没有一个冬天不会过去！
(资料图)
作者：俊群
编辑：王凡
风品：刘雯
来源：铑财——铑财研究院
2023刚开年，房市春意渐浓，铆足了劲以图翻身雪耻的房企不在少数。意外的是，“优等生”新城控股却状况不断。
2月16日，新城控股公告，联席总裁曲德君辞职。一周前其称曲德君失联。而一个月前，总裁梁志诚刚刚辞职。
转眼之间，曾经的“三驾马车”“铁三角”，仅剩董事长王晓松一人。何以痛失“左膀右臂”？扑朔迷离的老将失联、辞职迷云，又会对新城产生什么影响呢？
01
未达标遗憾、净利大滑
春天还有多远？
LAOCAI
踩着三四线棚改货币化浪潮，“黑马”之姿杀出重围的新城控股，原本有一个很美好的故事。
遥想2015年，公司营收才319亿元，2017年达到1264亿元；2018年更以2210亿元进入百强房企前10，2019年上半年排名一度打到第八。黑马狂飙之姿，可谓风光无二。
遗憾的是，当年7月实控人王振华的锒铛入狱，让新城瞬间跌落神坛。至暗时刻，儿子王晓松临危受命，并经受住了考验。不仅稳住基本盘、经营业绩也不降反增：
2019年营收、净利分别为858.47亿元、126.54亿元，同比增长58.58%、20.61%。2020年营收超千亿、净利超150亿元，均创历史新高。
不过2021年风光不再，营收增长15.64%，净利减少17.42%。面对2015年上市以来，年度净润首降，王晓松表示“没有一个冬天不会过去，没有一个春天不会到来。”
平心而论，在行业变天、房企雷声不断的大环境下，新城上述业绩还算拿的出手。且有息负债、平均融资成本下降，三道红线转绿，稳健姿态让其2022年5月入列首批发行公司债的示范性民营房企，被称优等生。
可也是2022年，业绩大滑坡还是来了：
前三季营收617.54亿元、净利33.49亿元，同比分别下降43.41％、43.08％。其中，三季度净利3.40亿元，同比降幅达78.47%。
全年看，预计净利最低62,990.43万元，同比最多减少95%。
不禁疑问，新城控股春天还有多远？王晓松这三年多答卷咋样？
聚焦开文的高管变动。虽然新城公告表示，该事项不会对公司经营活动产生影响，但坊间对此仍众说纷纭。
值得一提的是，曲德君曾是王健林得意“爱将”，在万达任职17年之久。据《财新》报道，有接近万达集团的知情人士称，曲德君这次失联是由于其正配合调查，事涉其供职万达集团、负责万达金融科技板块业务期间。
遥想2019年7月，时任事长王振华被捕，新城控股为维护上市公司形象与其快速切割。那么此次辞职动作如此之快，是否也有切割之嫌呢？
同样是2019年7月，曲德君离开万达来到新城，任新城发展控股有限公司执行董事兼副董事长。之后陈德力因个人原因提出离职，其便顺势接下商管事业部。可以说，曲德君也是临危受命。
众所周知，新城控股坚持“住宅+商业”双轮驱动的经营模式，曾有小万达之称。曲德君能掌控半壁江山，可见王晓松对其信任度。
也没有错付，在其带领下，新城商业运营收入2020年达到56.7亿元，较2019年同比增长30.46%；2021年吾悦广场商业运营总收入86亿元，同比增加51.68%。新增开业吾悦广场及委托管理在营项目达到30座，截止年底运营总量130座。
2021年度业绩发布会上，新城控股管理层为商业发展定了一个目标：2022年计划新开业吾悦广场25座，2022年底开业总数达到155座，全年商业总收入105亿元。
而最终数据显示，新城控股已开业的吾悦广场140座，总收入100.06亿元，商场平均出租率95.15%，同比降低2.49个百分点。
显然，曲德君并未完成目标。
叠加原总裁梁志诚的突然辞职，主力干将接连变动，难免会让投资者产生疑虑。要知道，在新城年薪达600万元的仅梁志诚、曲德君、王晓松三人。
痛失左膀右臂，再一次面临考验的王晓松将如何化解？
02
可贵去杠杆 货币资金减少百亿
有无明股实债？
LAOCAI
不算多苛问。
细观王晓松肩上担子，不仅是得力干将流失，还有业绩压力。
克而瑞2022年中国房地产企业销售榜显示，新城控股全年销售额1160.49亿元同比降50.36% ，滑至销售榜第19位。累计合同销售面积约1191.52万平方米，下降49.40%。
其中，12月合约销售金额约65.68亿元，同比下降68.44%；合约销售面积约74.51万平方米，同比下降71.17%。
