【全球独家】杭州楼市，拐点来了？

推出房贷新政、放松区域限购、推行带押过户……随着“政策工具箱”的盖子越开越大，杭州房地产市场的需求正被重新激活。

刚刚过去的11月，杭州新房入市量及成交量均大幅提升，报名人数也创下今年新高。二手房同样如此，“四连跌”画下休止符，量价同步回升。

(资料图片)

春江水暖，“改善”先动了。钱江新城二期、奥体、申花板块的改善楼盘，成为近期杭州楼市的流量担当。

钱江新城二期，是杭州今年改善市场的主力供应之一。在售及待售楼盘，有建发和华发合作的2个项目江华玺云、江月望云，滨江的天澜海岸、天澜美境等。

这些楼盘每平方米均价都高达5、6万元，最小户型面积130㎡，主力户型面积约200㎡，其中天澜海岸中最大户型面积达到460㎡。

前几天，涌金君在钱二踩盘。虽然气温寒冷，但几个项目的人气都十分火爆，无论在售楼处还是在样板房里，销售人员一波又一波地接待看房者，各个忙得脚不沾地，有些楼盘甚至让购房者“自助看房”。

从摇号结果看，天澜海岸11月两次开盘的中签率分别为17.11%、29.70%，江月望云中签率19.53%，江华玺云为30.77%。虽不及以往“万人摇”的人气，但要知道这些可都是“千万级”的住房。

而在钱塘江对岸，悦著云轩的入市，也在“空窗”多时的奥体板块掀起了波澜。

购房者在悦著云轩看样板房

楼盘同样精准锁定改善需求，整个小区只设计了143㎡和170㎡两种四房户型，精装限价4.6万元/㎡，房价区间为600-800万元。11月，悦著云轩318套房一次性开盘，吸引了3000多组家庭报名，中签率10.18%，差点儿拼起了社保。

悦著云轩之后，奥体下一个要进场摇号的新房，就轮到直面奥体博览城的滨江·揽奥望座了。这个住宅项目总共只有92套，建筑面积300-320㎡，产品力拉满，销售对象更是十分明确——锁定终极改善。

“虽然市场仍处于历史低位，但客户对高品质改善型的楼盘，还是在追捧。”一名楼盘销售人员告诉涌金君。

11月，杭州的楼市出现了难得的供需两旺态势。杭州贝壳研究院的数据显示，11月杭州商品住宅新房成交8774套，环比上涨10%，同比下降7%；供应10911套，环比下降1%，同比上涨9%；成交均价环比上涨2%，同比上涨10%。

图片来源：杭州贝壳研究院

这其中，最耀眼的数据就属800万元以上的商品住宅：成交1191套，成交量环比上月提升44%。

为何“改善”率先行动？杭州在11月11日推出的房贷新政，包括“二套首付四成，首套认房不认贷”等金融调控杀手锏，是近期改善型需求复苏的重要原因。

房贷新政到底能为改善们省下多少钱？涌金君算一笔账——

一套257方的江月望云，总价约1400万。如果将时间倒回去年年底，首套房的购房者，首付430万，按商业贷款等额本息还款30年（当时的首套利率约6%）计算，月供5.8万元。而现在，首付不变，但首套利率已经降到4.1%，即每月仅需还款4.7万元，月省1.1万元利息。

如果购房者买二套房，新政带来了更大的利好：首付门槛大幅降低。

按照此前六成首付的老政策，买房首先要拿出840万现金，但如今四成首付只要560万，直接少付280万元。并且，二套房的贷款利率也从去年底最高超过6.2%，回落到如今的4.9%，又能省下一大笔利息。

房贷新政实实在在地降低购房成本，不少购房者判断：“窗口期”到了。

值得注意的是，经过1年多的“盘整”，购房者对于房价大幅上涨的预期也在降低。几个楼盘的销售人员不约而同地告诉涌金君，现在购房者都以自住为主，炒房客并不多，房地产正逐步回归居住属性。

缓慢回暖的，还有二手改善型住房。11月，二手市场结束四连跌，网签单量提升32%。同时，住宅均价也回到3.2万元/平方米，逆转连续3个月下滑的趋势，其中400万以上高总价住宅均价有明显提升。

图片来源：杭州贝壳研究院

“新政对改善更为友好，促使改善积极入市。”杭州贝壳研究院院长上官剑分析。贝壳的数据显示，“双十一”新政后，杭州全市二手房下定均价提升5%、套均面积提升2%。不过，从整体来看，当前房地产市场规模仍处历史低位，二手房市场仍在底部徘徊，“以价换量”仍是市场主旋律。

与杭州楼市止跌同步的，是购房者及房地产从业者们信心的回归。

从数据看，新房方面，杭州11月登记摇号楼盘55次，共计25495组家庭参与/入围摇号，平均中签率为36.43%。相比10月的44.91%，市场热度在提升，摇号难度自然也上升了。

二手房方面，根据杭州贝壳研究院提供的数据，当前无论是新增潜在客户、带看量、挂牌价还是调价动作都更趋向积极的方向，有助于成交的回升，年底大概率会出现翘尾行情。

从政策看，积极信号显著。从11月8日的“第二支箭”、11日出台“金融16条”、14日宣布松绑预售资金，到11月28日股权融资松闸的“第三支箭”，政策春风暖意融融。

最近，经济学家任泽平在直播中表示，最近的这些重磅政策，表明政策拐点确实出现了。

“最近港股地产公司股票大涨就与此有关。也就是所谓的，短期看金融。”任泽平说。

“很振奋团队。”对于近期国家开始向房地产行业全面输血，一名出险房企的内部人士这样告诉涌金君。

从大势看，当前我国的首要任务就是“拼经济”。

12月6日召开的中央政治局会议，虽然没有提到房地产，但提及的无论是扩大消费还是风险控制，都与房地产紧密相关。

毕竟，在扩大内需上，房地产就是最大的内需之一。2009年以来我国房地产业占GDP的比重一直保持在5%以上，2021年浙江房地产业占GDP的比重为7.21%。在稳经济大盘中，房地产起到的作用不容小觑。

种种迹象都在表明，房地产行业正开始复苏。不过，政策利好不会立竿见影，市场修复也必然是一个缓慢的过程，这些都需要时间以及宽松政策继续呵护。

但无论如何，最难的日子终于过去了，春天还会远吗？