当前时讯:人都不在贷还在?提前还贷要不要跟?

2023-02-17 18:35:38    来源:人民日报数字传播    

图源:卡乐图片 宁颖/摄

眼下“延迟退休”的热度还没下去,“房贷可延迟到80岁”又紧随其后,再到今日“北京房贷最高可带到95岁”,甚至南宁有楼盘推出“百岁贷”。


【资料图】

网友们议论纷纷,“假设你要50岁才买房,贷款30年期限,确实有可能钱没还完,人就没了。而这笔没还完的钱,可能变成‘祖传贷’,实现‘贷贷相传’。”

为此,有网友还编了歌词版《死了都要贷》,吐诉心酸——35岁找工作嫌老,65岁想退休太早,80岁还房贷正好,死了都要贷,不淋漓尽致不痛快,人都不在贷还在。

为了不过上前半生赚钱,后半生还钱的日子,“提前还贷”成了购房族日子的新奔头。

过去,老百姓普遍认为房价会上涨,资产收益远大于房贷利率调高的成本。如今,老百姓对房价的预期逆转后,房子的成本全面显现,对房贷利率也更为敏感。

近期,房贷利率预期下行、当前已有几十座城市的房贷利率进入了“3%”时代,还有一些城市阶段性取消首套房贷款利率下限。加之存量房贷利率更新延迟、理财利率持续下滑等背景下,购房者提前还贷的意愿犹如熊熊烈火。

“还贷潮”下“还贷难”

春节以来,多地房贷利率下降的消息拨动市场神经,成为“提前还贷”出现的一大原因。

央行1月5日发布消息称,近日,人民银行、银保监会发布通知,决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市,可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。春节假期后,市场便迎来了郑州首套房贷利率降至3.8%的消息。

根据上海易居房地产研究院梳理的数据,2023年1月份以来全国各地降低房贷利率或执行低利率的城市名单,共计30个城市,包括兰州、天津、武汉、太原、无锡、珠海等。这30个城市房贷利率均低于4.1%的下限,同时呈现了4.0%、3.9%、3.8%和3.7%的四个梯队。统计发现,在这30个城市中,至少有一半城市的房贷利率为3.8%。

“不想给银行打工了”是诸多购房者给出的关于为何提前还贷的共同答案,“提前还贷”在购房群体中流行开来,但申请还款似乎“没那么容易”,不少购房者都遇到了向银行“还钱无门”的窘境。

2018年,来自江苏徐州的90后个体工商户常伟为买婚房以5.7%的贷款利率贷了30万元。现在,常伟的房贷本金还剩26万多元,前面还的几万元中大都是利息,本金只占一小部分。按合同约定,再过4年每月还款的本金部分才会超过利息,“这意味着我还要给银行打工4年。”他决定把20万元积蓄拿来还贷,将剩下6万多元的贷款期限缩短至36个月,之后他只需要支付5000多元利息,“与原本16万多元的利息相比,这就是个零头”。

在年前常伟发现,手机银行App上可以申请提前还款,但年后提前还贷的额度就显示已满。他去银行网点办理时,看到该网点贴的公告指出,提前还房贷需到银行柜台预约。“我行将根据国家贷款规模管控的要求,适时安排客户提前还款(一般3个月左右实现)。”“这下又要多给银行交利息了。”幸运的是,常伟成功预约到今年5月还款。然而银行网点工作人员的回复让他心里依然没有底。“工作人员让我5月早点来,越早来越稳。”

但是,提前还贷预约成功也会“翻车”。今年年初,黄先生和妻子找亲戚朋友凑了45万元,准备提前还房贷。黄先生曾通过手机银行App申请提前还款,显示他“未达到还款条件”。但按照合同约定:还款期数满12个月,提前还款至少3万元,并提前30天预约,经银行审批后可以还款,他已满足这些条件。

