我们更新了2022年12月中金存量住房市场监测体系相关数据[1]。
(资料图片仅供参考)
摘要
12月二手房成交量、价边际走低，2022年房价累计跌幅达高个位数。
数量层面，12月二手房成交量指数或受疫情影响环比下降15%，同比增幅回落至零值附近（11月+36%）。价格层面，12月中金同质性二手住宅成交价格指数仍延续跌势，环比下降1.3%（11月-1.4%）；12月成交议价空间边际上行23BP至4.16%，市场上买方议价能力仍较卖方边际走强。2022年房价累计下降5.7%（2021年-1.5%）；分区域看，监测11个城市群2022年均呈现出不同程度下跌，其中京津冀城市群跌幅最浅为-4%，中原城市群跌幅最深为-12%，粤港澳和长三角城市群跌幅处于中位约为-7%。
12月重点城市挂牌价环比转增，年末疫情平复和政策边际调整带动售房者预期回升。
12月中金同质性二手住宅挂牌价格指数环比转增0.6%（11月-0.5%），此前5个月挂牌价均呈快速下行趋势，监测22城中挂牌价环比上涨的城市增加至12个（11月1个）；存量挂牌房源平均调价幅度也边际收窄23BP至-2.66%，其中挂牌价调增套数占比环比基本持平（2.6%），调减占比明显下行至14.5%（11月22.7%）。我们认为除季节性因素外，12月末至1月初各地疫情逐渐平复带动看房活动恢复，和部分高能级城市楼市政策有所放松（东莞、广州、成都、武汉、杭州等政策边际有调整的地区挂牌价环比涨幅居前），是带动售房者价格预期回升的关键因素；往前看，我们预计在需求端政策不断发力的背景下该趋势有望延续，并在中期维度上逐渐转化为二手房成交量价的改善。
12月租金环比持平微跌，淡季待租周期明显拉长。
12月中金同质性挂牌租金指数环比降幅收窄至-0.2%（11月-1.0%），监测20城中租金环比下降的城市数量降至9城（11月20城）。12月重点城市加权平均挂牌租赁住宅租售比环比持平为1.94%，待租周期上行至3.4个月（11月2.8个月）。
短期看，地产及物业板块风险收益走好，投资收益确定性提升；中长期我们继续看好财务稳健、土储优质、拿地积极的均好型房企在供给侧出清和行业格局优化过程中的受益逻辑。
风险
政策变化或基本面修复不及预期；房企信用加速恶化；疫情影响超预期。
正文
中金存量住房市场价格指标体系
图表1：2022年12月中金同质性二手住宅全部城市加权平均成交价格指数下降至92.9（11月94.1），其中超高/高能级城市和中低能级城市加权平均成交价格指数分别为94.9和88.6（11月为96.2和89.5）
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部
图表2：2022年12月中金同质性二手住宅成交价格指数同比下降的城市为40个，全部城市加权平均成交价格指数同比下跌5.7%（11月-5.1%）
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部
注：同比上升、持平、下降分界点分别为+3%和-3%。
图表3：2022年12月中金同质性二手住宅全部城市加权平均成交价格指数环比跌幅为-1.3%（11月-1.4%）
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部
图表4：2022年12月中金同质性二手住宅成交价格指数12城环比上涨（11月7城），7城环比持平（11月5城），30城环比下降（11月38城）
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部
注：环比上升、持平、下降分界点分别为+0.5%和-0.5%。
图表5：2022年全年12个城市群房价累计跌幅在-4%到-12%之间不等
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部
图表6：2022年12月12个城市群中11个房价环比有所下跌，1个城市群房价环比持平
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部
图表7：各城市中金同质性二手住宅成交价格指数2022年全年涨跌幅
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部
图表8：2022年12月各城市二手住宅平均、最高、最低成交价格
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部
图表9：12月二手住宅成交量指数环比下跌15%，同比微降1%
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部
中金存量住房市场活跃指标体系
图表10：2022年12月全部城市加权平均成交周期为193天，加权平均成交议价空间上升至4.16%
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部
注：成交周期为滞后性指标，通常滞后成交议价空间3-6个月。
图表11：2022年8月重点城市近期挂牌的在售二手住宅加权平均关注度环比下降1.3%
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部
注：4月以来上海关注度指标临时不可得，故将历史数据中上海相关数据全部调出，以实现相对可比。
图表12：2022年12月中金同质性二手住宅重点城市加权平均挂牌价格指数同比下跌3.6%，环比上升0.6%
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部
注：环比上升、持平、下降分界点分别为+0.5%和-0.5%。
图表13：2022年12月20城中金同质性二手住宅挂牌价格指数同比有所下跌，上海略有上涨
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部
图表14：2022年12月8城中金同质性二手住宅挂牌价格指数环比有所下降，东莞等14城略有上涨
