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文/子木
(资料图)
2023年，我把调研第一站设在了两座特别的城市。
日照和临沂。
身边很多人好奇，为什么不是北上广深，或者成都、杭州、武汉、南京等大城市呢？
这要感谢一个叫“小鱼儿”的读者。
她在2022年12月23日给我留言：
“子木老师，您每天逛的都是一二线大城，出入的都是豪宅改善，很美好却很遥远，我走不出去这个小城，同时也热爱着这片故土，是否也能听到最真实的楼市声音呢？”
这段话，对我触动很大。
的确，近几年三四线市场越来越没人关注了，一方面在于高度同质化的行情走势，题材有限；另一方面对于创作者产生不了多大的经济效益。
但静下心来细想，三四线广阔的大地不正是楼市最真实的底色。
对于大多数人来说，异城迁徙真的很难。
工作、孩子、父母、人际关系……成本太高，年龄大了更不敢出去闯荡，既然走不出去，就要留下来建设家乡，也应该有清晰的买房路线。
选择日照和临沂，并不是因为“小鱼儿”在这两座城市，而是因为其特殊性。
山东没有东部沿海城市那么发达，但在北方也是首屈一指的经济大省，它是全国省市的“均值”，而临沂又是整个山东的“均值”。
日照更有意思，经济和人口数据均排名省内倒数，但房价却紧随青岛、济南之后，全省排名第三。
这种反常的现象，背后又藏着大多数城市发展道路的根本矛盾。
两个城市的特性，足可以让我们窥见全国所有三四线城市的真貌。无论你身在何处，我希望你能看完下面的文字。
01 日照
日照是山东的一座小城。
小到什么程度呢？往前推二十年，你甚至很难从中国地图上捕捉到它的身影。
截止2022年，日照人口297万，GDP2300亿元，建城区面积只有青岛的1/4，排名山东倒数第二。
但就是这么一座小城，却上演了一幕惊人的逆袭大戏。
滴滴司机跟我说，日照能有现在，必须要感谢一位姓刘的人物。
他让日照从小镇蜕变成了“东方夏威夷”，矮矮小楼变身贴满玻璃幕墙的高大上写字楼。
当然这段历程并不是变戏法一样简单，而是实打实轰轰烈烈大几年的造城运动。
城市发展跟创业一样，第一步要解决“原始资金”。
日照作为边陲小城，一直不被省里政策所青睐，旁边又有明星城市青岛虹吸，想发展起来，难度可想而知。
直到2015年，契机来了。
2015年，全国轰轰烈烈的货币棚改化运动开始，国开行大门敞开，滚烫的资金流向全国各地。
日照体量小，但奇迹般成为山东响当当的棚改大户。
2016年26761套，2017年57724套，2018年更是高达86000套，涉及人口至少50万，这对于300万人口的日照来说，无疑天翻地覆。
就这样，日照从国开行拿到天量低息贷款，再加上凭空创造激烈的购房需求，增加了土地出让效率，完成了第一桶金的积累。
日照做对了一件事，那就是用得来的钱造城，规模化更新基建，招商引资。
所以在日照，你会看到整座城市的道路宽阔干净，东夷小镇、万象汇等地标做的很不错，城市形象在整个山东来说都能排进前五。
但历史经验告诉我们，“药”一定是有副作用的。
那时候在棚改货币化下，全山东房价都在上涨，日照更甚。不单唤醒当地购买力，而且因为有“海”的缘故，吸引了大量外地人入场置业。
对于北方人来说，“面朝大海春暖花开”的乌托邦场景，刺激着每一根追求高级生活的神经。
再加上日照当初房价便宜，东北、陕西、陕西、安徽、内蒙……大量北方及中西部投资客入场抢购。
就这样日照房价从5-6K的水平，被炒到1万多每平米，新区房价高达1.8W左右，核心区的学区房更是一路冲击3万/平米的均价。
为什么时隔几年还要回溯这段历史呢？
知其然，知其所以然。
常规房价上涨逻辑是“产业经济增长+人口净流入”，而日照的逻辑是“棚改+外地人投资+政府引导”。
日照城市建设的很好，文明程度很高，这是值得褒奖的，但招商引资却没有得到根本性的转变，可能是营商环境的问题，也可能是人才基底不够厚实导致。
在产业上，自称优势的港口经济面临着青岛和连云港的激烈竞争，之前的很多大型工业企业，也因为环境污染问题，被迫迁出日照。
第三产业可能只有旅游作为支撑，而旅游也因为气候原因，只有5月份-10月份才是旺季。
入冬后，日照的游客明显减少，我来的这几天，温度很低，第二天还遇到了大风，租了一家民宿，价格是一天195元，位置在灯塔广场附近。
