20世纪70年代末，中国第一个对外开放的工业园区——蛇口工业园创立，工业地产随之兴起，但当时大多局限为以厂房出租和卖地为主的经营方式。2003年，业内首次提出产业地产概念，并将之作为工业地产的升级与换代。
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区别于以往的工业地产，产业地产作为一种将地产、产业、城市三方面的发展有机结合、相互促进的商业模式，在提升城市的产业价值和产业能力、促进产业升级、聚集人口与资本、调整城市经济结构等方面具有独特功能。
当前，在住宅市场因遭遇前所未有的调控逐渐降温、商业地产也因竞争激烈开始出现过热迹象的背景下，产业地产呈现出快速发展态势，更是成了房地产企业战略转型的新方向，众多知名房地产企业都纷纷涉足产业地产领域。
工业地产开发的趋势是与产业地产联姻，在符合区域经济发展总体布局与规划的前提下，进行一种综合开发。当工业地产与产业地产合而为一，便诞生了一种综合性房地产开发。在一个产业集群或产业基地中，将囊括各种类型的房产形态：商铺、办公楼、标准厂房、仓储、展览馆及配套住宅等。
然而，工业（或产业）地产并不是“唐僧肉”，胃口好是好事，可是也要能消化。
首先，这个是需要产业支撑的，而目前的开发商或者是工业企业在资源整合上并没有这个优势或者说能力。所以会有很多开发商匆忙进入后突然很茫然，不知道要怎么做，做什么。公司会议室里充满了“我是谁？我在哪里？我要做什么”的灵魂拷问。
其次，忽视了接下来的竞争。甚至这个竞争是来自政府层面的压力，哪怕政府是无心之举。跟大家分享一个新闻大家就知道情况的严峻。（以下来源于网络新闻稿件）
11月16日，深圳市“20+8”产业2000万㎡“工业上楼”厂房空间签约仪式在五洲宾馆举行。
在签约仪式上，为切实降低企业用房成本，提振企业投资信心，深圳承诺: 每年将通过“工业上楼”模式建设2000万㎡优质、低租金厂房，连续实施5年 。
这个数字什么概念？相当于每年再造2个蛇口工业区。并且， 所有“工业上楼”优质厂房租金不超过35元/月/㎡，年涨幅不超过5%。
这里首先介绍一下：工业上楼”是深圳在制造业高质量发展新格局和制造业空间资源紧缺背景下，城市空间形态的创新和突破。让企业在高层楼房中进行工业生产的新型产业空间模式，在不改变工业用地性质的前提下，提升楼宇的容积率。上楼对象多为轻型生产、环保型和低能耗类型的高端制造业，如新一代信息技术、生物医药、智能制造、工业互联网、大数据等战略性新兴产业。
通俗地理解，也就是立体的、高容积率的、集约空间的现代工业用房。
2000万㎡相当于20平方公里，类比蛇口工业区（占地面积10.85平方公里）来看，也就是说，深圳1年所提供的“工业上楼”产业空间，相当于两个蛇口工业区。目前各区已落地一大批优质“工业上楼”项目，包括:
宝安新桥东先进制造业园区，是全市首个平方公里级的“工改工”城市更新项目，规划建设148.6万㎡工业厂房。
图6:新桥东项目效果图（来源:滨海宝安）
龙岗宝龙专精特新产业园，是深圳首个“专精特新”专业园区项目，以市场价的30%—50%分割销售给符合条件的优质企业。
图7:正在建设中的宝龙专精特新产业园（来源:深圳特区报）
南山红花岭基地，是深圳重点推出的高标准建设、高效能企业集聚的“工业上楼”项目，折叠空间+多维产城富有现代科技感。
图8:南山红花岭基地项目效果图
梳理一下重点词汇：5年、1亿㎡、租金35元。其他开发商怎么玩？
产业地产看上去很美，但是在没有足够资源做产业整合的情况下，建议还是不要贸然进入这个领域。产业地产不同于其他，需要很强的产业运营和整合能力支撑业务。否则很容易建筑物起来了，房子空置了，资金沉淀了……
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