今年最后一次拍地的容积率玄机

世间大事关注不了，还是回到地产老本行吧。

(资料图)

青岛第四次拍地终于出来了，总结一下，规模已经大幅度缩小，在第三次土地拍卖严重依赖平台公司之后，显然规模已经难以持续，毕竟平台公司负债经营，而且操盘效率低，目前经济形势下，也没法多拿。

本次供地40宗，总建面约248万㎡，总出让价格138亿。

算上前三次，还有其他郊县，青岛今年，也就能卖500多亿的地。

这次市区的包含了市北1宗（建面7.48万㎡）、李沧3宗（建面10.56万㎡）、崂山2宗（建面14.53万㎡）。

而郊区是大头，包含了城阳区12宗（建面104.8万㎡）、西海岸新区20宗（建面100.5万㎡）、即墨区2宗（建面10.47万㎡）。

具体地块的各个数据就列举了，很多人都做了这些事，我们找两个典型地块，来谈谈背后的容积率之玄机。

市北区的邮轮母港出现了一个商业改住宅的超高容积率地块，操作难度不小。

邮轮母港这个地方，很多年前就有规划，早在2015年4月，华润和招商两大集团就准备和青岛港集团合作，改造这个区域，而且举行了协议的签署。

然后据说因为意见不一致，账没法算，两大央企都退出了。这事也就搁浅了。

到了上届一把手，要攻山头炸碉堡，强势启动老城区，规划了400万平的巨大商业体量，各个开发商看完，都是倒吸一口冷气，招商好久，没有人敢来。

于是让各个国企和平台公司担负了这个使命，自己就干了起来，举行了隆重的开工仪式。

这项目无论规模、商业体量、地下空间，都有点类似李沧的院士港 。

也是深挖地下四层，也是大片写字楼，至于这么个老城区，这么多商业商务楼，未来谁来运营和填满，好像没人担心这个根本问题。

看了一下项目名单，山港航运金融中心、北方国际油气中心、RCEP博览中心、环海湾海洋金融中心、国际航运贸易金融创新港、高品质滨海休闲活力区，这些名词听上去非常高大上，但是这得需要多少公司来填？

最近百忍老师路过院士港，发现已经更名为数字经济产业园。门口的大灯还是闪亮，楼体上几乎没有亮光。也就是说，入住率还是极低极低。不知道什么是数字经济？李沧这两下子能搞得起来吗？

回到市北，最关键的是，在青岛写字楼空置率居高不下的今天，如何卖掉？总得回款啊？否则就是债务。

所以我们看到这个地块的商改主，应该是个无奈之举，就是靠住宅回点款，补贴一下商业。

这原来是个写字楼的地，所以容积率到了8，然后大概率是为了实现回款，就硬生生七成变成了住宅。而且建筑限高还是165米。

写字楼8倍容积率倒也正常，但是七成住宅的混合项目，如果还是8倍容积率，那就很难设计和操盘了。

对比一下，万科翡翠长江，6.5倍容积率，超高层的小楼间距。市北区还有个花好月圆，8倍容积率，但那是纯住宅，楼间距也是惊人，客厅还有偏北向房间。

如今商住混合，地块不规则，而且前面还有新冠高架，旁边也是写字楼，再加上地下三层，又是在老城区，这项目只能是超高层，设计和销售难度之大，怕是青岛楼市史上的一个里程碑项目了。

如果让平台公司操作的话，怕是难上加难。其邻居就是中联的自由港湾，也是烂尾楼复活项目，命运坎坷。这个8倍容积率项目如何操盘，不妨拭目以待。

说到容积率，本次张村河启动的两个地块，和前期四个村的回迁房一样，只有2.5，还是很让人欣慰。

从目前的数据看，2.5未来将在张村河谷地大开发中扮演一个很关键的角色。

其实了解浮山后一些项目的人都知道，2.3这个容积率在浮山后前期一些项目中也扮演重要角色，很多项目都是。后来就失控了，以至于3倍多、4倍多的都出现了，广受诟病。

崂山前海也是如此，以前容积率都比较低，后来口子一开，高楼大厦海边起，天际线和海际线就没法看了。

百忍老师这几年去杭州比较多，这个城市非常注重容积率，地价很贵，但是市区出让地块容积率大多在2左右，而且严禁高低配，这样最后出来的产品，以小高层居多，然后要求外立面铝板，所以走在杭州街上，天际线不突兀，外立面也舒服。

青岛学深圳也好，学上海也罢，还是学其他城市，其他方面并不容易，而城市规划反而最容易落实，因为都是政府说了算，城市规划委员会开个会就可以一锤子定音。

但是不得不说，青岛这个有万国建筑博览会之称的城市，新世纪以来，在这方面做得很一般很一般。

如今张村河还算不错，容积率总体控制的比较好。有崂山壹号院这样的低密度项目，哪怕是融创企业出了资金问题，产品也是一个正面典型。

当然也有静山悦园这样的白花花石材加黑大门，再种松树的奇葩案例，其实这项目容积率也不高，每次路过，都觉得可惜。

2.5的容积率，满铺的话，可以都做小高层，后边没有连廊，让整个小区的舒适度都比较高。所以，希望张村河后边的项目，都能把容积率保持住了，哪怕地价贵一点，不要再追求啥超高层。

当然，这两个地块也面临着临近高速路和立交桥的一个不足，其实这样的情况以后会更多存在。随着青岛交通大改善，更多的立交和高架路将出现，自然也会更加临近小区，有点噪音也没啥，做好玻璃等降噪隔音，习惯就好了。

如果不靠这个，旁边有个山头的话，绿化当然足够了，但是总会有个坟头之类的，这也没什么，青岛那个山头没有呢，不必矫情。

把活人管好，有个火灾啥的能快速逃生，消防车能迅速到来，才是最重要的，真正到了生死抉择面前，其他的真的不是那么重要。

超高层这些就不大好处理，楼越矮越好，所以容积率在关键的时候很关键。