今日看点：「风险聚焦」为何4大行不断大量注资，房地产市场依旧没有改善

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供需发力|融资跟进，限购改革

(资料图片仅供参考)

销售价格|70城商品住宅销售价格环比下跌的态势已持续13个月

融资跟进|各大行重大融资支持

房价下降风险|中央政府的态度或是“保房不保企”

政策聚焦

供需发力|融资跟进，限购改革

图表1：近期中央政策汇总

从表1可以看出中央政府等管理机构对于实现保交楼，稳主体集中出台了大量关于房企管理和财税金融方面的政策，可见为了做到保交楼政策下足了决心，但目前中央一味的只对房企进行融资和信贷方面的支持，没有根本上改善需求端的问题，若后续保交楼完成，但销售状况依旧没有好转会迎来无法还贷的风险。

图表2：近期区域政策汇总

从表2我们可以看出，除了供给端政府及各大行在努力融资发力保证楼房建设完成以实现保交楼以外，各个区域也在着手努力解决需求端的问题，如限购改革，购房补贴以及减少交易纳税。我们认为限购对于房屋销售来说是最大的限制因素，如果这些区域需求端政策的改革效果良好，后续也许会有更多城市进行限购改革，所以我们相信伴随着更多需求端政策的推出，配合保交楼政策的落实，房地产市场将加速趋于稳定。

行业聚焦

销售价格|70城商品住宅销售价格环比下跌的态势已持续13个月

（一）70城新增商品住宅：销售价格同比不断下降

图表3：商品住宅销售价格:同比

从70个大中城市商品住宅销售价格变动数据来看，2022年前三季度，70城新建商品住宅销售价格较2021年末下降了1.39%。

从价格同比的情况来看，2022年第三季度末70城的新建商品住宅销售价格同比下降了2.30%。

（二）各区域新增商品住宅：销售价格同比降幅扩大

图表4：一线城市住宅销售价格：同比

一线：2022年前三季度一线城市的住房销售价格仍略有上涨，其中新建商品住宅累计涨幅为2.75%；同比涨幅为2.72%。

图表5：二线城市住宅销售价格：同比

二线：二线城市新建商品住宅销售价格累计下降0.32%；同比降幅分别为1.22%。

图表6：三线城市住宅销售价格：同比

三线：三线城市新建商品住宅价格累计下降2.85%，同比降幅为3.83%。

图表7：一二三线整体对比（自上而下为一二三线）

图表8：商品房成交面积：同比

银联信点评：

整体来看，受房企违约、市场需求低迷、预期较弱三种因素的交织影响，70城商品住宅销售价格环比下跌态势已经持续13个月，但跌幅明显小于历史上的最深跌幅，说明近期央行融资起到了暂时托底作用。

但需求低迷是房地产市场需要重点解决的问题，供给端不断进行融资的情况下房地产市场格依旧在用以低价换取购买量的做法，导致房屋价格不断下跌，因此在央行和政府的保交楼政策取得成效之前，虽然目前政府推行的保交楼政策有利于住房建设，但因为放宽了的房地产企业贷款的风险评定，使得大部分风险转移到了放贷方，如放款的银行和其它金融机构，所以目前不能盲目跟进央行和政府的投资，否则保交楼政策一旦失败，将会入不敷出。

事件聚焦

融资跟进|各大行及国行对优质国有房企重大注资

图表9：各大行及国行注资事件汇总

银联信点评：

结合上表和收益企业，我们可以看出政府和中央银行对龙头国企有着超乎想象的支持力度，此次交通银行和中国银行对万科的支持代表了金融16条政策开始实施，接下来是否会有更多国有房企会受到银行和政府的支持我们可以持续关注。

房地产风险提示

房价下降风险|中央政府的态度或是“保房不保企”

2022年11月前21天，商品房成交面积同比下降25.5%。

图表10：商品房成交面积：同比

从【行业聚焦】部分我们也能看出，虽然一系列的政策和注资跟进，但依然没有遏制房价的持续下跌，房屋成交面积（图表10）也表明人民对房屋的需求在不断下降。

对银行的启示：

银行等金融企业对房企不断注资来推进房屋建设进而实现交房，但房屋销售价格和房屋成交情况却没迟迟没有改善，即便保交楼完成，后续房企不能持续经营依旧面临房地产行业难以复苏的困境，一定程度上说明了目前银行和政府对房企支持的最终目的是保证购房者利益。

因此我们认为目前中央政府可能正在进行的是 “保房不保企” ，尽量协调资源保证期房如期交付，维护住房消费者的合法权益，相关银行等金融机构也要付出相应代价，通过市场出清来维护市场健康发展。同时央行也会发挥最后贷款人功能，避免出现系统性金融风险。

保交楼是当下最紧迫的事情，是民生问题、维稳问题，但本质都是资金问题，当前各种方式（政策性贷款、回购房企资产、纾困基金等）都是筹资方式。因此在保交楼政策取得成效之前，一些民企都存在暴雷的风险，所以目前应该做的是关注万科，仁恒等被央行重点关注的央国企，在央国企取得注资成效之前切勿盲目融资。

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《银行房地行业风险简报》是基于“银联信•房地产风险信息库”，每工作日报告房地产业务的重大风险信息，帮助银行从业人员在最短的时间里把握房地产业务领域中的重大风险信息。

“银联信•房地产风险信息库”是在构建“房地产业务风险全景图知识库”的基础上，每日密切关注影响房价相关要素的敏感性变化和房地产业务风险征兆、风险暴露个案等，就相关险源、险点、风险征兆、风险个案提供风险分析并入库发布预警。