老板说，夏季最高能租到700-800元/天，只不过也就2个月的事儿。
产业单一且薄弱，就很难创造高收入的就业岗位。我问了很多司机，日照的平均工资在4K左右。
司机的工资高一些，大概能赚7-8K，旅游旺季努力一些可以上万，外卖骑手一天跑10来个小时的也能赚上万，都是辛苦钱。
工资收入低就很难留住年轻人，以及虹吸外地劳动力。而在这地方买房的外地人，除了贡献房价和看海以外，很难产生规模的经济效益。
介于此，我在2019年、2020年分别撰文分析日照，告诉买房人，多等一等，妖风一过房价一定会回调。
正是如此。
日照房价最高的时候，均价达到1.3万/平米，现在均价在1万左右。
最火热的东港区1.8W/平米，集中在济南路一带房价达到2万/平米上的盘非常多。
而现在的东港区，新房价格基本1.5万/平米左右徘徊，去化效果很差。2022年的日照下跌严重，全年成交量相对2021年，跌了近一半。
房价很多小区回调都是2K-3K每平米，一套房加上利息基本都亏了几十万。
最重要的是，日照作为一个建成区不足200公里的城市，出现了非常夸张的房价分化效应，最贵的东港区和最便宜的开发区，单价差距高达8K左右。
房价分化大，还原了两个事实：
1、房地产库存较大
2、撕裂的财富差距
高收入群体扎堆建了新城，低收入群体聚集在周边，然而后者却没有很好的向上通道，实现财富的跃进，买入新城。
所以即使是最有价值的东港房价也很难撑得住，这两年即使是核心片区的学区房，掉价也不少。
我去了翰林府邸和壹号学府，两个盘的价格都在2万+，都从最高峰平均掉了2-3K左右，总价大概都掉了40万元左右。
接下来，大规模棚改已经很难出现了，来日照买海景房的外地人也越来越少。
一来疫情下投资信心保守，二来山东乳山海景房跌成了鹤岗，上了几次热搜，把整个海景房度假的概念击碎了。
在这种情况下，日照只能靠最真实的本地居民购买力支撑房价运转。
从2023年开始，以至于很长时间，日照都难有起色，投资概念逐渐萎靡。
当然本地自住还是可以买的，一定要有策略的买。
首先要想着捡漏二手房，而不是新房。
在高光时刻投资日照房产的人不少，接下来等行情随着全国复暖，一定会大量出货。
日照东港区一个中介说，目前挂牌的人不少，很大一部分都是想抛房跑路，或者把日照的房子卖掉去青岛、济南投资。
这时候议价空间就比较大，中介说往大动脉上砍价都不成问题。
一定要买新房的话也可以，只不过要等到下半年再看。因为日照新房库存不少，现在内卷很严重，上半年成交还是起不来的话，还会继续打折甩盘，那时候也可以捡漏。
至于去哪儿买，还是向东，老城区已经很难再更新了，价值逐渐衰退。
我去旧城中心大润发逛了一圈，流量还可以，但对面有个叫芒果时代的比较新的商场，商户却很少。
大润发的对面，大大的红字贴着招商。好的商圈，商场基本不用招商的，基本在开业之前已经内部预定了位置。
而华润的万象汇那边，人流量显然就更多一些，品质也更高级一些，象征着未来。
说实话我挺喜欢日照这个城市的，干净、宽敞，沙滩的沙质很好，细腻温和，东夷小镇的小吃很有特色，本地人很实在，热情好客，消费也没有南方旅游城市高。
典型的一个“小而美”的海滨小城。
2015年是有想法的，通过拉高房价做原始积累，改头换面，追击山东前列城市，然而产业升级的困局以及外地人的退潮，又让这座小城的野心备受打击。
接下来继续用拉高房价来建设城市的方式，已经行不通了，这会彻底堵截年轻人落户日照的渠道。
这时候政府应该更多想想招商引资，跟临沂合作把港口的优势做起来，再把大旅游服务配套做好，让北方人有一个看海的好地方。
02 临沂
第二站我来到了临沂。
其实在很多临沂人眼里，他们很喜欢日照，因为日照有海，很干净，他们却很紧凑。
的确，临沂虽然是一座三四线地级市，但却拥有千万级的人口规模。
这种人口规模，如果没有很强的基建交通做支撑，就会显得稍微有些拥挤。
临沂街道，车流如注，到了早晚高峰期就会堵得非常严重，我去打车，人家会问你去哪儿，如果距离太近，他们头也不回，一脚油门走掉了。
万般无奈，我会选择坐三蹦子。三蹦子的大兄弟倒是很热情，6块钱起步，去哪儿都很方便。
早上吃糁汤，中午吃炒鸡，晚上鸡汤馄饨带烧烤，临沂的美食永远不会让人失望，夜深了路上的年轻人还有很多。团队小伙子去了当地有名的梦田livehouse，跟我说歌手很卖力，年轻人有活力。
