中金 • REITs | 公募REITs月报：市场继续调整关注阶段性配置机会

联合研究

截至2022年11月30日，中国公募REITs（“C-REITs”）22只上市标的总市值为828亿元，自由流通市值为351亿元，11月月度总回报率（含分红派息）为-1.46%，2022年至今总回报率0.88%。美国、中国香港和新加坡REITs总回报指数11月月度涨跌幅分别为6.02%，19.28%和5.56%。

摘要

(资料图)

受基本面预期、无风险利率上升及短期市场流动性影响，11月公募REITs市场继续调整，但向下动能或已趋弱。 11月无风险收益率大幅上行（如10Y国债活跃券收益率上行27bps），叠加四季度基本面预期偏弱以及短期市场流动性扰动因素，公募REITs11月继续调整，月度总回报率-1.46%，场内日均成交额环比-16%（剔除11月新发项目后）。估值方面，我们测算11月末P/NAV倍数为1.17（较10月末下降0.07），位于2022年以来的3.1%分位数水平，2022年基金管理人预测加权平均现金分派率（年化）升至5.6%。

市场扩容稳步推进，细分品种逐渐多样化。 11月总计2单高速公路REITs上市，另有首单市场化保障房REITs和医药产业园REITs获批。此外，根据证监会《股权融资方面调整优化5项措施》[1]，未来更多房企可能加入REITs发行，同时推动REITs市场的“保租房板块”发展。我们认为后续市场底层资产以及发行人多样性将有望进一步提升。

海外主要REITs市场普遍反弹。 受美债利率边际下降、流动性边际改善等因素驱动，海外主要REITs市场普遍反弹，其中美国、中国香港和新加坡REITs总回报指数11月月度分别上涨6.02%、19.28%和5.56%。

风险

2023年可供分派预期下调；扩募落实的进度慢于预期。

正文

C-REITs月度市场回顾

图表1：截至11月30日，C-REITs总市值达828亿元

注：数据截至每月底 资料来源：Wind，中金公司研究部

图表2：C-REITs市场本月收益情况

注：数据截至2022年11月30日 资料来源：Wind，中金公司研究部

图表3：C-REITs加权平均总回报指数

注：数据截至2022年11月30日 资料来源：Wind，中金公司研究部

图表4：C-REITs市场成交额及换手率

注：1）数据截至2022年11月30日；2）换手率基于自由流通份额计算 资料来源：Wind，中金公司研究部

图表5：C-REITs市场表现与其他大类资产相关性（上市至今）

注：1）数据截至2022年11月30日；2）相关性系数基于日收益率计算 资料来源：Wind，中金公司研究部

图表6：C-REITs与股债收益率30日滚动相关系数

注：1）REITs与债券及权益的关系分别采用中债综合全价指数、沪深300指数计算；2）数据截至2022年11月30日资料来源：Wind，中金公司研究部

图表7：产权类及经营权类REITs与股债收益率30日滚动相关系数

注：1）REITs与债券及权益的关系分别采用中债综合全价指数、沪深300指数计算；2）数据截至2022年11月30日资料来源：Wind，中金公司研究部

图表8：C-REITs市场及其他大类资产风险收益对比

注：数据统计区间为2021年6月至2022年11月 资料来源：Wind，中金公司研究部

图表9：中国十年期国债收益率

注：数据取自2021年6月21日至2022年11月30日 资料来源：Wind，中金公司研究部

图表10：C-REITs基金公允净资产值（NAV）情况

注：1）P/NAV基于收盘价计算；2）我们针对不同项目采用不同的NAV测算方式，NAV均为2021年底数值：针对华安张江光大REIT和中航首钢绿能REIT，我们采用管理人披露公允价值参考净值作为NAV；对东吴苏园产业REIT、红土盐田港REIT，我们采用资产评估公允价值替换资产负债表中的投资性房地产来测算NAV；针对浙商沪杭甬REIT、平安广州广河REIT及富国首创水务REIT，我们采用资产评估公允价值替换资产评估的账面价值测算NAV；针对建信中关村REIT、华夏越秀高速REIT、华夏中国交建REIT、国金中国铁建REIT、红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT、鹏华深圳能源REIT、华夏合肥高新REIT、国泰君安临港创新产业园REIT、国泰君安东久新经济REIT、华泰江苏交控REIT，我们采用拟募集金额测算NAV；3）我们根据2022年中报披露基金总资产值测算P/B，建信中关村REIT及华夏越秀高速REIT2021年末基金资产净值、基金总资产分别取自2022年中报合并资产负债表中的所有者权益值、总资产值；4）我们根据已有数据采用总市值加权法计算各板块期末基金总资产与净资产比例、P/B及P/NAV；5）数据截至11月30日 资料来源：Wind，中金公司研究部

