要不要买房的逻辑，或许也该转变了！

该不该买房这个疑问对于中国人来说，是个老生常谈的话题！

(资料图片)

2017—2018年，房价普涨的年代，大家会问该不该买房？当时很多人信奉的逻辑是：房价会持续上涨！如果现在不买，以后更买不起。

放在这两年，这个问题依然是人们关注的焦点，尤其是今年。

不一样的是，在各地推出购房优惠政策，房贷利率下行的大背景下，一部分骨子里依然选择相信房价不会大跌的人认为：国家稳地产的决心不容忽视！

还有一批人研究之后，怀揣着这样的看法：房地产在经历一个向上的大周期后，会进入到调整阶段，买房无需急于一时。

该不该买房这个问题，在笔者看来是有标准答案的。但这个标准答案背后，对应的是几类人群在不同时代下的不同需求。

分歧仍在

近两年，房地产市场充满的矛盾有目共睹，这也给部分居民造成了选择上的困难。

火热的一面，根据统计局最新发布的70城房价数据，2023年1月份，70个大中城市中商品住宅销售价格环比上涨城市个数增加。

疫情放开之后，尤其是今年，媒体上关于房屋销售火热的报道也多了起来。

最近，北京商报记者调研北京多个新房项目发现，开发商此前的打折、促销几乎销声匿迹，城六区的热点项目出现售楼处人头攒动的局面。

冷淡的一面，根据广发期货的研究，成交量处季节性低位。

此外，1月二手房价格整体仍环比下跌，一线城市价格企稳回升，供需双方市场预期出现一定分歧。

周末和一位就职于央企背景，公司业务涉及地产的朋友聊天，据他反馈，这两年，公司在一二线核心城市拿地的意愿有所减弱；开发一线城市核心地段拆迁房项目的意愿也不强。

总结起来，上述现象表明，房地产市场还没有形成一种共识。没有一致预期，就形成不了强大的合力。

买房的考虑

从房子的构造上来看，虽说钢筋水泥，一砖一瓦都有价格，但这些决定不了房子的价值，真正能为房子赋能的是土地价值。

宏观层面上，该不该买房，确实需要考虑趋势。但如果细究一下，买不买房，又是一个非常个性化的，需要分门别类的事件。

当下市场的几个主流共识（近十年内）：

1.政策上面，国家对于房地产的态度依然是托而不举

2.刚需买房和非刚需，要区分对待

3.可以首先考虑核心城市、核心区域

一个朋友正想着换房。之前夫妻俩在上海买了一套二手30平的学区房。由于最近计划要孩子，所以把换房计划提上了日程。

在笔者看来，他们的情况，和刚需买房还是稍微有点区别，目前属于可换可不换的情况。

如果真有了孩子，老人过来帮忙带的话，暂时挤一挤也能凑活住，没有那么急。但他们急切的点在于，他们并没有真切感觉到房价大幅下降的“事实”。

“反正有了孩子肯定要换，现在可以开始计划起来了。如果换套大的，这套学区房就得卖掉。”

据他反馈，为了凑新房的首付，在天津的房子已经挂出去卖了，但1年多了，问的人并不多。

还有一个在成都的朋友。最近她的父母为了改善居住环境，想换套地理位置优、配套设施好的房子。

一个在房企工作的朋友，由于当时没听清楚，以为他们想多买一套，立马劝阻说别卖。经过一番解释才发现，原来只是用来改善居住环境的，这才松了一口气。

虽说是买房自住，但从朋友口中还是能感受出，房子本身的价值还是考虑的重点。

她父母觉得，以后优质的房产资源会越来越少，大家都会想占有更好的资源，所以差的房产会更没有市场，好的价格会越来越高。

不买房的考虑

在大多数人看来，有房子依然是文化传统和生活保障。

但笔者身边也确实涌现出了不少不买房的人（这个不买也并非终生不买，而是择时）。

2021年，有次聚会期间，一位在上海做生意的阿姨说，自己过去两年已经陆续把手上的房子卖掉，开始租房子住。

另外一个单身的基金经理也透露，他老板在多年前买的几套房子，也在陆续卖掉。而他自己目前也没有买房的打算。

听完原因之后，这些暂时选择不持有房产的人却也有几个共同点：

1.前提是，普遍认为，房地产迎来了新的切换周期。

2.机会成本：相较于几百万，甚至几千万的房子来说，每月花1万就能在上海租到很好的房子，一年租房子的钱大概12万左右。

把这几百万存下来，放在银行，或者其它投资，由于本金基数大，每个月的投资完全能超过1万。

在询问80、90后的态度时，我们的回复是，可买可不买。最后，一顿饭下来，成功劝退了一个想要在2021年再买一套房的人。

还有一个朋友更绝，本来已经有一套房，但他自己研究一番后，卖掉了自己在浦东的一套二手房。

我们都觉得他瞎折腾，在买房时，只能按照二套房的贷款利率来算。但人家却泰然自若地说了句，自己心里有数。

结语

经济学家任泽平曾总结出一套判断房价走势的分析框架：短期看金融、中期看土地、长期看人口。

如果聚焦到今年，他给出了一个核心思考逻辑：当一个国家的城镇化率超过60%，房价过了普涨的时期，进入分化时代。

要不要买房的一个参考标准是：跟着人口流动去买房！可以考虑去人口流入较多的都市圈、城市圈。而不应该觉得，现在房价高的地方和城市，就意味着将来房价更高。

比如美国，房产税都实行了好多年，但美国两大海岸线的房价不断创新高，广阔的中部地区房价则是阴跌状态。

无独有偶，中泰证券首席经济学家李迅雷也认为，在决定房价的众多因素里，人口变化确实是决定房价最重要的因素之一。

更重要的是，由于消费升级、土地投资偏好等因素的存在，开发投资增速与房价会有时滞效应，如美国房地产开发投资增速是在2000年见顶的，但房价是从2006年才开始下跌。（下图为2022年中国全国房地产开发投资增速）

判断房地产走向上，经济学家给了我们一个大趋势的研判标准。然而，趋势是趋势，个案永远是个案，正如上文列举的例子一样。

假如你是一个生活在三线小城，今年打算结婚，且一定要买房。那么，你现在是选择在这个小城买呢，买呢，还是买呢？

【重要风险提示】文章内容仅供研究和学习使用，不构成任何投资建议。投资有风险，过往业绩不预示未来表现。

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