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作者：杨梅

来源：商业人物（ID：biz-leaders）

壹

如果一定要房企老板们对2022年说一句话，相信很多人会感慨：又挺过了一年。

难，已不是某家企业的专享。挺下去，几乎成了整个行业最重要的命题。在房地产周期拐点与3年疫情等多重因素叠加之下，2022年，各大房企的掌舵者几乎都使出了浑身解数。他们中，有人赌上了身家性命，不惜自掏腰包为企业输血；有人四处奔走，艰难自救；也有人退居幕后，放权给职业经理人。

目的只有一个，活下去，活的更久一点——这句话最早出自于郁亮，他被戏称为行业的预言家。今年年初，在万科集团年会上，向来以稳健形象示人的他，直接抛出了“黑铁时代”的论断，喊出了“要么死，要么活”的口号。

口号是为了宣誓决心。彼时的郁亮希望员工放弃幻想，用打仗的状态来应对这一年。他希望2022年万科一切的工作，都围绕着三个目标进行：业绩止跌企稳回升、缩表出清和“长肌肉”。为了营造节表缩食的氛围，他甚至表示，自己不再乘坐头等舱。

比郁亮更生死悬于一线的是孙宏斌。今年的5月份，随着融创官宣4笔美元债正式违约，这位昔日的“白衣骑士”逐渐消失在大众眼前，长达7个多月时间奔走在化债路上，苦苦寻求资金救援。已经历过联想和顺驰两次人生危机的他，想必更理解坚持的意义。

同样在艰难自救的还有建业集团的胡葆森。如同所有暴雷的房企，建业集团的危机也有先兆可循。大概就是理财兑付不了，然后债务展期，再引出公司债务违约和现金流危机。纾困的路径也只有那么几条，股东借款、配股融资、出售物业资产等。

为了化解流动性危机，胡葆森这位元老级地产人，不得不断臂求生。今年2月份他大刀阔斧的换掉了“建业系”3家上市公司的主帅，5月份将旗下两个核心文旅项目卖给了河南当地的国企，6月份成功引入河南国资为集团第二大股东，11月份裁员7000人。

类似的还有绿地集团的张玉良，这家成立30年的老牌房企，正遭遇重重债务压力。现年66岁的张玉良，不得不推迟退休计划，继续超期服役，亲自拍板，将核心资产摆上货架，换取资金流。

如若以上地产大亨，还能称得上是生死博斗的话，那么在很多人的心目中，许家印只能算是垂死挣扎了。在他12月份那则“跳楼”的乌龙传闻背后，包含了外界对他境遇的猜测和想象。

但显然，商海沉浮30年的他，并不是肯下牌桌的人。这一年，关于他的关键词依旧是卖房、筹钱和还债。即便恒大超级总部被卖、恒大足球场土地使用权被卖、恒大物业被动减持；即便恒大集团债务重组推进缓慢、恒大汽车难有起色……许家印依旧在苦苦支撑，依旧在奋力保交楼。

贰

有人拼死坚持，也有人急流勇退。龙湖集团的吴亚军，是其中一个。

今年的下半年，龙湖集团过的并不平静。8月份，先是曝出龙湖商票存在逾期的传言，而后遭遇瑞银下调评级。一日之间，龙湖集团市值蒸发超过246亿元。不过好在龙湖2022年的中期业绩亮眼，粉碎了各种市场谣言。

摆平了“做空”之后，今年的10月底，吴亚军将董事长之位传给了职业经理人陈序平，正式隐退。她给出的原因是去家族化和身体原因。吴亚军的卸任虽一度引发股价跳水，但陈序平通过接连提前偿还债务等一系列挽救措施，成功稳住了局面。

过去一年，和吴亚军一样选择撤退的房企老板，还有一大批。如中国金茂董事长宁高宁、大悦城地产董事长由伟、迪马股份董事长罗韶颖、深振业董事长赵宏伟、正荣集团创始人欧宗荣、当代置业创始人张雷、大唐房地产董事长吴迪等等。这可以称得上是2022年的一个行业现象。

作为少数能在调控的基调下，保持企业稳健运行的掌舵人，吴亚军的卸任算是全身而退。但吴亚军之外的一些老板，不排除是为了隔离风险，比如为推动与债权人整体关系的转变以促进债务重组与和解等。

大唐地产或许就是出于这种考虑，此前大唐地产曾陷入“逃废债”、“违约”争议，有极大的偿债压力。为了留住人才，大唐地产的实控人黄晞从去年起，便不断将股权转让予部分高管，放权给职业经理人。大唐地产的董事长吴迪一度持有公司股份29.9%，与黄晞的持股比例接近。但今年的11月份，吴迪也卸任了董事长职务。

