接满足了番禺中高端改善客群有高级烟火气的居住升级、资产保值增值等核心需求，卖爆也就在意料之中了。
来源：克而瑞
园林设计内外呼应，实现三重景观
功能配置融入景观
搭建多处精英交流的圈层平台
出则繁华，入则宁静。这是几乎是所有中国人理想中居所的样子。这通常需要靠“园”来营造。在中国人的概念里，居室与庭园不是两个分立的个体，而是整个组织部分。所以，古时不仅豪门大宅会下大力气打造园林景观，小门小户也会尽可能的布置一方庭院。
进入现代社会之后，这成为一个遥不可及的梦想，但人们心目中的向往却仍在。而且，越是往上走，需求越强烈。以中高端改善客群为例，在外要拼事业，在家要承担为人子女、父母的责任。知乎上有一个话题：为什么男人都喜欢在车里抽一根烟？点赞最高的回答是：车前是功名利禄，车后是茶米油盐，只有车里抽烟的那10分钟，才真正属于自己。
一个好的园林环境，可以减弱噪音、净化空气，增加负氧离子浓度，能够让人放松疲惫，找回久违的松弛时光。
和樾府打造的中央公园实景图
所以，像纽约中央公园、伦敦海德公园、东京上野公园……CBD与公园结合的土地价值始终雄踞全球城市制高点。
华发越秀·和樾府通过出色的园林景观设计，并利用项目周边的自然景观优势，在繁华的CBD为业主造了一座大园。
从中央公园望万博CBD实景图
首先，华发越秀·和樾府将最好的位置给了五期。 万博CBD，是广州中轴线南延上难得的一片城市绿洲。而华发越秀·和樾府，就位于这片CBD公园里，左揽长隆景区生态资源，右拥万博CBD繁华商圈。五期占据C位，更加静谧，景观也更好——除了外部的中央公园园林景观，还背靠约10万㎡自然山体，拥有330m公园+山体界面长度，做到了270°观景。
景观面示意图
五期园林还独创了“岛中岛，园中园”的设计理念，利用高差立体布局，让私家园林藏在“围墙内”，又沿公园界面设置骑楼，“围墙外”的公园景向内延伸，内外双景呼应，做到了内院、外园、外城三重景观层层递进，实现了“让城市化合自然，让环境融入生活”。
“岛中岛，园中园”设计演绎过程
要知道，广州CBD的住宅，基本只能在远看山、外公园、内园林中三选一或二，华发越秀·和樾府帮业主实现了山景公园、中轴公园、内部园林“套餐”。
这还符合这个客群的普遍心态：既要与外界保持紧密的联系，又想有一定的私密性。
为满足业主“既要……又要……”的诉求，华发越秀·和樾府还做了很多努力，并且，都被景观串联在一起。
比如，不用在效率和悠闲之间选择。 很多项目，为了提升业主归家的效率，绞尽脑汁设计最短路线。但这又剥夺了业主想慢下来的权利，因为不是每个业主都要这种效率，同一个人也不是每天都要急匆匆的回家……
双归家动线示意图
华发越秀·和樾府设置了双动线归家路线，让业主不用取舍——下班早，可以沿着4.6万㎡的中央公园，慢悠悠地散步，感受公园12境特色景观，一路感受不同的风景，慢慢远离喧嚣，满满的仪式感。下班晚，或者家里有事，想快点到家，则可以从酒店式迎宾大堂+快行线路架空层→楼栋大堂，酒店式迎宾大堂两侧长约50米、高约5米的瀑流式自然面花岗岩叠岩景墙、大理石水景、名家雕塑，同样让归家充满仪式感……
过程效果图
也不用为选择交流的场所苦恼。 都说城市里，人情冷漠，住了几年，对门是谁可能都不知道。这跟小区公区的规划设计有很大的关系。缺乏合适的场景，人们很难互动起来。住在华发越秀·和樾府，就不会有这个问题。
会所配套长约35米宽约10米集游泳戏水按摩一体化的露天景观泳池，泳池周边配建跌级景观环抱水体，将整个会所与周边环境巧妙的结合为一体，同时配有SPA按摩区、健身区、休闲区等，满足业主在小区内体验休闲度假式生活，无形中还营造出了一个精英圈层的社交平台。
