本文由无冕财经（wumiancaijing）原创发布
作者：陈深
(资料图片仅供参考)
编辑：陈涧
设计：岚昇
“狼”真的来了。
1月5日，恒大集团原执行总裁柯鹏被警方带走调查的消息不胫而走，据凤凰网风财讯消息，“事涉恒大深圳旧改事宜”。隔天，恒大日常会议上，许家印亲自确认了这件事，并称柯鹏被抓是“个人问题”。
实际上，此前就有传闻称柯鹏“进去了”。这位许老板曾经的亲信，伴随恒大的崛起，职业生涯平步青云，才过不惑之年便当上恒大集团执行总裁。
随着恒大暴雷，一切光鲜化为泡影。去年7月，因涉事恒大物业（06666.HK）134亿资金被划扣一事，柯鹏已被撤职。
据无冕财经研究员获取的信息，柯鹏此人找钱能力过人，业绩也做得漂亮，任职恒大集团深圳公司负责人期间，该公司成恒大集团“搞钱”排头兵，年新增融资额以几百亿计， 恒大暴雷前夕，还一度被派回深圳公司，意图“再搞点钱” 。
高光之下，必有阴影。
被赏识的“福将”
“才四十岁出头就是一个万亿集团的总裁，一朝踏空直接‘进去’，窜得快也跌得重。”曾就职于恒大的一位员工陈林（化名）对无冕财经研究员（ID：wumiancaijing）感慨道。
曾经，在恒大内部，柯鹏被视为“福将”，因每到一个位置总能解决一些前任解决不了的问题而深得许家印赏识。
“柯鹏本人很会说话，擅长鼓舞人心，以前在地区公司任职，业绩都能做得很好看，深得老板喜爱。”陈林亦表示，恒大黑龙江公司、深圳公司，都是经典案例，“柯鹏去了之后业绩就好转了。”
在不少圈内人的评价中，柯鹏的忠诚，比夏海钧还要高。
《中国企业家》杂志援引一位与柯鹏接触过的房地产行业人士称：“恒大的股票、理财产品，他（柯鹏）都是拿真金白银买的，可以说，身家都搭进去了。”
“ 此前就有内部传闻，柯鹏因此前借钱买恒大汽车股票，钱没换上，进去了 。”陈林透露。
▲ 2022年新年，柯鹏于朋友圈发的新年海报，图片来自中国企业家杂志。
在恒大高速扩张的阶段，忠诚、业绩又做得漂亮的柯鹏，职业生涯也是平步青云。
履历上看，柯鹏的“高光时刻”从调任恒大集团深圳公司执行董事长开启。
在此之前，2008年入职恒大后，柯鹏历任恒大集团总裁助理、副总裁，作为媒体人出身的他，主要负责集团的品牌形象、媒介与公共关系等工作。
而后恒大布局多元化，柯鹏又成了体育、文化、音乐等多个板块的“一专多能”管理者，兼任过恒大文化产业集团董事长、广州恒大淘宝足球俱乐部董事长等。
2015年，柯鹏开始涉足地产业务，调任恒大集团吉林公司、黑龙江公司，担任董事长。
一个插曲是，2016年2月，柯鹏辞任广州恒大淘宝足球俱乐部董事长。彼时，因2015年亚冠决赛之夜存在多项违规，亚足联对恒大淘宝开出16万美元罚单。
但很快，2016年9月， 柯鹏调任恒大集团深圳公司执行董事长，正式“开挂” 。
当年深圳公司刚起势，市场亦开始反弹，柯鹏被委以重任的意味明显。2017年，恒大便正式“低调”迁往深圳，此后开启回A、大干快上新能源等故事。
2018年，柯鹏又兼任恒大集团珠三角公司董事长，隔年，恒大集团广东公司并入恒大集团珠三角公司，由柯鹏统管。“那时恒大广东公司的规模远大于珠三角公司和深圳公司，有种‘蛇吞象’的感觉。” 陈林表示。
很快，柯鹏再次高升，2020年末升任恒大地产集团总裁、恒大集团有限公司执行总裁，是夏海钧之下，恒大集团的二把手。
这时的柯鹏才过不惑之年，当时外界猜测，他是来冲击2020年初许诺的8000亿销售目标的。
“搞钱能手”
回过头看，深圳称得上柯鹏职业生涯火速晋升的“福地”。
“柯鹏任职期间，深圳公司发展得很好，融资、旧改，都起来了。”陈林表示。
在深圳市场，恒大的纳储手段主要依靠旧改。从时间上看，2016年之前，恒大在深圳的旧改扩张相对缓慢。 但2016年开始，其在深圳储备的旧改数目迅速膨胀 。
2016年，恒大旧改项目21个，预计销售金额多达4025亿元。到2020年，公司旧改项目有55个，在恒大的口径中，这些旧改的总货值以万亿计。
▲ 柯鹏（中）参加恒大集团深圳公司2020年中工作会议，图片来自恒大集团深圳公司官微。
而旧改恰成为恒大集团深圳公司融资的关键。
“深圳公司在售项目很少，但很有钱。只是钱都是借来的，主要依靠旧改项目。一般情况下，深圳公司融来的钱，集团会分走很多，有一半以上。”陈林透露，在恒大所有地区公司里面，深圳公司的销售业绩是中游水平，但融资能力排在前列。
无冕财经研究员获取的一份资料显示， 2020年，该公司完成融资放款558亿，其中非负债融资178亿元 。而2021年要“确保融资放款400亿元，力争融资突破500亿元，实现非负债融资200亿-300亿元”，截至该资料日期，已完成融资放款约190亿。