图表11：C-REITs全市场P/NAV走势

注：1）数据取自2021年6月21日至2022年11月30日；2）按市值加权 资料来源：Wind，中金公司研究部

图表12：产权REITs历史P/NAV走势

注：1）数据取自2021年6月21日至2022年11月30日；2）按市值加权 资料来源：Wind，中金公司研究部

图表13：经营权REITs历史P/NAV走势

注：1）数据取自2021年6月21日至2022年11月30日；2）按市值加权 资料来源：Wind，中金公司研究部

图表14：REITs本月交投及估值情况

注：1）数据截至2022年11月30日；2）换手率基于自由流通份额计算；3）单体REIT的P/NAV基于收盘价计算，各板块P/NAV根据已有数据采用总市值加权法计算；4）2022年预期现金分派率基于2022年招募书预测现金分派和当前市值计算，各板块2022年预期现金分派率采用总市值加权法计算；5）红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT、华夏合肥高新REIT、国泰君安临港创新产业园REIT、国泰君安东久新经济REIT、华泰江苏交控REIT的2022年预期现金分派率根据招募书披露的可供分配金额年化计算 资料来源：Wind，中债估值，中金公司研究部

图表15：产业园类REITs本月价格表现对比

注：1）数据截至2022年11月30日；2）以2022年11月01日为基期，基期为100；3）采用前复权收盘价资料来源：Wind，中金公司研究部

图表16：仓储物流类REITs本月价格表现对比

注：1）数据截至2022年11月30日；2）以2022年11月01日为基期，基期为100；3）采用前复权收盘价资料来源：Wind，中金公司研究部

图表17：环保类REITs本月价格表现对比

注：1）数据截至2022年11月30日；2）以2022年11月01日为基期，基期为100；3）采用前复权收盘价资料来源：Wind，中金公司研究部

图表18：高速公路类REITs本月价格表现对比

注：1）数据截至2022年11月30日；2）以2022年11月01日为基期，基期为100；3）采用前复权收盘价资料来源：Wind，中金公司研究部

图表19：保障性租赁住房类REITs本月价格表现对比

注：1）数据截至2022年11月30日；2）以2022年11月01日为基期，基期为100；3）采用前复权收盘价

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表20：能源类REITs本月价格表现对比

注：1）数据截至2022年11月30日；2）以2022年11月01日为基期，基期为100；3）采用前复权收盘价

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表21：产业园类REITs与参考系月度收益率对比

注：1）数据截至2022年11月30日；2）采用前复权收盘价资料来源：Wind，中金公司研究部

图表22：仓储物流类REITs与参考系月度收益率对比

注：1）数据截至2022年11月30日；2）采用前复权收盘价资料来源：Wind，中金公司研究部

图表23：环保类REITs与参考系月度收益率对比

注：1）数据截至2022年11月30日；2）采用前复权收盘价资料来源：Wind，中金公司研究部

图表24：高速公路类REITs与参考系月度收益率对比

注：1）数据截至2022年11月30日；2）采用前复权收盘价资料来源：Wind，中金公司研究部

图表25：保障性租赁住房类REITs与参考系月度收益率对比

注：1）数据截至2022年11月30日；2）采用前复权收盘价

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表26：能源类REITs与参考系月度收益率对比

注：1）数据截至2022年11月30日；2）采用前复权收盘价

资料来源：Wind，中金公司研究部

图表27：部分本月REITs相关政策

注：以上政策及文件依次来源于http://www.gov.cn/zhengce/zhengceku/2022-11/07/content_5725127.htm; http://www.cbirc.gov.cn/cn/view/pages/ItemDetail.html?docId=1082913&itemId=915&generaltype=0; http://www.gov.cn/zhengce/zhengceku/2022-11/12/content_5726400.htm; https://www.ndrc.gov.cn/xxgk/zcfb/tz/202211/t20221128_1342282.html?code=&state=123; http://www.szse.cn/lawrules/rule/allrules/bussiness/t20221118_597447.html; https://yyglxxbsgw.ndrc.gov.cn/htmls/article/article.html?articleId=2c97d16c-82cf3ac8-0184-c30d4041-0075; https://whhly.guizhou.gov.cn/zfxxgk/fdzdgknr/zcwj_5620583/gfxwj_5620585/202211/t20221109_77061071.html; http://jtt.gxzf.gov.cn/zfxxgk/fdzdgk/tzgg/t13322798.shtml; http://gxj.sz.gov.cn/hdjlpt/yjzj/answer/24863; http://www.beijing.gov.cn/hudong/gfxwjzj/qjzjxx/202210/t20221015_2836740.html; http://www.suzhou.gov.cn/szsrmzf/szfgfxwjk/202211/13f5187b088d408db194ded2c2acaec9.shtml; http://www.shaanxi.gov.cn/zfxxgk/fdzdgknr/zcwj/szfwj/szh/202205/t20220510_2220421.html; http://www.spcsc.sh.cn/n8347/n8467/u1ai250244.html 资料来源：国家发改委，中国人民银行，中国银行保险监督管理委员会，中国证监会，国资委，上交所，深交所，地方政府部门，中金公司研究部

