5年过去了，富力抄底的酒店非但没有创造更多的利润，反而加剧了亏损。把投资文旅称为“诗和远方”的融创，接连打折出售旗下文旅城瘦身自救。在地产三道红线之下，富力与融创美元债相继展期，恒大、世茂、阳光城等头部房企纷纷陷入困局，部分房企出现信用危机，甚至出现项目烂尾的情况。
而当年断臂求生的万达王健林家族，悄然夺回今年地产首富的宝座，并高调赞助世界杯8.5亿美元，这也使得卡塔尔绿茵场边斑驳的广告牌上，滚动闪烁着「万达文旅」四个大字。
(资料图片)
万达当年的割肉逃顶，预示了国内房地产行业「强扩张、高杠杆、快周转」的商业模式难以为继，而内房股，特别是闵粤系地产股近年一片哀嚎，也证明了做房地产依仗的不仅仅只是「爱拼才能赢」。
地产——向在我国国民经济扮演着举足轻重的作用，而交房事关民生之根本。随着行业形式不断严峻，政策也逐步出现反转，在保交楼、稳民生、控风险方面不断发力，与此同时地产三支箭也应运而生。
政府支持地产的三支箭分别为： 信贷支持、债券融资和股权融资。
拆分来看，在第一支箭上，国企六大行落实了“金融16条”，向优质的地产企业提供了万亿级别的授信额度；第二支箭上，政策支持民营企业发债融资，预计额度达到2500亿元；在第三支箭上，重启了地产企业的股权融资。
短短20天时间，信贷、债券、股权三方面政策形成一套组合拳，具有强烈的托底信号，因此地产ETF反弹近30%。
尤其是第三支箭，令长期在ICU躺着的房企们摘下了呼吸机。
1、恢复涉房上市公司并购重组及配套融资。 允许符合条件的房地产企业重组上市，重组对象必须为上市房企。因此，未来像恒大借壳梦断深深房的案例，可能不再重演。
2、恢复上市房企和涉房上市公司再融资 。这项政策允许了上市房企以非公开方式融资。这也意味着，上市房企可以定增。回顾历史，绿地控股与新城控股的定增多年未果，也可能会告一段落。
3、调整完善房地产企业境外市场上市政策。 自2015年以来，A股再没有地产公司上市。港股也不待见地产股，从2020年至今只批准了3家地产公司上市。日后这样的局面可能发生改变。
4、进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用。 此次强调要推动保租房REITs和仓储物流、产业园等基础设施REITs的发展，以及已上市REITs的扩募。
5、积极发挥私募股权投资基金作用。 提出要发展不动产私募基金，除了可以投资基础设施之外，还可以投资存量住宅地产、商业地产。
随着三支箭持续的摆上台面，高质量房企现金流紧张情况陆续得到缓解，整个地产行业复苏后即将迎来拐点。
在A股，地产一直是资金难以把握的板块。
投资的复杂性在于其买入逻辑的纷繁： 有的买集中、有的买放松，还有的买救市， 各有各的不同。比如去年四季度地产行业也走出了一段不俗的趋势行情，但此次似乎不可与同日而语。
首先，政策面对房地产的态度已然转变，从严控资金流向到支持优秀房企活下去，而第三支箭的股权融资，更是降低了房企负债端的压力。与此同时，金融支持地产16条政策力度大，措施较为具体，特别在债务展期和延长贷款集中度过渡期方面，超出市场预期。
其次从过往历史来看， 购房 者对于按揭利率非常敏感，房贷利率走势和住宅销售面积走势往往呈现负相关。
参考过往两轮周期，住房贷款平均利率分别下调140个、244个BPs（分别为2011年Q4至2012年Q4、2014年Q3至2016年Q3）。从过往案例看，在按揭利率下行后，市场普遍都会回暖。
根据贝壳研究院的数据显示，50个重点城市按揭贷款利率，首套已经从2021年10月高点5.74%下降到2022年9与的4.15%；二套也从5.99%下降到4.91%。叠加较短的放款周期，目前居民端在按揭贷款的利率和放款周期方面，已经处于过往3年中最优惠的水平。
除此之外，超百城下调首套公积金贷款利率，给地方城市提供了新的托市手段。
从市场的整体估值来看，目前房地产板块指数的PB估值水平也处于历史较低位置，与其相比地产行业容量大，增长天花板高，在资本市场上的市值定位与它实体定位并不匹配。
总体而言，地产三支箭释放了明显的政策托底信号，同时按揭利率下滑带来的销售面积边际改善，这也使得地产板块未来业绩有着向好的预期，而整体偏低水位的估值使得地产板块极具性价比。
地产三支箭的推出，无疑是具有时代意义的。这不仅意味着尘封12年的再融资政策破冰，同时也降低了地产三道红线的限制，对于优质房企来说缓解了偿债压力。
对于投资者来讲，如何甄别地产的好坏，科学制定选股标准是个不小的难题。若想在接下来可能出现的拐点中，捕捉整个地产行业的戴维斯双击，房地产ETF基金（515060）则是一个不错的选择。
房地产ETF基金（515060）（注：场外联接C的代码为008089）投资了一篮子房地产相关个股，包含80只房地产开发个股以及5只房地产服务个股，前十大权重股占比49.53%，而且持仓分散，持有多为招保万金这样的优质地产龙头。在费率层面，0.5%的管理费低于0.55%的同类平均，0.10%的托管费率也低于0.11%的同类平均，且没有销售服务费。
自2020年以来，房地产ETF基金（515060）相对基准有一定超额，截至2022年11月29日，产品累计超额达28.2%。
即使政策逐渐松绑，整体行业显著低估，也不意味着尾部房企也迎来久违的春天，投资者参与个股仍然会有暴雷的风险，因此房地产ETF基金（515060）的分散投资就显得尤为重要了。
视觉设计：疏睿
编辑：张婕妤
责任编辑：张婕妤
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