临沂的业态很丰富，比较精致的咖啡店、酒店不少，还有一些古建筑比在衬托着悠久的历史文化，在繁杂的都市中藏着一丝文明的气息。
跟日照一样，临沂2015年也没经得住棚改诱惑，房价炒作得很厉害，从5000多每平米，一路飙升至1万多左右，核心区的稀缺物业逼近3万每平米。
而后随着棚改大潮结束，临沂房价开始回落，二手房均价下沉到9K每平米。
一个司机跟我抱怨，在南面买了一套房，当初花了9K，结果现在跌到7K左右，满打满算整体亏了将近一个首付。
现在把房子给人都没人要，因为房子的价值已经少于银行贷款了，也不知道哪根经搭错选择在那时候买房……
买房就是这样，追高入套，踩不中周期就是几十万的亏损，即使是刚需自住，心里也在滴血。
我又去几个商圈的核心看了看，比如泰盛广场、万象汇、万达、齐鲁吾悦等等，跟附近的中介聊了很久。
临沂房价不如日照高，是因为棚改比例小，且没有外地人的炒作加持，这样的结果，反而对当地房价成长是有益的。
近两年最抗跌的还是北部新城一期二期和兰山区北部区域，其他几个远离核心的区跌得最厉害，基本都回到了2016年左右。
北部新城因为新，规划地比较好，道路宽阔大厦林立，居住低密且舒适，在某种程度上，板块的潜力集中在改善层面。
而兰山区老中心区，商业和风景资源浑厚，且有悠久的文化历史，对刚需有一定的吸引力。
新中心的崛起其实并没有撼动老中心的地位，两者分摊不同的城市功能，北面是政务文教中心，南面是商业中心，让临沂形成了一城双核的局面，也是城市发展比较良好的信号。
临沂的政府非常气派，坐北朝南，门前还有诺大的人工湖，司机打趣说，这两年整个临沂赚的钱都用来建设北城了。
没办法，大多数三四线城市都是这样的路径。
政府搬迁，带动公检法等政务系统搬迁，连带着整个城市的核心资源都在移动。
比如教育。好的教育归教育局管，那么公务员子弟集中的区域必须要享有全市最好的教育资源。
政府所在的片区，教育一定是最强的。而在山东，教育十分内卷，家长对教育的被迫追求也铸就了北部新区的房价基础。
单靠教育这一项，兰山区房价未来就很难跟北部新城对抗了。
临沂这些年很努力，物流基地做的有声有色，跟当地的小商品批发产业形成了良好的产业联动，正所谓大物流小商品。
唯一遗憾的是没有出港优势，比不上义乌的国际化能力。
整体来看，临沂在产业高度层面，跟山东其他城市一样，依旧难以破局。
物流和小商品批发产业虽然能带动成千上万的就业岗位，但却无法创造高薪的就业岗位，对于更高的房价很难有支撑力。
临沂也是一个贫富差距非常夸张的城市，祊河旁边的河景房和北城新区的学区房能卖到2.5W/平米以上，而郊区房价却只有5K/平米左右，相差近5倍。
唯一的利好是，临沂是人口大市，基数大需求旺盛，多个区域的亮灯率都很不错，这意味着自住大于投资，且有源源不断的需求，而经过两年的调整，全市房价已经回落在9K每平米左右。
新盘和二手随着地段的渐进，从5K-2.5W/平米不等，居民也有相应的选择空间，放眼全国都是比较实在的。
最后再做个总结。
其实从日照和临沂身上，我们基本可以看到山东三四线城市的共性——
政府通过棚改拓展城市规模抬高地价，但产业经济升级不足的困境，又死死地把房价拽了下来。
房价一定是跟经济、人口成正比的，一切虚妄的炒作过后必定是满地狼烟，当初在顶峰买房的人，也会付出追逐浪潮的代价。
不过也权当是为了城市更新添砖加瓦了。
山东是人口大省，地理区位不错，要山有山要水有水，是一副比较不错的底牌，但打成这样，对于山东人来说，是很难交代的。
当下最大的方向还是经济，像曹县一样，每个地方都找到自己的特色，细分产业种类，借港口联动，做全球市场的生意，紧跟江浙一代的步伐。
用经济驱动城市更新，而不是用老百姓的辛苦钱来盖那些冠冕堂皇的高大建筑。
面子永远是虚的，里子才是实的，“肥少瘦大”的做法，只会把这座城市推向深渊。
山东是值得多来的，热情实在的本地人和清脆甘甜的大葱，给我留下深刻的记忆。
也真的希望，这个制衡南北差异最后的基石尽早找到产业出口，优化营商环境，脱离官本位的文化束缚，沿海经济化，而不是东北鹤岗化。
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