“‘非负债融资’实则就是‘表外融资’。”一位知情人士对无冕财经研究员（ID：wumiancaijing）表示。
可供对比的是，据上述资料， 2020年恒大集团深圳公司的销售额301亿元，与融资款相差近250亿。 再往前的年份，年销售额不超过200亿。
陈林回忆道，在某次会议上，恒大集团深圳公司一高管还称“深圳公司是融资驱动型公司”。
“因为融资绩效好，以前深圳公司的融资绩效奖金都发不完，（奖金）一开始上限是五倍工资，后来改成三倍， 资金部的人都是按上限发放，但仍旧发不完，奖金池还经常用来抵扣其他条线的扣罚 。”陈林感叹。
而据“好猫财经”消息，柯鹏被带走之后，许家印在内部开会，要求将恒大深圳公司2015年至今的绩效考核，全部整理出来审核；且许在内部强调，柯鹏被带走是“个人原因”。
值得一提的是，恒大在深圳虽然储备了很多旧改，也主要依靠旧改来融资，但项目推进十分缓慢。
安信证券发表的一份研报显示，房企参与城市更新项目分为四大步骤：计划立项、专项规划批复、实施主体确认，土地获取，完成这四个步骤耗时可达5-8年。而后才进入项目开发建设阶段。
而外部融资方面，安信证券指出，城市更新项目获取银行门槛高，在满足签约率100%或已确认实施主体后才可申请银行的拆迁贷。在此之前，项目大部分融资通过私募基金、信托非标、民间资本等方式解决。
▲ 城市更新融资渠道，图片来自安信证券研报。
对应来看，恒大在深圳有约四分之三的旧改项目未走到实施主体确认这一步。上述资料显示，恒大在深圳61个旧改项目中，专项规划批复31个，确认实施主体16个，已开盘11个。
如此来看，柯鹏的找钱能力确实不一般。陈林透露，2021年中下旬，恒大暴雷前夕，柯鹏还被重新委派到恒大深圳公司，“主管深圳的旧改，看能不能再搞点钱。”
开始“算账”？
恒大风险暴露后，内部管理问题已被摆上明面。
一定程度上，作为许家印曾经的亲信、管理恒大集团的二把手，柯鹏此番被警方带走调查，具有典型意义。
据第一财经消息，柯某并非最早被带走调查的恒大系职业经理人，却是截至目前职位较高者。 而随着其被带走调查，业内关于“清算”时刻到来的猜疑多了起来 。
此前，因恒大物业的134亿存款被划扣一事，涉事高管已被撤职，当中便包括柯鹏，还有另外两位核心高管——中国恒大（03333.HK）执行董事夏海钧及潘大荣。这三人均是许家印倚重之人。
备受关注的债务重组方案，恒大已多次失约。
去年12月20日，中国恒大（03333.HK）再次公布重组工作进展，称正与若干境外债权人及其顾问进行建设性沟通与接洽，以推动各方同意制定境外债务重组方案。截至目前，各方在重组方案框架、关键条款方面的分歧正不断收窄。
对于境内债重组，目前无消息。公告还表示，由于公司债务负担沉重，经营仍面临较大挑战，偿债资源能否产生预期价值存在较大不确定性。
重组缓慢，各相关方也坐不住了。
从趋势上看，恒大这个庞然大物，正在加速被拆解、分割、清理。
恒大在内地的一批地产项目，已陆续被接盘，对手方包括项目原资金方、国企或项目或关联企业、政府平台公司等；香港的资产也陆续被接管。
▲ 恒大部分资产处置情况，信息来自公开资料，无冕财经制图。
仍在手的地产项目，则在属地化原则下，由各地政府用各种方法清理，包括地块回炉重拍、项目盘活等。
许家印在香港的个人资产也开始被接管还债。
恒大物业方面，去年12月14日，据港交所信息，中国恒大所持恒大物业7亿股被强制转让，持股比例由58.18%下降至51.71%。原因系“有关方面已采取步骤以针对其执行股份的保证权益或持有作为保证的股份的权利”。
这意味着，中国恒大持有的7亿股恒大物业股份疑因抵押而被强制转让。
至于恒大汽车业务，无冕财经研究员此前得知，虽恒驰5已交付了部分车，还官宣了其他车型的研发量产计划， 但恒大汽车很缺钱，推进困难 。
不过，即便是身边人逐渐“出走”、经营困顿、重组迟缓，许家印仍旧不言弃。
1月1日零点刚过，许家印便发布了《致全体恒大人的一封家书》，总结了2022年关于恒大地产、恒驰汽车、恒大物业、恒大海花岛项目的表现，并展望了2023年：
“2023年是恒大履行企业主体责任、千方百计保交楼的关键年。”此外，恒大“一定能完成保交楼任务，一定能偿还各种债务、化解风险，一定能开启涅槃重生的新篇章。”
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