最近关注科学城东片开源大道沿线、老黄埔东片（庙头-南岗）比较多。
有意思的是，这两个板块，目前房价梯度，都在3万-4.5万/平区间，片区楼盘定位基本以刚需以及部分刚改为主。
两个板块堪称棋逢对手。直线距离相隔8公里左右，主体客群不同：
(相关资料图)
开源大道沿线楼盘的主体客群，应该以科学城和云埔的本地客为主。
庙头-南岗片区由于本地产业规模小、产业能级弱，除了吸引西区以及老港区的客源，主要还是通过地铁5号线和13号线吸引市区外溢刚需客为主。
所谓的“老黄埔”，实际上分为三个区域认同度明显的板块： 鱼珠片区（鱼珠-文冲） ，即历史上的大沙地镇区域； 庙头-南岗片区 ，历史上的南岗镇区域；以及江对面的 长洲片区 。
由于相隔一定距离，且城市界面、公共配套的差异，可能也会影响本地客群的买房心态。
比如说，科学城和云埔的本地刚需，可能更倾向于科学城买房，基本不会看庙头-南岗一带。
理由也很简单：价格都差不多，科学城这边环境相对好很多，上下班也更近一些，何苦去环境比较糟糕的南岗买？
反之亦然。习惯了老黄埔的人，哪怕环境差一些，对科学城东片可能也提不起多大兴趣。
两个板块主体客群的不同，相对来讲，竞争程度也就小一些。存在竞争的地方，在于两个板块对市区外溢客源的争夺。
比如，合生中央城与约1.75倍于它的万科黄埔新城，在本地客群上，其实并不构成竞争关系。
两个抢的主要是来自天河的外溢客源。
主体客群的不同，以及主体客群规模，必然会影响片区楼盘的去化。
两个板块的一二手供应量，以未来3-7年计，会是怎样的情况？
01
科学城东新盘供应量
未来3-5年，开源大道沿线新盘，主要是5个旧改项目：
万科·洋城岗旧改：商品住宅建面约10.4万平方米，约1000套
万科·刘村格岗旧改：总建面约40万平方米，约4000套
萝岗立交改造：总建面约35.89万平方米，约3200套
星河·荷村旧改：总建面约14.5万平方米，约1200套
星河·华甫旧改：总建面约29.7万平方米，约2500套
5盘合计供应量，预估1.2万套。
另外，中央城商品住宅分5期开发，商品房总户数约8000套，目前已去化大概一半。两三年后，可能仅剩最后一期靠高速的G区还有尾货，保守估算1000套吧。
那么， 三五年开源大道沿线的刚需盘新房供应量，大约1.3万套。
五年后，这一片的二手房源 ，东荟城、中海誉城、金色梦想、春树里、岭南雅筑、绿地杉禾田、云峰原著、中央城（A-J-N区）、品秀星樾、时代天韵、时代天境、保利锦上等12个楼盘， 大概3万套。
按每2年挂牌出货率8 %计算，片区二手流通房源约2400套。
02
庙头南岗片新盘供应量
未来3-7年，庙头-南岗片的新房供应，均为旧改项目，由庙头、南湾、夏园、沙步（万科黄埔新城）、将军山地块、南岗北、南岗南、宏岗、笔村（富力新城）、墩头基等10个项目供应。
另外预留沧联村旧改项目。
11个旧改盘商品房供应量，预估供货量总计约81400套，打个折，整数8万套！
各项目供应量预估如下：
庙头旧改： 商品住宅（下同）总建面约38万方，约3800套；
南湾旧改： 总建面约52万方，约5100套；
夏园旧改： 总建面约100万方，约9000套；
沙步旧改（黄埔新城） ：商品住宅总建面约140万方，约1.4万套；
将军山改造： 商品住宅总建面约80万方，约8000套；
南岗北片旧改： 商品住宅总建面约38万方，约3800套；
南岗南片旧改： 总建面约112万方，约1.1万套；
宏岗旧改： 商品住宅总建面约46万方，约4600套；
墩头基旧改： 商品住宅总建面约31万方，约3100套；
笔村旧改（富力新城）： 总建面约80万方，约8000套（余货约5000套）
预留沧联村旧改： 商品住宅总建面约117万方，预估供应量1.1万套。
03
去化周期长达10年
不比不知道，一比吓一跳！
未来五六年内，庙头-南岗片区新房供应量，剔除掉前期黄埔新城部分去化量， 整个片区新增一手货量预计超7万套，是开源大道沿线5个旧改供应量的约5.4倍！
当然，南岗片的天量供应，去化周期预计将远大于开源大道沿线。
比如，开源大道沿线旧改盘，未来五六年基本清盘；而庙头-南岗片，可能以10年计。
也就是说，未来3-10年的周期，庙头-南岗片要卖掉超7万套商品房，去化压力还是相当大的。
前面说了，庙头-南岗片的主力客群，主要靠两条地铁（5+13）沿线天河-鱼珠的外溢。
但外溢刚需客源，能撑得起这么大的供应量吗？值得打个大问号。
何况，天河的外溢客源，选择面广，还存在其他板块分流的问题。
分到庙头-南岗片区的蛋糕，就被摊薄了。
客源有限，而供应巨大，同一时间段入市的各盘，要想跑路，只能卷成麻花了。
乐观预见，庙头-南岗片区，将成为房住不炒示范区。
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