“以股抵债”、“割肉还债”已成多家房企的共同还债方式。

作者 | 蒲肃

来源 | 债市观察

(资料图片)

继富力地产之后，“环京一哥”华夏幸福基业（600340.SH，简称“华夏幸福”）的美元债重组方案也在昨日（1月16日）通过，这对很多仍在美元债谈判桌上的房企和债权人来说，又是一个极具参考性的化债案例。

从此前披露的信息来看，华夏幸福倾向于境外债权人“以股抵债”，用较为优质的资产实现重组，相较于单方面的展期、下调利率，这可能让债权人更有安全感。

据了解，目前融创中国（1918.HK）也在促进境外债重组，方案中也涉及债转股或债务与股权挂钩工具，其他如花样年、龙光集团等也在境外债重组方面获得一定进展。

华夏幸福寄望“以股抵债”超四百亿

1月16日，华夏幸福公告表示，在当天举行的美元债重组债权人会议上，参与投票的债权人中有超过50%赞成重组方案，其持有的美元债金额为45.76亿美元，约占参与投票的债权人持有债券金额的97.9%。

根据英国相关法律规定， 如参与债券协议安排重组方案投票的债权人中投赞成票的债权人持有面值不低于（含本数）75%及债权人人数不低于（含本数）50%，则美元债券协议安排重组方案即可获得通过。

后续英国法院预计将于2023年1月23日召开裁决庭审裁定协议安排生效。

来源：华夏幸福公告

根据此前公告，华夏幸福上述计划美元债重组债权人会议在盛德律师事务所香港特区办事处举行，原定于1月12日举行，但因1月6日补充解释性声明所述的计划文件修订而延期至16日。

据了解，华夏幸福目前共存续11只总价值49.6亿美元的境外债。 此前推出的重组方案显示，华夏幸福在现金偿还现有债券本金的1%后，剩余部分将重组为三只不同类型的新债券，与境内公司债券的重整方案类似，当时方案提出所有新债券的期限为8年，利率也出现较大下调。

在重组的新债券中，46.7%本金转换为A类债（即债转信托，部分新债券本金转换为财产信托），53.3%本金转换为B类债（可转换债）和C类常规债。B类的可转换债，是指可转换为全资拥有BVISPV的开曼信托的股份或直接转换为SPV的股。

此前华夏幸福曾提出“债转股”的解决方案，其中提到设立一只开曼信托间接持有自己在国内公司平台的股权。

据了解，2022年12月20日，华夏幸福表示，将所持有的下属公司股权注资搭建“幸福精选平台”及“幸福优选平台”，两大平台股权将作为偿债资源用于债务重组。

其中，“幸福精选平台”预测估值500亿元，“幸福优选平台”预测估值521.40亿元，债权人以预测估值的八折或七五折换取两大平台的对应股权。

考虑到境外债权的特点，华夏幸福将指定一家信托公司在开曼设立一家信托，开曼信托将受让公司设立的一家BVI（英属维尔京群岛）持股平台，BVI持股平台名下持有一家香港持股平台。

在此基础上，香港持股平台将对境内一家债权人持股平台进行增资，由此形成开曼信托通过境内、外的持股平台间接持有下属公司股权的持股架构。也就是说，境外债权人通过开曼信托间接持有上述两大平台的股权。

华夏幸福还表示，债权人在间接取得“幸福精选平台”及“幸福优选平台”股权之日起，参与本次债务重组的债权将注销，或者由“幸福精选平台”以及“幸福优选平台”持有并清偿，华夏幸福无需向原债权人进行清偿。

华夏幸福用以搭建上述两大平台的下属公司主要是物业、园区运营服务以及代建、招商运营等公司，共九家公司，主要分布在北京、深圳和苏州等地。

根据测算，上述两大平台可为华夏幸福重组400.39亿元的债务（包括金融债务及经营性债务）。截至2022年12月31日，债权人选择“幸福精选平台”股权抵偿金融债务和经营债务合计50.18亿元（本息合计）。

逾期债务超五百亿，已重组超千亿

境内债方面，截至2022年12月31日，华夏幸福《债务重组计划》中2192亿元金融债务已签约实现债务重组的金额累计为1388.08亿元，相应减免债务利息、豁免罚息金额共计133.75亿元。

同期，华夏幸福累计逾期未还的债务金额合计517.05亿元（不含利息）， 公司金融债务在签署《债务重组协议》后将按照重组协议约定的到期日执行，相应债务金额在调整后的到期日前将从逾期未还的债务金额中予以剔除。

2022年12月，华夏幸福及下属子公司新增逾期银行贷款、信托贷款等形式的债务金额 4.07 亿元。由债务逾期新增的诉讼、仲裁案件涉案金额合计为21.97亿元，约占华夏幸福最近一期经审计归属于母公司股东净资产的34.83%。

华夏幸福的债务违约开始自2021年2月底，同年10月公布了2192亿元金融债务的重组方案，计划通过“卖、带、展、兑、抵、接”等方式进行重组；一年后的9月和12月，又增加“幸福精选”和“幸福优选”平台股权作为新增偿债资源，进行以股抵债。

从时间上看，在增加平台股权以股抵债之后，华夏幸福的化债进度明显加快，境外债尤为明显。

2022年11月18日，美元债券本金总额超过50%的持有人在华夏幸福境外《重组支持协议》上签字；12月3日，这一比例达到83.64%；到今年1月16日，重组方案支持人数和份额达到英国法院规定，即将通过法院裁定生效。

此外，华夏幸福还在12月加大了资产出售力度。

在接连出售大厂、固安等子公司资产后，又以124亿元打包出售南方总部四家子公司资产，短短一个月签约资金超过140亿元。算上4月转让的永清和廊坊两处产业新城项目，2022年华夏幸福签约转让项目的资金超过150亿元。

总体来看，经过一年多的时间，华夏幸福在境内外债务的处置上取得较大进展，尤其是美元债重组方案的通过，较大幅度减轻了华夏幸福的债务压力。

某头部房企相关负责人分析说，不同于境内债，境外债权人对国内支持房地产行业的政策理解需要一定观望时间，相比国内较为谨慎和滞后，重组方案需要一家家去谈，谈判难度大。

有业内人士分析，虽然境内债重组都取得较大进展，但华夏幸福仍要面临产城业务和地产销售的问题，虽然国内房地产政策利好频出，但华夏幸福重点布局的环京楼市尚未出现明显好转，新的一年销售回款的压力仍然较大。

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