图表28：部分潜在REITs项目本月动态跟踪

注：以上动态依次来源于http://reits.szse.cn/projectdynamic/detail/index.html?id=5000018；http://www.sse.com.cn/reits/info/index_detail.shtml?audit_id=22255；https://www.bidcenter.com.cn/news-205468478-4.html；https://www.bidcenter.com.cn/newscontent-204133838-4.html；https://www.bidcenter.com.cn/news-203442816-4.html；https://www.bidcenter.com.cn/news-202398311-4.html；https://www.bidcenter.com.cn/news-205888131-6.html；https://www.bidcenter.com.cn/news-205486834-1.html；https://mp.weixin.qq.com/s/puZtII8Dk5-5YNQxMd2n3g；https://www.bidcenter.com.cn/news-205916733-1.html；https://www.bidcenter.com.cn/news-205917128-1.html；https://www.bidcenter.com.cn/news-203376854-1.html；https://www.bidcenter.com.cn/news-205919164-1.html；https://www.avicfund.cn/front/contentDetail_10113_12250.jhtml；https://mp.weixin.qq.com/s/AotoTumQpZc744K8FPTOsg 资料来源：上交所，深交所，采招网，REITs家，REITs50人论坛，中金公司研究部

境外REITs市场回顾

图表29：美国REITs市场走势

注：1）以2010年1月数据为基准，基准=100；2）数据频率为月度；3）数据截至2022年11月30日资料来源：Wind，彭博资讯，中金公司研究部

图表30：美国REITs股息率与美国十年期国债收益率对比

注：1）数据截至2022年11月30日，数据频率为月度；2）股息率根据过去12个月股息及总市值计算资料来源：Wind，NAREIT，中金公司研究部

图表31：美国权益型REITs P/FFO情况

注：NAREIT最新数据截至2022年三季度, 数据频率为季度资料来源：NAREIT，中金公司研究部

图表32：美国权益型REITs同店NOI同比增速

注：NAREIT最新数据截至2022年三季度, 数据频率为季度资料来源：NAREIT，中金公司研究部

图表33：美国各板块REITs总回报情况

注：1）2017-2021年数据为年度总回报率，2022年11月数据为月度总回报率；2）数据截至2022年11月末 资料来源：NAREIT，中金公司研究部

图表34：中国香港REITs市场走势

注：1）以2010年1月数据为基准，基准=100；2）数据频率为月度；3）数据截至2022年11月30日资料来源：Wind，彭博资讯，中金公司研究部

图表35：中国香港REITs股息率与香港政府十年期债券收益率对比

注：1）数据截至2022年11月30日, 数据频率为月度；2）股息率根据过去12个月股息及总市值计算资料来源：Wind，中金公司研究部

图表36：新加坡REITs市场走势

注：1）以2011年1月数据为基准，基准=100；2）数据频率为月度；3）数据截至2022年11月30日资料来源：Wind，彭博资讯，中金公司研究部

图表37：新加坡REITs股息率与新加坡政府十年期债券收益率对比

注：1）数据截至2022年11月30日, 数据频率为月度；2）股息率根据过去12个月股息及总市值计算资料来源：Wind，彭博资讯，中金公司研究部

图表38：中国香港REITs P/B

注：1）数据截至2022年11月30日，数据频率为月度；2）取各REITs最新披露的账面价值测算P/B资料来源：彭博资讯，中金公司研究部

图表39：新加坡REITs P/B

注：1）数据截至2022年11月30日，数据频率为月度；2）取各REITs最新披露的账面价值测算P/B资料来源：彭博资讯，中金公司研究部

[1]http://www.csrc.gov.cn/csrc/c100028/c6763083/content.shtml

文章来源

本文摘自：2022年12月5日已经发布的《公募REITs月报（2022-11）：市场继续调整，关注阶段性配置机会》

联系人 裴佳敏 不动产与空间服务 SAC 执证编号：S0080121060144 SFC CE Ref：BRY581

联系人 张星星 固定收益 SAC 执证编号：S0080122030064

分析员 张文杰 交运物流及出行 SAC 执证编号：S0080520120003 SFC CE Ref：BRC259

分析员 孙元祺 不动产与空间服务 SAC 执证编号：S0080521050008 SFC CE Ref：BOW951

联系人 顾袁璠 交运物流及出行 SAC 执证编号：S0080121090152

联系人 谭钦元 不动产与空间服务 SAC 执证编号：S0080122030137

分析员 张宇 不动产与空间服务 SAC 执证编号：S0080512070004 SFC CE Ref：AZB713

分析员 杨鑫，CFA 交运物流及出行 SAC 执证编号：S0080511080003 SFC CE Ref：APY553

分析员 陈健恒 固定收益 SAC 执证编号：S0080511030011 SFC CE Ref：BBM220

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