近些年来，土地财政开始进入下行阶段，2022年，国有土地使用权出让收入66854亿元，下降23.2%，在地方债压力及财政缺口压力下，今年地方打算卖多少地？卖地还能支撑地方财政收入吗？

(资料图片仅供参考)

01 去年地方卖地收入6.68万亿，下降23.2%

2023年初，地方债超60万亿这个事，大家已经知道了，我们讲过其中一个因素是土地财政下行，那么，土地财政到底下行到什么程度了呢？

根据财政部数据显示， 2022年，国有土地使用权出让收入66854亿元，比上年下降23.3%。

可以说，土地财政经历了一个从无到有，然后进入快速扩张，近些年又开始下滑的这样一个过程。

过去这20年里，在城镇化的高速发展背景下，房地产行业迎来了飞速发展，而这也支撑起了土地财政，地方土地出让收入高速膨胀，成为地方财政收入的主要来源。

从数据上看， 2001年，全国国有土地出让成交价，也就是我们常说的地方卖地收入，大概1300亿元，这个数据那会占地方财政收入的17%。

到了2011年，这个数据就膨胀到3.3万亿，相当于地方财政收入的63%。

2021年8.7万亿元，2021年相当于2011年，十年时间，翻了两倍多。

我们可以看看一些地区的情况，根据中原地产数据，2020年全年，上海卖地金额接近3000亿，而上海的财政收入是7000亿，占比超过了4成。

广州卖地金额2563亿元，财政收入6155亿元，占比达到了4成。

西安卖地金额1058.37亿元，财政收入是1541亿，这个数据就很高了，占比接近7成。

可见，各地财政收入对土地财政收入的依赖很大。

而这个阶段，也可以说是地产的黄金十年，其实也可以再往前推一推，从2008年开始到2018年，甚至到2019年，属于地产的黄金十年。

那么，在这期间，我们经历了什么呢？

这里面有两件大事，一是2008年到2010年的4万亿，4万亿可以说给房地产带来巨大的刺激。

资金流入楼市，房地产开发商有钱了，购房者也有钱了，全国房价开启上涨，之后房地产行业迎来了“黄金十年”的发展期，也成为中国国内生产总值的重要组成部分。

以上海为例，2008年，上海住宅平均售价每平8000左右，到了2015年，达到3万左右。

当然，在这个过程中，还有另外一件大事，就是棚改，也是2008年和4万亿同步额，这也是对地产刺激很大的一个事件。

棚改可以腾出更多的土地，原本需要土地才能开发的楼盘在棚改以后就有了土地资源，其实就是一场招商引资，用好的地块吸引好的开发商，经过商业运作，迅速带动周边的价值增长。

同时， 棚改货币化安置也成为刺激楼市的关键，拆迁户拿到钱，一般都会选择买房，从而也刺激了巨大的需求，房价也开始水涨船高。

可以说，不论是是4万亿救市还是棚改，都给房地产市场带来了巨大的机会。

而在这个过程中，也造就了一批富人，可以说是普通人能够实现变富的一次机遇，也是地产资本走向富豪的一个阶段。

当然也是国家经济快速发展，地方财政收入激增的阶段。

我们说，房地产的发展，可以为当地带来巨大的财政收入， 最大的一块就是土地出让收入，也就是我们说的土地财政，地方把土地拍卖给地产商，直接形成财政收入。

当然还有税收，比如房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税、土地增值税，也就是房地产五税。

根据数据，2019年，土地出让金占地方财政总收入的41.8%，五类房地产税收总和占地方财政收入的比重为19.0%，总体看，土地财政依赖度超50%，而部分地方，超过了60%，甚至70%。

但是，随着房地产市场进入调控期，土地出让收入从高速增长的势头，到了2021年开始有所放缓，进入2022年，大幅下降23%，土地财政也正在经历下行期。

02土地财政难以为继了？

在地产下行期，很多人发出疑问，土地财政是不是难以为继了？

2021年，土地出让金收入8.7万亿，2022年，土地出让金收入6.685万亿，下滑23%，这个数据，如果放在一个公司看，大家可能会习以为常，但是大家要知道，这是各地政府的收入，不容忽视。

所以这也是为何各地出现财政缺口的原因，一方每年疫情影响，各地的支出变大，但是在支出增加的同时，收入却是下滑的，所以，就会出现缺口。

根据财政部数据，2022年，全国一般公共预算收入20.37万亿亿，支出26.71万亿元，支出比去年扩大2万亿元以上，也就是说赤字大概6万亿，而全年预计减税退税2.5万亿元，财政赤字率重回至3%以内。