据国家统计局数据，2022年全国商品房销售面积13.58亿平方米，同比下降24.3%，其中住宅销售面积下降26.8%。全国商品房销售额13.33万亿元，下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3%。
显然，新城控股降幅已超行业水平。都说头部优质企业综合抗风险力更强，新城“优等生”成色咋样呢？
2023年1月30日，新城控股业绩预告显示，2022年归母净利预计6.3亿至37.79亿，同比下降70%至95%；扣非净利5.12亿至30.73亿，同比下降70%-95%。
新城控股解释道，受整体市场环境、疫情及结转项目的结构变化，2022年公司房地产项目结转收入及毛利较2021年有较大幅度的减少；同时由于市场情况变化，公司计提的资产减值准备同比增加。
没错，行业寒冬渡劫，房企日子都不算好过。据CRIC监测，截止2月15日A股113家上市房企中已有67家发布2022年度业绩预告，38家预计将会亏损。
相比之下，新城控股保住了盈利体面，但70%至95%的凶悍降幅，还是折射了不少业绩压力。
该有哪些反思处呢？
比如资产计提减值准备，表面看是行业原因，实则也是为自身往期盲目扩张、高周转买单。
行业分析师于盛梅表示，由于过去房地产业高增，不少房企对行业前景及市场判断过于乐观。一路规模追逐，高周转、高杠杆的粗放运营，过高估计了项目投资收益，也让成本风险堆积。一旦市场环境变化，就易导致减值计提。
2015年，新城控股负债规模为539.31亿元，2018年达到2793.62亿元。2019年资产负债率为近9年最高达86.60%。
好在，王晓松接棒后，及时勒住狂飙缰绳，2020年起开始主动降负债，2021年末有息负债899亿元，同比下降18亿元；整体平均融资成本6.57%，较2020年末逆势下降15个bp。按监管口径计，剔除预收账款的资产负债率为69.95%，净负债率48.12%，现金短债比1.07。三红达标，跻身绿档企业。
截至2022上半年末，新城控股剔除预收账款后的资产负债率67.06%，净负债率 48.37%，现金短债比为1.06。
得益大力去杠杆，让新城控股躲过了2021年行业变天洗牌，也是其跻身示范性民营房企的重要原因。
2022 年10 月25 日，新城提前还付公司2018 年公开发行公司债券(第一期)(品种二)（债券简称“18 新控05”），2022 年内已无需要偿付境内外公开市场到期的公司债券及票据。
不过，这不代表其就尽然稳了，没有瑕疵隐忧。
聚焦最新2022年三季报，新城控股资产负债率81.36%，相比上半年的81.23%微增。
短期借款24.82亿元较上半年增加约13亿元。一年内到期的长期负债为231.7 亿元，较2021 年同期增加8.54%；同时货币资金345.1亿元，比上半年的447.8亿元减超100亿。较2021 年同期下降19.44%。
同时，少数股东损益过于“亮眼”也值审视。
上表为东方财富统计的新城控股2017-2021年少数股东相关数据。可以看到，其少数股东权益占股东权益合计比例，长期大幅高于少数股东损益占当期净利比。按照常理说，这两个占比数据应该差不多才正常。
以2022年三季报为例，951.0亿元合计股东权益里，少数股东权益为337.4亿元，占比约35.5%。当期净利为36.39亿元，其中少数股东损益3.2亿元，占比约8.8%。
天风证券曾指出，明股实债是房企的隐性负债，这又分集团层面的明股实债和项目公司层面的明股实债；如房企少数股东权益占净资产比例明显高于少数股东损益占净利润比例，则该房企可能存在明股实债融资的嫌疑。
那么，新城控股有无明股实债嫌疑呢？
早在2018年，交易所就曾针对新城控股多家持股比超50%的合（联）营企业不予并表原因进行问询，要求说明这些公司资产、负债及盈利情况，有无调节利润考虑。
03
裁员、投诉、频融资、评级下滑
去化如何“支棱”起来？
LAOCAI
债务结构优化背后，也付出不少“代价”。
以2022上半年为例，新城控股高级副总裁兼财务负责人管有冬曾表示，拿地规模减少，预付土地款减少至约5.33亿。
且据大公网，2021年底，为抵御开发业务风险，新城控股进行了组织结构调整，将开发事业部和商业事业部整体合并。据新城多位离职和在职员工透露，到目前为止，新城商开条线已陆续进行多轮裁员，累计裁掉约80%员工。
