能不能撑到下一个春天？
(资料图片仅供参考)
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多事之秋
曾经的千亿房企中梁，最近过得比较焦心。
这家房企的头上，至少笼罩着三层阴云。
第一层来自债务逾期。
11月13日，中梁控股称，公司预期不会在宽限期内支付2023年4月票据I及2023年4月票据II的到期应付利息。
与此同时，为确保公平对待所有境外债务持有人， 中梁控股还决定暂停支付公司境外债务项下所有应付的本金和利息。
截至公告发布时间，其未偿还境外债为11.8亿美元（约86亿元人民币）。
此举被外界解读为中梁这是要“彻底躺平”。 我在去年就分析过房企的美元债问题，对房企来说，美元债作为最后的“救命稻草”，一般是不会断的。当房企出现美元债违约了，基本就意味着，这家房企已经处于“账上没钱”的末期。
当然，在当下的敏感节点，房企如果不能先还掉国内的债务，也很难兑换到美元来还美元债。没钱了，也只能摊牌了。
第二层来自清盘呈请。
就在宣布违约的一周之后，中梁控股收到了一份清盘呈请。
据公告披露，11月21日，中国建设银行（亚洲）股份有限公司受托，就中梁控股本金额为1865万美元（另加应计而未付利息）尚未偿还的2022年5月到期8.5%优先票据，向香港特别行政区高等法院提交了一份针对中梁控股的清盘呈请。
很明显，有的债主已经开始等不及了。这个信号，无疑将加速债主们对中梁的债务挤兑。
第三层来自销售业绩。
12月7日，中梁控股发布未经审核业绩显示，2022年1月至11月，集团累计合约销售(连合营企业及联营公司的合约销售)金额约620亿元，累计合约销售面积约594万平方米，合约销售均价约10400元/平方米——
合约销售同比减少60.13%，合约销售面积同比减少53.74%。
债务逾期、清盘申请、业绩下滑，这些都在指向同一个现实——
缺钱。
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中梁的债
如果只从现金数据来看，中梁的钱袋子似乎很鼓。
财报显示，2022上半年的时候，中梁现金及银行结余为217.7亿元。
账上200多亿，却还不起几千万的票据？
当然，往细处看，现金不少，要还的债更多。在此前的公告里，中梁做了披露，集团有息负债总额尽管降了不少，但截至2022年三季度末依然还有285.8亿元。
具体来看，境内有息负债总额约为199.6亿元，境外有息负债总额约为86.2亿元。
此外，根据2021年报数据， 截至2021年底，中梁控股总负债合计达2316.95亿元，其中银行贷款、其他贷款、优先票据等即期债务总额达195.4亿元。
观点指数也曾做过测算，中梁剔除合同负债的流动性负债规模分别约为897亿元（2021年末）以及817亿元（1H2022）。假设应收款等流动资产不能回收的极端情况下，冲减企业未受限货币资金后，资金缺口分别约为694和658亿元。
▲图源观点指数
从借钱成本来看，中梁控股2022年中期账面金融负债利息及资本化开支达到21.6亿元，同比减少了17.5%。但值得注意的是，其中的19.43亿元全部在当期资本化，资本化率高达89.9%。
如何找到成本更低的钱，将成为中梁下一阶段的关键。
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“杠杆之王”的后遗症
中梁曾是地产界极速狂飙的一匹“黑马”。
在2013年，中梁合约销售额才突破百亿，2016年销售额也只有190亿元。但在2017年猛增到649亿元，并于2018年跨过千亿门槛到1015亿元，2019年销售额再次增长50%达到1525亿元。
中梁掌门人杨剑甚至曾喊出了“2021年实现3000亿销售额”的宏伟目标。
4年时间销售额翻8倍，除了踩中楼市周期外，还在于中梁极致的高周转和“阿米巴”模式。
2017年底，地产圈曾传出2个惊世骇俗的口号——
“只要干不死，就往死里干”，“要么交图纸，要么交尸体”。
这两个口号出自中梁浙鲁豫区域。
早年间，高周转几乎成为房企的标配，不管实力如何，都嚷着要高周转。高周转的本质是，让资金飞起来，降低市场风险。
也就是一个字： 快。
中梁几乎将高周转发挥到了极致——
“要求项目拿地后立即进场施工，4个月开盘，5.5个月现金流回正，6个月再周转，首期推盘一个月内销售面积去化率达到70%。”
魔鬼速度，还需“阿米巴”的配合。
所谓的“阿米巴模式”，就是通过最强激励机制，刺激人性欲望，最大限度减少成本，最高限度拉高经营水平。
阿米巴最早由日本企业家稻盛和夫提出，核心在于“量化分权”。但到了中梁，就变成了——
“事业合伙”、“成就共享”、“员工跟投”、“专项激励”和“费用包干”等多层级的激励体系。
比如，达到456中的任一项即奖励100万；而在开盘、主体封顶、交付等任意一个重要节点延误的，均按每天3/5万元重罚。
本质上，这就是对人性贪婪的极致利用。
在这种利益模式的驱动下，中梁的每一个项目，几乎在拿地的那一刻，就注定了宿命——
极速赶工、偷工减料、贪腐频发。
以至于各地方网络论坛上，关于中梁的质量问题投诉数不胜数。地产大V“三十六楼”甚至曾提到一个数据，有人做了一份统计——
中梁的楼盘维权率，高达80%。
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尾声
规模激增的背面，是中梁流动负债的逐年递增。
规模飞涨的三年间，中梁的流动负债总额从351.35亿元、796.81亿元，跃升至1484.49亿元。而三年的加权平均实际利率分别达到9.4%、7.9%及9.9%，处于行业高位。
有意思的是，这两年，中梁的净负债率降到了50%左右， 要知道，中梁的这一指标曾一度超过1000%。 这家房企也因此被外界称为“杠杆之王”。
这个月以来，房地产的寒冰，已经有融化的迹象。金融支持房地产16条、证监会恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、高层表态……
房地产的政策环境，很可能将迎来关键反转。如果真是这样，对中梁们来说，唯一的问题是——
他们能熬到下一个春天吗？
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