再看各地方，在上半年，31省，均无财政盈余，而整个年度，我们也看到地方债问题被曝出，财政部也表态，中央不救。

这当中，城投债就超60万亿，而城投债的核心，就是此前过度基建、过度地产扩张，在经历经济下行期，地产遇冷，信用收紧，土地财政下行，就会出现债务膨胀问题。

所以，说白了，这都是跟地产景气周期挂钩的，我国房地产行业经历了从顶峰走向阵痛的阶段。

那么，现阶段，土地财政要难以为继了吗？有什么可以取代土地财政成为地方财政收入新的增长点呢？

其实，站在大的趋势上来说，未来土地财政势必是要不断弱化的，很多专家、经济学家也出了对策，比如推出房地税来替代土地财政，但是事实真能如此吗？

先不说难不难推出了，就推出后的房地产税收，经过测算，对于土地出让金而言，也是杯水车薪，所以，站在这个角度上，土地财政还没有那么快退出历史舞台。

虽然我们也寄希望于早点退出，但我们也要实事求是，站在当前的经济角度上来看，还没有那么快。

就如同是对地产的调控一般，我们要调控，要让房价降低，但是事实呢？房价降低一定程度，就会出现一定的问题，现在我们的看到的就是很好的例子。

地产商陷入危机中，你说救不救？房地产作为中国经济的支柱产业，你说能看着地产出问题吗？也不能。

所以这里就出现了矛盾：一方面是百姓要能住得起的房子，一方面经济又需要地产的支撑，当然，这其中还有一些已经拥有房产不希望房子降价的人，市场也有物价稳定机制。

就比如最新大家看到的，深圳出了一个“首付30万”楼盘，减免60万元首付款，只需首付30万元买龙岗3房，结果刚出就因扰乱市场被叫停。

当然，我们也不知道是不是虚假宣传，但可以看出的是现阶段地产过剩严重，同时，房价也成谜。

那怎么办呢？我们看到目前已经在稳楼市了，当然，各地也在继续土地财政。

03地方今年打算卖多少地？

为了稳住楼市，刺激经济，尤其是地方财政缺口压力大，短期内并无土地财政替代方案，因此需要加大供地规模、加强土地推介力度，以达到土地财政收入目标。

我们说了，去年国有土地使用权出让收入下降23.2%，这是2016年以来首次下滑。

而多地近期公布的财政预决算报告显示，受到去年经济下行、地产低迷的影响，去年大部分省份没有完成土地出让计划。

已公布数据的23个省份中，多数省份完成率在70%-90%之间，有5个省份完成率不及预算的一半，最低的天津仅完成了预算的24.2%，土地成交宗数、土地成交建筑面积以及土地出让金，均创下15年新低。

这也就意味着今年，在刺激经济的背景，各地拼经济，那么，部分省份预计会增加土地出让。同时也意味着地方的卖地收入将有所回升。

进入2023年，随着利好政策不断发布，房地产市场也开始复苏，土地市场也开始有了新的变化。

虽然今年1月处于春节期间和去年相比，全国拿地有所下滑，但也有些城市比较突出。

比如，根据数据，西安首批供地清单发布，73宗4915亩，拟出让时间最迟为5月14日。

根据诸葛找房数据，1月西安土地出让位居全国榜首，收入69亿，领先第2名的常州多达9亿元。

我们前面分析了数据，西安的土地出让占财政收入比例比较高，包括2022年，西安土地成交171宗，收入1213.6亿，数据也是很不错的，可见，2023年，西安的土地财政依然会发力。

而从整个1月土地出让金收入排行中看，长三角城市土地成交比较活跃，占比过半，另外，2023年无锡土地出让计划也出炉了！30幅地块，覆盖六区，总计365万㎡！

另外，也有北京、广州两个经济一流的城市，土地出让金分别有21亿元、30亿元。

总体来说，1月份整个数据相比去年同比有所下滑，但结合前面的内容，在财政缺口和债务压力问题下，地方会在整个2023年，出让土地会有回升，根据数据预期，会回升5%-30%。

当然，长期看，还是得降低土地财政依赖程度，进行土地财政转型，做好产业规划，从依靠土地财政，到依靠产业规模，实现地区的持续健康发展！

这个过程虽然会艰难，会有阵痛，但这是必然的，如果不改变，经济转型为科技驱动，就很难完成。

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