政策“轰炸”下,房企去年底融资规模小幅翘尾,红线边缘及出险房企融资困境仍严峻

2023-01-14 16:31:21    来源:华夏时报    

华夏时报(www.chinatimes.net.cn)记者 李凯旋 李贝贝 北京报道


(资料图片)

在经历了2022年房企融资政策“大年”之后,2023年开年,有关部门继续大力支持房企融资。1月10日,央行、银保监会表示,要实施改善优质房企资产负债表计划,引导优质房企资产负债表回归安全区间。

2022年,房企融资经历“至暗时刻”。数据显示,房企非银融资规模相比较2021年下降超过50%。其中,海外债规模跌至冰点,不足180亿元。不过,年底出台的“三支箭”融资支持工具让2022年12月份的融资规模环比有小幅翘尾。

值得关注的是,自2022年11月份开始,有关部门对于支持房企融资的名单仍是划定在“优质房企”,而已出险房企或者红线边缘房企则尚在寻找破解之道。11月13日,中国人民银行货币政策司司长邹澜说:“最近在研究推出另外几项结构性工具,重点支持房地产市场平稳运行。”

着力改善房企资产负债表

1月10日,央行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会。会议明确提到,要有效防范化解优质头部房企风险,实施改善优质房企资产负债表计划,聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企,开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动,综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流,引导优质房企资产负债表回归安全期间。

易居克而瑞企业战略部总经理刘晨光对《华夏时报》记者表示,“负债接续”应该包含信贷资金、债券等融资,以及到期债务展期或重组;“资产激活”则是通过“做大分母”,在增加负债“分子”的同时达到降低负债率的效果,而资产激活本身也对应了企业大量存量资产的提效改造,尤其是央企、国企。

那么,哪些房企则属于优质房企,可能在第一时间获得支持呢?“我们认为,除了具备融资能力和存量资产潜力的头部央企、国企之外,接下来获融资救助力度最大的一部分房企,包括万科、金地、绿城、滨江、碧桂园、美的置业等。”刘晨光对《华夏时报》记者提到了机构预测的房企名单。

1月11日,有消息称,改善房企资产负债表计划所涉房企名单已经出炉,包括龙湖、金地、碧桂园、远洋、新城等,与机构预测的名单类似。随后,记者采访了上述网传名单内的两家房企,但均未收获明确回复。

去年融资规模跌入“冰点”

从行业数据上来看,支持房企融资可以说已是“迫在眉睫”。中指研究院发布的数据显示,2022年,房地产行业共实现非银类融资8457.4亿元,相比较2021年同比下降50.7%。

过去的一年,行业“暴雷”事件频出,导致房企在公开市场上的信用度逐步降低,使得债券规模明显缩减。数据显示,2022年房企对于国内信用债的依赖度进一步增强,全年发行规模为4654.6亿元,但同比仍下降15.5%。不过,国内信用债占总融资规模的55%,同比提升了22.9个百分点。

对比来看,2022年,房企海外债发行规模仅有176.1亿元,同比大幅下降93.4%,占比降至2.1%。此外,受到行业不断出现的负面事件的影响,自2022年8月份开始,房地产行业不再有新发海外债券。

中指研究院方面指出,在2022年多数房企针对到期海外债展期的同时,多家房企主动取消了海外评级。但这一做法虽然降低了触发交叉违约的概率,但也截断了海外融资渠道。信托融资规模同样到了低点。数据显示,2022年,房企信托融资为972.1亿元,同比下降80.3%,占比则是同比下降17.2个百分点至11.5%。

记者注意到,房企ABS融资在2022年占比有所提升,总规模为2654.6亿元,同比下降34.1%,但占比相比较2021年提升了7.9个比分点,达到31.4%。值得关注的是,房企ABS发行结构出现了明显变化,上下游相关的供应链、购房尾款类ABS大幅下降,但商业地产抵押类证券比例则是快速上升,成为了ABS最主要的发行种类。