至于潘石屹夫妇的悄然退场，更是如此。在经历了私有化交易失败、前CFO涉嫌内幕交易被调查等诸多风波后，今年潘石屹、潘张欣退出了SOHO中国董事会。这对SOHO中国或许是好事，至少可以通过降低企业关注度，改善经营环境。

2022年，地产商们除了从公司层面隐身，也正悄无声息地从富豪排行榜单上消失。许家印自不用提，世茂集团的许荣茂、合生创展的朱孟依、融创的孙宏斌、龙光集团的纪海鹏等耳熟能详的地产创一代，都经历了不同程度的财富落差，大多跌出了今年的胡润百富榜。有媒体统计，20年前，房地产行业的上榜人数在胡润百富榜占比为50%；十年前，这一比例为20%；2022年上榜人数占比仅为10%。

有顺风滑落的富豪，就有逆势而上的富豪，这个人便是王健林。自打2017年，经历了股债双杀之后，王健林便开始了疯狂抛售旗下资产，进行降负债、去地产化、轻资产化转型。谁都不曾预料，危机的提早到来，反而给他赢得了调整修复的时机，最终安全度过了债务关。

今年，躲过行业寒冬的王健林，以千亿身价再次成为地产行业首富。万达集团更是频频抄底，成为深陷困境中的地产大佬们的“接盘侠”，先是接管了山西忻州田森汇，后来又与鑫苑、建业签约。

叁

当然，也有人去而复返。比如上市房企阳光城集团的老板林腾蛟。

早早实现财富自由的林腾蛟，早前几乎过上退休的日子，将集团业务全权交由了职业经理人朱荣斌和吴建斌。但去年10月底，阳光城被二股东泰康系董事对三季报投下两张反对票后，遭遇股债双杀；今年年初，阳光城执行董事长兼总裁朱荣斌离职。林腾蛟只能重返战场，亲自公司指挥经营工作。

境况类似的还有华夏幸福的王文学。过去一年多，华夏幸福深陷流动性危机，王文学只得不断出售资产为公司续命。雪上加霜的是，今年4月份，他高薪挖来的联席董事长吴向东和联席总裁俞建双双辞职，王文学被迫重回一线，重走艰苦创业路，为债务重组事宜进行奔走。

低调归来的还有泰禾集团的黄其森。他的情况有些特殊，自3月份协助有关机关调查之后，直到11月中旬，他才终于被“放”了出来。根据公司公告，回归两天之后，他便回到公司履职。复工速度如此之快，与泰禾集团迫在眉睫的债务压力有关。截至今年10月底，泰禾集团已到期未归还借款本金达584.51亿元，这些山呼海啸般的欠款正等待着黄其森的化解。

与黄其森重获自由相对应的是，富力集团的创始人张力因涉嫌行贿被英国警方逮捕。作为昔日的“华南五虎”之首，富力地产在2021年陷入债务危机。之后富力进行了多方自救，张力、李思廉两位老板自掏腰包，向富力提供80亿港无息股东借款；73亿元转让公司位于广州的物流资产；100亿售出富力物业等等。

曙光曾一度出现，比如今年的11月10日，富力135亿元境内公司债券整体展期成功，公司也成为首家完成境内外债券全部展期的内房企业。但遗憾的是，2022年仅剩不到20天之际，张力卷入行贿风波。这不仅贡献了地产圈的头条大新闻，也让富力的复苏之路变得扑朔迷离。

张力令人深感遗憾之处在于，如若不采用非法手段，他很有可能等来最终的转机。就在他出事儿的半个月前，央行银保监会出台金融支持房地产16条措施，政策端的利好开始不断涌现。目前支持房企融资的“三支箭”已经射出，部分信用资质较好的优质房企重新迎来了融资活水。

面对这些政策利好，一年的尾声之际，不少人重拾信心。郁亮是最先表达出乐观情绪的那个，在12月中旬的临时股东大会上，他再次曝出金句，称：微光正逐步变成曙光。

同样高兴的，还有孙宏斌。11月，中信信托与华融收购了融创上海董家渡项目股权，并引入浦发银行等6家银行进行注资，新增融资总量将超120亿元。12月，陕西金资与融创就咸阳森屿城项目的融资合作也已完成；东方资产与融创中国就武汉桃花源项目达成融资合作，融资总规模33.11亿元。

12月9日，停牌了大半年的融创披露了2021年年报和债务重组计划。境外债重组若完成，意味着融创未来流动性压力将有望得到纾解，整体财务状况会得到改善。

对于2023年，孙宏斌抱有期待。在年报中，他表示：“相信2023年中国经济将进一步向好，房地产市场也将快速恢复稳定，这将有利于缓解当前房地产行业面临的巨大压力。”

活下去，就有希望，希望郁亮和孙宏斌的预言能够成真。

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赌上身家性命，熬完2022

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