或许，也有无奈与急迫。
2022年3月，重庆北碚吾悦广场曾因拖欠2.46亿工程款，被重庆建工提起诉讼；同一时期，江苏泗洪县的吾悦广场项目，同样因拖欠农民工工资问题被宿迁住建局通报批评。
2022年1至8月，为缓解流动性压力，新城控股已将20座吾悦广场的经营性物业贷拿去抵押融资，累计获资约62亿元。
2022年5月，新城控股发行了一期总额10亿元的中期票据，之后又向上交所提交注册金额为61.72亿元的小公募。年底150亿中期票据获得中国银行间市场交易商协会接受注册。
能顺利拿到发债额度，说明市场不缺信心，也说明企业资质良好。可看看频频融资、裁员，新城的资金压力、债务问题想必也不轻松。
说千道万，节流之外更要开源，快速去化是重中之重。
2022年8月，重庆渝北区吾悦广场在加速交付的情况下致使层高缩水0.3m，从而引发业主维权。一条“业主维权被开发商粗暴掀翻在地”视频在网上流传。
据悉，该事件中涉及的吾悦广场，是新城控股旗下综合体项目，也是其努力打造的第二增长线。同时据媒体报道，2019年在青岛开发的红岛湾项目，已到竣工标准，但至今没有确定交付消息。
浏览人民网领导留言板，也不乏“新城控股虚假宣传欺诈营销”、“延期交房不赔偿”、“无证销售”等质疑。
房子承载万千家庭喜忧，产品质量、口碑体验尤为重要。上述种种槽点，可是去化加分项？
2023年2月6日，新城控股披露2023年1月销售简报，合同销售金额约57.76亿元，比上年同期减少26.54%；销售面积约71.24万平方米，比上年同期减少10.62%。商业运营总收入8.67亿（含税租金收入），同比下滑6.5%。
如何提振去化，是一道急迫考题。
2022年11月，标普曾于将新城发展和新城控股的长期发行人信用评级从“BB”下调至“BB-”，同时展望负面。其认为，由于新城发展在较低线城市的敞口、萎缩的可销售资源和土储，2023年该公司销售可能会继续保持疲软。
04
从黑马到白马 新质变开端？
LAOCAI
无需赘言，新城、王晓松依然是在负重前行。叠加开年的高管动荡，外界多有疑虑也在情理中。
面对旧疾新忧，如何击破迷雾呢？
还是那句话，没有一个冬天不会过去。
没有企业可以十全十美，况且是行业寒冬中。关键是能居安思危、高效补漏、持续蓄力，以图抓住下一复苏风口。
伴随“三支箭”齐飞，扶持政策不断出台，房市正在回暖路上。
据不完全统计，2023年已有近30个城市调整了首套房贷利率。优化限购、降低首付、补贴税费、提高贷款额度，渐成调控政策优化的“标准配置”。
艰难渡劫的房企们，否极泰来并不遥远，尤其于偿债信誉良好的优质企业，更可能近水楼台先得月。
聚焦新城控股，2022全年实现了在10个大区的141个项目、241个批次交付，共计交付约13.1万户。责任担当值得肯定。
进入2023年，新城控股也一改蛰伏之态。先是1月16日和厦门轨道集团签署合作协议，正式在厦门落地首座吾悦广场；2月7日杭州第五批集中供地中，又斥资23.54亿元拿下崇贤核心区一幅商业综合体地块。
种种动作看，其商业布局似乎正从三四线城市转向新二线热门城市。这不仅能降低招商运营难度，也有利打开自持物业的升值空间，更突显吾悦广场模式的竞争优势。
蓄力是为更好发力。上述新进击之态，自然给市场带来期许。
王晓松曾言，自己喜欢把新城比作骆驼，“因为骆驼可以在最艰难的环境中走最长的路，狮子猎豹短时间的爆发力惊人，但在恶劣的环境下缺乏持续生存的能力。”
选择做骆驼，也意味着放弃众多诱惑和机会，新城要长久发展，希望成为百年企业，就要适度放弃高增。浓缩成一个词：行稳致远，这也是不久前新城内部年度经营会的关键词。
在铑财看来，从速度黑马到质量白马，这显然也押对了行业变迁脉搏。
长远计，寒冬终将过去，十万亿级的房地产仍有未来。但经历这波寒冬洗牌，会是这个行业的真正分水岭。高杠杆高周转模式已到尽头，规模退场质量登台。巨震巨痛后，依然存活、游弋的，将是那些勇于面对困境、并能突围新生的房企。谁能彻底断舍离，谁能更快更准走入新模式，谁就能率先稳了、甚至跻身新王。
从此看，新城、王晓松已在正确路上。流水不腐户枢不蠹，高管变动或也非完全坏事。会是一个新质变的开端呢？
没有一个春天不会到来。但时间是最好的试金石，贵在知行合一、上下一体。
本文为铑财原创
热门
营业执照公示信息