下沉景观会所过程效果图
园林过程效果图
户型手稿经过100+次修改才敲定
无需为社交、私密和个性化取舍
园林景观，社区功能性配置，影响邻里关系，但更重要的是室内空间。研究表明，现代人平均有90%的时间在室内，65%的时间在家里。室内空间的设计，直接影响家庭关系。曾有一位婚姻法律顾问跟明源君说：离婚率高，开发商要负一定的责任，因为不合理的设计，常常容易让夫妻因小事发生争吵。
这一方面，是因为过去市场单边上扬，供不应求，快周转下，开发商不太注重产品；另一方面，也是受限于空间，想螺蛳壳里做道场，难度非常大。
刚需产品不用说了，即便是中高端改善产品，也常常面临艰难的取舍，因为改善型客群对空间的需求也是存在差别的：事业型的客群偏好展示化，亲子客群偏好互动性，追求精致生活的都市女性偏好多样性……概括起来，室内空间最核心的矛盾在于社交性和私密性，很难调和，因为二者都需要足够的空间才能满足，必须做取舍。
华发越秀·和樾府做了3000+组调查，深度调研了1000+户高净值人群，提炼出敏感点与痛点；并邀请设计过深圳湾1号的豪宅专家——梁志天团队操刀室内设计；经过100+次的户型手稿修改后，才最终定型。让室内的公共和私密空间都能满足多样化需求。
先看室内公共空间
现在生活的快节奏，导致家人一起交流的时间变得越来越有限。近些年，开发商产品研发纷纷在营造良好家庭环境上下功夫，从LDK到LDKB，如野火燎原一般。这些设计，可以使视野更开阔，采光和通风也能得到优化。父母在厨房做饭时还能与客厅玩耍的小孩、休息的老人互动，便于营造良好的家庭环境。
不过，如果总面积只有一百多方的话，仍然需要作出取舍，比如年轻的妈妈想要有更多的室内空间供小孩爬行、玩乐，就得牺牲卧室的空间，甚至打掉一个卧室。一个折中的办法是做可变户型，但这种情况下，卧室空间仍然很有限。
华发越秀·和樾府五期大平层，本身的面积就淡化了这个痛点，再加上设计的加持，更是彻底扫除了上述痛点——
与常见的入户玄关不同，华发越秀·和樾府以部分区隔，完全一体的形式，将入室玄关融入餐客厨空间。约3.15米-3.3米的层高，把室内的采光度提高了30%+，让空间感极大拉开。
不同层高变化示意图（图源：广州房产）
市面上常见的中西厨，基本上都是将厨房主台面设计为“L型”，在拐角处设置岛台，台面较小，再配一个餐桌，整个空间不能直接打开（如下图）。
三期约180㎡户型图
此外，约180㎡户型的公区是个传统的竖厅，如果想要一个方厅，需要打掉一个房间。
五期约200㎡的户型采用双线型“II”厨房，厨房从浅U变成深U之后，岛台全部贴边，使得台面增长了40%-60%，可以提供多人操作空间，因为消弭了空间割裂感，还使得餐厅变得更通透，跟客厅的关系也更紧密（如下图）。
五期约200㎡户型图
而且，约200㎡户型客厅不用改造就有个双面宽的大通厅，等面宽的阳台，不用牺牲一间房。进门就能看到进深约9.7m开间6.1m的大客厅，起居空间达55㎡；南北通厅让竖厅的设计也有横厅的享受。
如此大的空间，无论是三代人日常做饭、吃饭；还是有亲友来拜访，搞一场家庭宴会；或者小孩的同学来庆祝生日，精致女主人搞姐妹轰趴，都绰绰有余。
至于约270㎡的户型更毫无压力，南北进深达10.7m，起居空间达65㎡，阳台采用三扇三轨提升推拉门，可以实现2/3景观开拓无分割视野，更强化了厨房、客厅、餐厅、阳台一体的感觉。
五期约270㎡户型样板房实拍图
五期约270㎡户型样板房阳台实拍图
平时，女主人想做做瑜伽，男主人想品品茶，也无需改变客厅的布局，无论是客厅，还是约21㎡的双面宽景观阳台（长8.6m，进深2.4m），都能满足各种个性化的需求，无需做出取舍。