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部
图表15：2022年12月，重点城市在售二手住宅挂牌价调增套数占比环比持平仍为2.6%
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部
图表16：2022年12月北京在售二手住宅挂牌价调增套数占比为所有监测城市最低，仅0.6%
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部
图表17：2022年12月9城在售二手住宅挂牌价调增套数占比环比有所上升， 11城有所下降
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部
图表18：2022年12月重点城市加权平均在售调价二手住宅调价幅度环比收窄23BP至-2.66%
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部
图表19：2022年12月各城市在售调价二手住宅调价幅度仍均为负值，下调幅度最浅的城市是苏州，为-1.5%
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部
图表20：2022年12月东莞在售调价二手住宅平均调价幅度环比涨幅最高，为+142BP
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部
中金存量住房市场景气指数体系
图表21：2022年12月中金存量住房市场全部城市和重点城市加权平均景气指数环比分别下跌至98.50和98.96
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部
图表22：2022年12月2城景气指数高于100，47城景气指数低于100（11月分别为6城、44城）
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部
注：以2Q20至3Q20的平均水平为100。
图表23：2022年12月中金存量住房市场景气指数同比下降的城市数为33城（11月31城）
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部
注：同比上升、持平、下降分界点分别为+0.5%和-0.5%。
图表24：2022年12月中金存量住房市场全部城市和重点城市加权平均景气指数分别环比下跌0.21%和0.25%
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部
图表25：2022年12月中金存量住房市场景气指数6城环比上涨（11月10城），16城环比持平（11月16城），27城环比下降（11月24城）
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部
注：环比上升、持平、下降分界点分别为+0.1%和-0.1%。
图表26：2022年8月重点城市中金存量住房市场领先指数环比下降0.08%至99.50
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中指数据库，中金公司研究部
注：以2Q20至3Q20的平均水平为100。
中金存量住房市场租赁指标体系
图表27：2022年12月中金同质性挂牌租赁住宅加权平均租金指数环比微跌0.2%至97.5
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部
图表28：2022年12月监测20城中同质性挂牌租赁住宅租金指数1城环比上涨（11月0城），10城环比持平（11月0城），9城环比下降（11月20城）
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部
注：环比上升、持平、下降分界点分别为+0.25%和-0.25%。
图表29：2022年12月加权平均挂牌住宅租售比环比持平至1.94%，平均待租周期为3.41个月
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部
注：2022年5月由于疫情影响出租量下行较快导致待租周期跳涨，因此该月采用4-5月移动平均待租周期。
图表30：2022年12月20城挂牌租赁住宅平均租金为43.5元/（平方米*月）
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部
图表31：2022年12月监测城市挂牌租赁住房租金指数环比跌幅最大的城市是郑州，为-1.0%
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部
图表32：2022年12月广州、北京、上海的挂牌住宅租售比中位数分别为1.72%、1.72%和1.73%
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图表33：2022年12月挂牌住宅租售比环比降幅最大的城市是成都，为-2.7BP
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部
图表34：2022年12月上海、北京挂牌租赁住宅待租周期最短，分别为2.0和2.2个月
资料来源：搜房、58、贝壳等房产中介网站，中金公司研究部
附录：覆盖城市范围说明
图表35: 中金存量住房市场监测体系覆盖城市范围
资料来源：中金公司研究部
[1] 2022年9-12月重点城市挂牌房源关注度指标及领先指数或受底层数据质量因素影响延期更新； 2022年12月价格指标体系监测样本城市因数据可得性问题剔除镇江。
文章来源
本文摘自：2023年1月13日已经发布的《12月成交量价仍跌，售房者预期边际回暖》
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