线上渠道走不通,他不得已才转到线下渠道。1月5日,他到银行网点预约了2月6日还款。然而2月3日银行告知他:银行内部政策调整,关闭线下还款窗口,等待线上审批,时间不确定。他询问银行内部政策的具体内容,客户经理表示“不知道”,并让黄先生自行找渠道反馈。于是,他向相关主管部门和银行消保处进行了投诉。

在“还贷难”的路上,银行员工也得排队。有媒体咨询了某国有银行省支行信贷部工作人员,该工作人员表示,目前所在地区可以线上预约,但是需要排队,估计要排到四五月。

图源:卡乐图片 宁颖/摄

他表示,现在银行管控额度,每个银行每个月的指标是一定的,用完了就没了。现在投资理财的收益预期不理想,很多人也不愿意把钱放在银行。“我们同事准备提前还贷,也都在排队。”

针对近期反映较多的房贷提前还款难、预约时间长等问题,央行、银保监会2月9日召开部分商业银行座谈会,要求商业银行强化以客户为中心的理念,保障客户合法权益,改进提升服务质量,按照合同约定做好客户提前还款服务工作。针对部分借款人违规使用经营贷、消费贷提前还款的情况,要求商业银行持续做好贷前贷后管理,加强风险警示;监管部门将加大检查处罚力度,及时查处违规中介并披露典型案例。

提前还贷,钱从哪儿来?

当下,计算如何提前还贷更划算,成了很多购房者的“必修课”。

一般来说,提前还款有3种模式:提前全额还款、提前部分还款且贷款期限不变、提前部分还款的同时缩短贷款期限。提前还能省多少利息,与贷款额度、提前还款能力、房贷利率、已还款期限等都有较大的关系。

比如,以4.3%的贷款利率向银行贷款100万元,贷款期限为30年,按照等额本息的还款方式,每个月需要还款4948.71元,总还款额为178.15万元。不少银行规定,购房者满一年之后才能提前还款,按照已还款13个月计算,今年2月开始提前还款,一次性还款可以节省73.18万元利息;如果选择提前还款20万元,还款期限不变,未来选择等额本息的还款方式,可以节省14.92万元;选择等额本金的方式,则可以节省24.66万元。

购房者还是提前还款20万元,月供金额不变,将还款期缩短为10年,选择等额本息的还款方式,则可以节省55.06万元。选择等额本金的还款方式,则可以节省56.26万元利息。

如果购房者还款时间已经较长,那么可节省的利息也会发生明显的变化。还是上述条件,购房者已经还了8年零1个月贷款,那么一次性提前还清可以节省45.65万元;如果提前还款20万元,还款期限缩短为10年,选择等额本息,可以节省30.79万元;选择等额本金,则可以节省31.77万元。

然而,并非所有人都适合提前还贷。房地产行业的资深从业者赵恒成指出,当前这几类人更适合提前还贷:一是手里有资金,但没有找到好的投资渠道;二是房贷利率较高的人,特别是在6%以上甚至逼近7%的人;三是还贷期比较短的人,在前期的还款中,利息往往占了主要部分。

他指出,如果购房者还贷已超过一定年限,未还贷款中的利息部分已十分有限,提前还款不会大幅降低资金使用成本。

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知道了自己是否适合提前还贷,更重要的难题摆在了面前:提前还贷,钱从哪儿来?部分购房者打起了“经营贷”的主意。

“经营贷”,顾名思义,是为了满足企业经营活动所需发放的贷款,利率在3%-7%之间波动。当“经营贷”利率低于房贷,这笔资金就存在流入楼市的套利空间。这几年,随着国家对中小微企业支持力度的加大和贷款市场报价利率(LPR)的逐步走低,很多银行的“经营贷”利率已下调至最低3.4%-3.8%的水平,部分银行对优质企业客户甚至能给予3%左右的优惠利率。

长期以来,楼市都是中国居民财富的蓄水池,截至2022年年末,我国个人住房贷款余额为38.8万亿元。动辄百万元的房贷利息是大部分家庭的重担之一。央行有关负责人此前曾表示,去年12月新发放个人住房贷款利率,全国平均为4.26%,是2008年有统计以来的历史最低水平。