约270㎡户型创意设计图（图源：广州房产）
再看室内私密空间
无论是在小区，还是在室内的公共空间，每个人都要扮演好自己的角色。叔本华说：「一个人只有在独处的时候，才能成为真正的自己。」每个人，都希望关起门来的时候，有自己的一方天地。
大部分改善产品，受限于总面积，私人空间都不大。无法做出个性化和多样性，美感和品质感也较差。
华发越秀·和樾府也实现了“全都要”——
首先，通过分离式设计，保证了私密性。约270㎡的户型，拥有南向双主卧套房。这对家里有老人的家庭来说太重要了。绝大部分房子主卧会做得最大，次卧偏小，老人不一起住问题不大，但住在一起，老人难免有想法，毕竟老人曾经也是家里的主人，需要被尊重，也需要属于自己的私密空间。
约270㎡户型创意设计图（图源：广州房产）
而且，次套房远离主卧，由沙发背景墙的暗门进入，老人早起，既不会打扰其他人也可以很方便地出门。如果老人不同住，孩子住里面，晚上学习睡得晚，早上早起上学，也不会打扰父母。
至于工人房，更是配置独立流线，通过双电梯独梯入户设计，巧妙地将保姆动线和主人归家动线分开，保证了归家仪式感、私密感。而且除了配置独立卫生间，还有私属阳台和飘窗，这在市面上是极为少见的。若不需要，亦可改造多功能家政间，或是独立洗衣间，满足家庭进阶需求。
工人房改造示意图（图源：广州房产）
其次，设计留白，可以满足个性化的需求。每个房间，都留足了足够的空间，一方面可以满足个性化的需求。以主卧为例，足够的“留白”，使业主可以调换床头位置，改变270°转角大飘窗的景观面的大小。
约270㎡户型样板房主卧实拍图
衣帽间空间也足够宽阔，无论是L型还是U型，甚至摆上梳妆台，都能够施展。
约270㎡户型主卧示意过程图（图源：广州房产）
次套房也带阳台飘窗，老人或孩子可以在属于的小天地里，看看书，发发呆，不必被打扰。
建面约200㎡的四房，同样可以通过可变设计，解构出不同的生活故事——主卧衣帽间，既可以是双排步入式，也可以是L型大尺度，更可打造满墙衣柜；还可以与旁边卧室联动，改造成书房，或是衣帽房、收藏室，做成超大主卧。
约200㎡户型主卧示意过程图（图源：广州房产）
最后，既然是改善，品质也是最基本的要求之一。
通常来说，五房容易有暗卫出现，而和樾府做到了真正的全明卫。
全明卫示意过程图（图源：广州房产）
主卫采用四分离设计，配置双台盆、大浴缸，与酒店行政套间如出一辙。躺在浴缸里，捧上一杯红酒，直面360°飘窗，满屏山景在眼前铺开。带来星级度假酒店的居住体验。
约270㎡户型样板房主卫实拍图
而且，五期还像著名豪宅侨鑫·汇悦台、汤臣一品一样，采用全围合式的布局形式，形成市场上极为稀缺的南向纯板式设计，让每一户都没有传统楼栋的电梯核心筒或其他户遮挡，不仅能享受更好的采光通风，让居住的舒适度更进一步提升，而且让五期拥有其他组团没有的整体公共空间，再加上最高约35%户内窗地比，实现了山景与园景的景观最大化——简单地说每一扇窗、每一个阳台都是观景台，每个房间都能看见风景。
景观视角过程效果图（图源：广州房产）
小结
改善置业的核心逻辑，无非三个：1.对稀缺资源的占有；2.对高端品质生活的向往；3.对熟悉圈层生活的升华。这些，华发越秀·和樾府通通满足，真正实现了让客户无需取舍，成为现象级红盘，实至名归！
不难预见，华发越秀·和樾府的纪录还将持续刷新。因为，发展数十年的万博CBD，周边足够成熟，未来恐怕也再难复制第二个和樾府。能超越它的，也只有它自己。
点击下图重振自渠，让获客量轻松超目标！
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