中指研究院方面认为,出现这一现象的原因是持有型物业在行业下行阶段,成为房企盘活存量资产、补充资金的重要手段,并由此导致发行规模占比显著上升。

寻求解药

2022年底,监管部门针对房企融资连发“三支箭”,分别是债券融资、信贷融资以及股权融资。在此背景之下,中债增信等迅速入场,为房企提供信用支持,帮助多家房企获得银行授信达万亿元。

“三支箭”能否帮助房企打开这融资冰点这一局面?“信贷融资需要房企提供抵押物,对于很多房企而言,这一关比较难过。而且无论是债券融资还是信贷融资,尽管可以短期改善现金流,但长期来看还是增加了负债和成本,不能算是万全之策。”此前,一位房企内部人士对记者说。

亿翰智库研究员于小雨同样认为,当前存在的问题在于,无论是“内保外贷”还是中债增信担保,其均需要抵押物。但对于民营房企而言,多数优质资产均已抵押完毕,这也导致中债增信的债券融资规模较低。

从第一二支箭发力的主要名单来看,受益主要是包括万科、美的、龙湖等在内的“绿色”房企,而出险房企几乎未能获得债券和信贷支持。从2022年11月份开始,监管部门对于房企融资的定调转为“改善优质房企资产负债表情况”。由此可见,房企“尖子生”是融资政策的主要扶持对象。

受益于此,2022年12月份,房企融资有小幅翘尾。中指研究院发布的数据显示,2022年12月份,房企非银融资为655.82亿元,环比增长34.2%。其主要是得益于2022年11月份以来。政策大力支持优质房企发债融资,多家民营房企借此成功发债。

如果说债券和信贷支持政策对于红线边缘的房企并不“友好”,那么,这些房企该如何寻求破解之道?“股权融资或许是一大方向。”上述房企内部人士对记者说。易居研究院智库中心研究总监严跃进同样认为,第一支箭和第二支箭普遍圈定在优质企业上,而第三支箭的再融资政策对于部分小规模的区域房企有积极意义。

同策研究院发布的数据显示,2022年12月份,40家典型房企的股权融资金额为132.06亿元,环比上升75.07%。据记者不完全统计,自股权融资大门打开之后,截至目前,已经有超过30家房企或者涉房上市企业发布了股权融资计划。

机构:调查资金用途会存在一定难度

业内认为,股权融资尽管不会增加负债,但在地产股价值普遍较低的背景下,大手笔配股会引发价值再度下降。

另一个隐忧则是,房企发布了定增或者配股计划,相关发行对象是否愿意为此“买单”?记者在统计后发现,房企定增配股的投资者名单主要为公司大股东、实控人、基金管理公司、合格境外机构投资者等特定对象。

价格方面,折价发售是此次房企股权融资潮的主要现象,一般为不低于定价基准日之前20个交易日上市公司股票交易均价的80%。1月13日下午,头部证券公司的一位从业者对记者表示:“房企股权融资放开之后,公司也在积极和房企对接,梳理优质房企名单。因为房企股权融资已经长时间封锁,我们在开启这项业务时也比较谨慎。”

此外,上述从业者直言,一直以来,地产股价格处于低位,企业再度配股或者定增难免会引发投资者对于股票价值摊薄的焦虑。“况且股权融资募集到的资金主要用于保交楼等项目,我们金融机构在对这些项目和企业进行调查时也存在一定难度。”上述从业者对记者说。

“肯定是好事,但是金融机构愿不愿意买单目前也是不确定的。头部优质房企定增配股的进程会比较快,但有风险的企业能不能找到合适的投资人目前很难说。”上述从业者说。

而据记者观察,部分房企完成配股再融资之路也比想象中的坎坷。以雅居乐为例,其在2022年11月份和12月份先后两次发布公告进行配股融资,但两次配股完成时间分别为7天和10天,远比投资者预想的时间要长。

不过,对于在红线边缘的房企而言,股权融资相比较债券和信贷是成本较低的一个融资渠道。对于房企来说,2023年仍然是压力倍增的一年。中指研究院发布的数据显示,2023年,房企到期信用债及还外债合计达到9579.6亿元,相比较2022年高出约700亿元。其中,1月份、3月份、4月份、7月份到期规模均超过2千亿元,为偿债高峰期。

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