全球视讯!奥园!终于等来国资,但没等来名分

2023-02-08 09:31:16    来源:说财猫    

奥园没有变成国企。

但它开始放手,卖掉最值钱的旧改。


【资料图】

拿下珠海最“壕”翠微村旧改时,大摆千人宴,5年前的郭梓文,风光无两。

但如今,这位广州富豪,只能放手。

谈了一年多,山东国资还是掌握了主动权。

山东国资并不想当奥园的大股东,出售翠微村旧改股权,可以看作是山东国资间接驰援奥园。

于奥园,处在资金危机的翠微村项目可以推进复工;于山东国企,这是他们切入粤港澳湾区发展的一个方式。

但这笔钱,真的不够救奥园。

5亿贱卖最“壕”村过半股权

前不久,奥园称,卖珠海奥园华富置业60%股权一事早已完成,但因前段时间疫情感染和人手不足的原因,迟迟未公之于众。

珠海奥园华富置业,是翠微村旧改的项目公司。

明面上还是奥园主导,但实际控制人早已变成山东国资。

根据消息,奥园以5.84亿元出售翠微村旧改项目60%股权,自此,该项目将不再纳入奥园集团的财务报表。

也就是,奥园同时还剥离了微村旧改的部分债权。

买家是去年曾和奥园传出“绯闻”的山东国资——山东颐养健康集团置业,实缴资本达到33亿元,实力还是蛮硬的。

翠微村项目,位于珠海香洲前山片区,在清代有“小澳门”之称。

之所以说它“壕”,是因为当时翠微村的拆迁户们,可以拿到估值至少3600万的房子资产,千万富豪就在一夜间诞生。

当时,奥园为了庆祝拿下翠微村旧改项目,还大摆130桌的千人宴。

场面也是颇为壮观,毕竟在这个旧改项目上,奥园曾说要砸121亿投资。

奥园从翠微村改造开发企业到最终的实施方案批复,整整花了三年时间(2018-2020年)。

在2019年时,曾有一份私募基金的分析报告中,预测了奥园翠微旧改能贡献的营收和盈利:

翠微村项目的销售收入或能达到188.6亿元,净利润估计可达26亿,销售净利润可以去到15.44%。

这可以从侧面反映,当时房企疯狂竞标旧改,也正是看中了旧改较高的利润率。

奥园将翠微旧改项目作为2021年中期业绩的报告封面

2022年初,奥园出现资金困难,债务违约,翠微村旧改项目也一度陷入停工状态,工人被欠薪。

急于寻找救援的郭家兄弟,最终还是敲了山东国资的门。

这次出售翠微村旧改项目,奥园自曝预计亏损约3.12亿元

可谓是偷鸡不成蚀把米……

去年底,翠微村旧改已经有动工的迹象,山东国资要的是项目,不是救奥园。

而翠微村旧改这个蛋糕,已经被山东国资分走过半利益。

郭家生意难做

郭梓文,靠5万元承包建安装饰公司在番禺起家,90年代创办奥园集团。

用了20多年时间,奥园终于在2019年,成为(销售额)千亿房企。

接触过郭家两兄弟,印象中,他们都是ZZ觉悟很高的人,关系搞得好,生意不难做。

奥园出现危机前,为了追逐规模,郭家兄弟在广深、珠海、东莞、佛山等地谈下了很多旧改合作项目。

截至去年2月底,奥园正在推进中的旧改项目多达74个,预计可售面积约3100万平,其中43个项目已获取合法身份(含实施主体、合作开发企业及前期服务商等)。

位于广州番禺的奥园总部 说财猫摄

步子迈得很大。

旧改需要沉淀大量的资金,现实是,奥园已经出现债务逾期,现金流断裂的情况。

就算是去年底,融资政策面放松,也尚未见到奥园获得金融机构青睐,即去年一整年,奥园在公开市场上几乎没有融到资。

郭梓文曾在2019年时预测,房地产业天花板10年后(对应2029年)就会到来。可没想到,奥园的天花板已经提前出现了。

刚刚过去的2022年,奥园的销售业绩只有202.2亿元,平均下来每月卖房16.85亿元;

对比前两年的销售额,2020为1330亿元,2021年为1210.3亿元,奥园正以极快的速度下滑。

图源自奥园集团官网,奥园创始人郭梓文

曾经的粤港澳“四小龙”之首,已经跌出房企50强之外了。

融资不行,卖房回款也不给力,奥园只好变现资产。

比如2.15亿加元(11亿人民币)出售建安大物业、1.05亿澳元(近5亿人民币)出售澳洲6个物业项目,待出售奥园健康30%股权。

可惜出售资产的回款,对于债务而言,都只是杯水车薪。

截至2022年6月末前,奥园原本要还的短期有息负债超过500亿,光靠出售资产不足以覆盖这部分债务的兑付。

好久没发财报,我们至今都不能摸清奥园目前的债务规模。

唯一能确定的是,奥园短期内很难走出危机。

回想起2020年那份做空奥园的报告,危机的到来,都是有迹可循的。

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