2022商业年终总结：下行之中的拼命内卷

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出品/联商VIP专享频道

撰文/方湖

2022年疫情散点爆发，多次停业和不间断限制出行，对于商业可持续经营形成较大冲击，从最近国家疫情防控二十条发布和广州深圳疫情放开来看，明年疫情趋势向好。

房地产行业，在国家严控和调整之下，整体行业呈现比较大的震荡，不少企业暴雷，供给端和需求端双向低靡，进入深度调整期。

从最近国家降准和房地产金融16条来看，要把动荡的房地产拉回正常轨道稳定健康发展。似乎看到黎明曙光，但是前半夜，还是非常冷非常黑非常难熬。

如果用一句话来形容2022年的商业，就是下行之中的拼命内卷。

疫情就像一场大考，在考察着各行各业，上到各国执政部门，中到各行各业当然也包括商业行业，下到每个家庭和消费者，都需要在年终交出自己的答卷，有及格或不及格，有的能活下去，有的无奈退出。我用九句话来给2022年做个大致总结：

供需两端走弱

行业呈下行之势

不少学者认为当前处于国际次序周期、康波周期和资本周期三个大周期叠加时期，中美摩擦和逆全球化、经济下行、房地产调整、新冠疫情等各种情况交织下，国内投资、消费、出口三驾马车表现乏力，整个经济发展走势减弱。

商业供给端走弱，依赖房地产平衡资金的重资产模式遭遇严峻挑战，老商业关停并转和新商业不断推迟开业，新商业开业数量较年初计划呈现较大差额。受疫情影响和各行业走弱，国内就业和收入水平呈现下降趋势，消费需求较为低靡。

供给和需求两端走弱，同时在疫情强管控之下，整个行业呈现明显“下行”趋势，商业进入黑铁时代。

商业下沉

走向广大县城成为大趋势

一二线城市商业存量较大，供给较为饱和，市场竞争大，投资回报呈下降趋势。

三四五线城市，甚至到广阔县城，有广阔区域和庞大人口，那里才是最大的增量市场。并且低能级城市，市场竞争相对宽松，经营成本较低，投资回报并不会比一二线城市差多少。头部企业如万达、新城、爱琴海等，都在大规模下沉到县城市场，开业数量占比超过三分之一，成为所在县城商业基础设施提供者。

据相关数据统计，今年上半年开业项目110个以上，从城市分布看，低能级城市(三四五线城市)开业量合计占比约56%，已经超过高能级城市(一线新一线)的44%。其中五线城市占比最大，项目达28个占比25%。以万达广场为例，2022年开业46家广场，三线及以下城市22座，占比约45.7%。

轻资产全面开花

头部企业整合加速

在房地产大调整和商业淘汰竞争的前提下，一方面一部分商业存量急需重组盘活，另一方面地方型商业积极寻找商业合作，这给商业行业整合预留了充分前置条件。

多数头部企业积极调整发展模式，一部分企业采取重资产和轻资产相结合的轻重并举发展策略，比如华润万象生活、龙湖、新城等；稳坐商业第一把交椅的万达，更是落实全面轻资产发展策略。轻资产成为各大头部企业开疆拓土的主力方式。

万达商管与华润万象生活依旧是轻资产运营领域最活跃的玩家，其中万达商管预计2022年全年签约轻资产项目将达到65个至70个。根据万达商管董事会要求，今后每年签约轻资产的万达广场将不低于60个，万达商管将彻底轻资产化。

据统计，截至2021年底，29家商业地产企业共有388个已开业在管轻资产商业项目。2022年3月底，轻资产项目达到417个。

品牌开店趋谨慎

话语权正在扭转

受持续的疫情和消费低靡等多种因素影响，2022年品牌开店数量大大减少，而关店数量却急遽增加。

据联商网不完全统计，上半年至少有近4700家线下门店关闭，其中不乏沃尔玛、悦诗风吟、海底捞、H&M、SELECTED等综合实力强劲的头部品牌。据联商网统计，截至2022年6月30日，56家上市公司共计开出112722家门店，而2021年年底该数字为115261，这意味着上半年净减少2539家门店。

在这种情况下，商场空置率越来越高。据数据统计，2022年上半年，全国12个重点城市商业空置率达到13.4%，环比增长22.9%。除了各城市标杆商业，大多数商场均有出现空铺。在开店规模急剧减少之下，品牌的议价权和话语权正在增强，尤其是优质品牌。很多商业为了争夺优质标杆品牌，可以给出很多优惠条件。

比如今年很多原先在三楼等高楼层的运动品类，在一些县城项目就可以落位到首层次主位置，通过国潮运动大店来迎合年轻消费者。比如安踏、李宁等一线国产品牌快速扩张，可以获得更好位置更好展示面、更具性价比的商铺，来获得更高曝光率和销售。

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