官方数据显示，作为中国经济支柱产业的房地产的投资2022年同比下降10%，销售面积和销售额也出现不同程度的下滑。 这种下降凸显了中国经济发展中的一个重要部分的受损程度。
2021年9月，恒大集团等中国房地产公司爆发了债务危机，这使中国的房地产市场进入调整阶段。 房地产是推动中国经济发展的重要产业。 那么，房价下跌对未来五年的中国房产市场来说意味着什么？
(资料图片仅供参考)
房地产市场占中国GDP的20%至30%。与其他大型经济体相比，这是一个巨大的比例，部分归功于以建设为先的投资主导型经济模式。自21世纪初以来， 中国的住房市场一路飙升到2018年的顶点，然后逐渐下降并在2022年初销售量急剧下降。
对房市“住房不炒”的定位稳定了房价，2020年出台的房屋成交指导价， 对重点房企融资提出“三道红线”，限制金融机构房地产贷款集中度上限等措施，尤其是后两项措施改变了房地产业的金融格局。
超过60%的开发商在2021年至少达到了监管机构设定的债务门槛中的一个，包括恒大在内大约10%的开发商已突破三个门槛。当这种情况发生时，开发商将不允许在该年度筹集新的借款。 由此产生的信贷紧缩将许多开发商推到了压力重重的境地，有些甚至出现了违约。
牛津经济研究院在2022年中期曾发布的一份预测报告提出，如果中国当时的房地产按照2014—2015年的规模进行下滑，全球GDP在2022年的Q4可能会被拖低0.7个百分点，钢铁价格将暴跌。 可见房地产不仅对中国，对世界经济都有巨大影响。
中国房地产一旦出现下跌，它的破坏性后果也就如海啸般袭向经济。 过去的中国经济还处于一个上升周期，房地产对经济的不利影响是短暂的，可以由其他产业的发展进行部分抵消。大流行期间，中国经济进入了一个下行通道，房地产再遭受危机会加速中国经济的下行。
一是预售制度。 在此制度下，买家在房子建成之前就把钱打入开发商账户。这让开发商提前拥有充足的现金，再加上大规模举债，他们可以利用这些资金竞拍更多的土地用来建设商品房。
简而言之，从新投资者那里拿走的钱被用来偿还现有客户。在达到现有规模之前，这种情况会一直持续下去。 如果中途出现资金链断裂，房地产会以不断下降的螺旋式增长直至崩溃。
二是中国的房产和人口政策。 官方坚持“房住不炒”的定位并出台一系列积极纾困措施以支撑陷入困境的房地产业，2022年底召开的中央经济工作会议将支持住房改善放在扩大内需的首位，并明确支持房地产行业的合理融资需求。
中国人口结构出现了历史性变化，人们的生育意愿下降，人口总量减少，这是一个长期影响住房投资的重要因素。 中国人约有三分之二的财富都与住房有关。有购房需求的主要是年轻人，生育率的进一步降低及人口老龄化的增长会减少对房产的需求且不会大规模投资房产。
三是住房成本占比过高。 中国的房价在过去20多年，经过多轮疯狂上涨。就房价和收入比来看，中国要高过世界上大部分的主要经济体和发达国家。在中国很多城市，买房的房价收入比在20:1到35:1之间。在美国的大部分地区，买房的价格收入比从0.5:1到3:1不等。
中国目前的房价虽然相对最高峰时有所下降，但价格依然处于高位。 中国人买房要动用全家积蓄并向银行贷款按揭。 中国民众收入低于西方，房价却几乎追平西方，甚至一线城市的房价高于西方的现状让民众一直不敢大肆消费。
开发商现金流的恶化让自己陷入泥淖的同时也导致期房项目停工，这使一些买家拒绝继续还房贷进而致使许多银行贷款变成坏账。 尽管中央和地方已经稳步加大了对房地产行业的支持力度，但亟须的开发商重组进展较为缓慢。
短时间内无法扭转的人口结构变化和高住房负担，一线城市住宅几乎没有库存。 这都意味着根据地区的不同，未来房价不会出现明显波动且增值空间不大。 例如鹤岗等资源枯竭型城市的房产可能会成为负资产甚至“累赘”。 对中国未来的房产市场，你是如何看待的？欢迎留言分享！
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