界面新闻记者 | 杨冰柯
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“越秀地产目前保持企业既定的目标，既要量、又要价”，对这两天全国关注的珠海楼市降价行为，越秀地产董事长林昭远在8月25日下午的业绩会上表态。
当前楼市正处于政策持续宽松与市场成交触底的阶段，作为地方国资房企的代表之一，越秀地产的业绩表现以及公司对市场走向的看法，对当前的行业也有一定参考意义。
最近一个月以来，楼市利好政策不断。最新消息是，住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。
对此，越秀集团董事长林昭远的看法是，政策会加持，“认房不认贷”等政策工具箱会相继推进。行业在筑底，市场存在分化现象。
对于越秀地产而言，既要量、又要价。据林昭远介绍，越秀地产今年总推销货值是2400亿元，未来也将加大对市场的研判和营销的力度，下半年会根据一城一策，加快去化。
对于越秀今年的经营目标，越秀地产管理层称今年总推销货值是2400亿元，这还不包括今年新增土地转化的土储，上半年已经完成了今年1320亿销售目标的63%，因此全年有望超额完成目标。
根据越秀地产业绩报告，2023年上半年实现合同销售金额836.3亿元，同比上升71.0%。克而瑞排行榜显示，上半年，越秀地产全口径销售额825亿、权益销售额495亿，分别位于排行榜第13名和第14名。
作为广州国企，越秀地产业绩贡献主要在大本营。其中，大湾区市场合同销售金额为461.3亿元，同比上升45.3%；广州单一城市的合同销售金额达402.6亿元，同比上升37.2%，越秀在广州市场也是稳居第一。
今年上半年，越秀地产在华东地区的表现也有提升，合同销售金额186.3亿元，同比上升151.4%。
除了销售额保持七成的增长速度外，越秀地产今年上半年的其他核心财务指标也有增长。
上半年，越秀地产实现营业收入约为321亿元，同比上升2.6%。毛利率约为17.8%。权益持有人应占盈利约21.8亿元，同比上升27.5%；核心净利润约为21.5亿元，同比上升0.8%。
在财务杠杆的“三道红线”方面，越秀地产剔除预收款后的资产负债率、净负债率和现金短债比分别为66.8%、53.2%和4.2倍，为绿档房企。
融资方面，越秀地产上半年发行境内人民币公司债券合共54亿元，加权平均年利率3.37%；发行人民币自贸区债34亿元，加权平均年利率为3.92%；完成供股融资，募资净额约为83亿港元，供股获1.15倍超额认购。总体上，越秀地产平均借贷成本同比下降13个基点至3.98%。
就债务结构来看，上半年，越秀地产人民币借贷占比79%，外币借贷占比21%。目前，一年内到期的债务占比12%，平均债利率下降到10%以下。
土地储备方面，越秀地产在上半年在8个核心城市合共新增11幅土地，总建筑面积约217万平方米，全部位于一线和重点二线城市，其中北京新增3幅土地，新增土储43万平方米，其余分布于广州、上海、杭州、成都、武汉、青岛和西安。
新增土储中，越秀地产通过TOD、产业勾地、国企合作等方式增储占比63%，公开市场拿地的约37%。
截至6月30日，越秀地产拥有总土地储备2813万平方米，其中大湾区占比46%，广州占比40%；华东地区占比19% ；TOD项目总土地储备约398万平方米。
对于接下来的投资策略，越秀地产管理层指出，越秀地产会积极参与目前特大城市城中村改造项目，未来会重点关注广州海珠、天河等区域。
越秀地产总经理林峰在业绩会上表示，城市更新公司是积极参与，也一直在推进，但对旧村、旧厂把握的原则，首先是控制风险，因为城市更新的周期比较长，要对风险有整体评判，包括拆迁的难度和未来的发展潜力等。
林峰还表示，城市更新体量大，容易穿越周期，可以控制节奏，对房地产平稳的发展比较有利。但是，旧城改造的选择比公开市场拿地要求更高，净利率及毛利率也会相应更高，未来也将留出安全垫以防止出现风险。
所以越秀地产拓展旧改项目的首要原则是“控制风险”。
针对近期远洋等房企陷入流动性危机，林昭远表示，“市场的波动给我们各大企业带来的影响，我认为是市场经济正常的现象。”
他解释称，2021年之前房地产是单边增长，2021年第四季度开始行业极速跳水，这样的下降给行业带来影响是正常的。不管国企还是民企，如果没有做好企业管理，出现流动性和信用问题都是正常的。
“国企出问题过去也有，风险会不会蔓延还是要回到企业的经营理念，如何用好杠杆，如何管理好流动性。企业出现问题，不能怪市场，只能怪自己”。
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