但是,即使是最低的4.26%的利率,以贷款100万元、贷款期限30年举例,都需要支付利息77.31万元。再回过头来看“经营贷”的利率,这种明显的利率倒挂,正让一些购房者“铤而走险”。

黄斌(化名)今年在杭州市滨江区购入了一套总额1650万元的房子,让他印象深刻的是看房的第一天,房主就让他试试“经营贷”,“这在市场上不是什么秘密,尤其是高端住房市场,常常通过经营贷走款”,他说。

中介为黄斌算过一笔账,如果走正常的房贷,黄斌购房需贷款990万元,贷款期限30年,基准利率4.9%,他共需要支付利息901.51万元,每月月供52541.95元。如果用“经营贷”的方案,贷1190万元,利率最多也就3.6%,贷款期限10年,先息后本,每月月供3.57万元,光利息就能省下一半多。即使加上办“经营贷”的各种手续费、资金过桥费等,黄斌仍觉得值得。

事实上,监管部门一直明令禁止“经营贷”违规流入楼市,但却屡禁不止。中原地产首席分析师张大伟认为,究其原因有二:一是利差巨大;二是银行监管政策宽松,对资金流向监管不到位。对于这笔钱流入楼市,一些银行客户经理也乐见其成,“投资房产毕竟稳妥一些”。

但很明确的是,针对一些不法中介诱导消费者将房贷置换为经营贷的行为,银保监会官网曾发布提示称,这种操作,隐藏着违约违法隐患、高额收费陷阱、影响个人征信、资金链断裂、侵害信息安全等风险。

某国有银行信贷部工作人员表示,银行会经常查类似的情况,非企业经营者违规转经营贷,具有一定的违约风险和法律风险。“发现消费者挪用贷款,可提前收回贷款。”

张大伟说,“当下存在大量的‘经营贷’与‘消费贷’挪用提前还款,但如果没有3年内还清的能力,不建议使用,毕竟你很难知道政策今天非常宽松,会不会过几天又开始收紧。”

提前还贷,到底“跟不跟”?

对于购房者来说,到底应不应该提前还房贷?招联首席研究员、中关村互联网金融研究院首席研究员董希淼表示,对个人来说,扎堆提前还款并不可取。

其表示,判断是否需要提前偿还个人贷款,最直接的方式是看投资收益是否可以覆盖贷款利息。如果投资收益率高于贷款利率,则可考虑将资金更多用于投资;反之则可以考虑部分或全部偿还贷款。

“从还款方式看,一般来说等额本金这种还款方式前期偿还的本金多、利息少,相比来说提前还款会更划算一点;等额本息这种还款方式前期偿还的利息多、本金少,如果还款已过一半,其实可以不考虑提前还款。另外,如果是公积金贷款,由于利率显著低于市场上一般贷款的利率,也可以不用考虑提前还款。”其指出:“2023年,随着我国宏观经济恢复回暖,资本市场上升概率较大,而贷款利率还有下行可能,提前偿还贷款需要慎重考虑。”

不仅如此,董希淼强调,当前部分存量房贷与新增房贷之间的利差过大问题需要引起重视。建议相关部门加快出台相关举措,引导银行适度降低存量房贷利率,逐步缩窄存量房贷与新增房贷之间的利差,进一步降低住房消费者的负担,有效解决居民扎堆提前还款及违规“转贷”等问题。同时,应加快引导5年期以上LPR下降,继续降低新增和存量住房贷款利率,减轻居民住房消费负担。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示,从房贷利率这个角度说,社会上确实存在抱怨存量房贷利息太高的声音。提前还房贷,目的是减少利息支出。

“要重视此类社会情绪。一方面,要积极宣传‘存量贷款也会降利息’的精神,减少提前还房贷的行为。另一方面,各地要把‘房贷利率下调-房贷提前偿还’之间的关系做系统的研究,从保护购房者权益角度积极为购房者减负”,严跃进表示。

来源:中国小康网

责编:张妍頔

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