全球观热点：实际上，大多数美国人都希望生活在没有汽车的社区。

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在亚利桑那州坦佩市，一个长期以来被誉为具有潜在变革意义的无车开发项目开始初具雏形。

Culdesac是一个没有小区停车位的中型公寓和零售商业的集合空间，外墙已经竖起。铺路石、壁画和沙漠仙人掌科植物装点着人行道和公共空间，还有现场制备食物的餐厅和一个刚开放不久的农夫市场。第一批居民将于今年5月入住一栋有16个住房单元的大楼。

“大多数美国人都希望生活在没有汽车的社区。”Culdesac的联合创始人兼首席执行官瑞安·约翰逊(Ryan Johnson)说。“自从有了汽车，我们就没有再建造过无车社区。适合步行的街区变得愈发昂贵，需求也相应增加。”

Culdesac是一个占地17英亩（68797平方米）、耗资1.7亿美元的项目，自2019年底宣布以来就为城市规划者所深深喜爱，作为一种新型无车开发项目的测试案例受到了密切关注。

各种趋势的融合使得这类项目在财务上更可行，也更有市场，尤其是在美国南部和“阳光地带”，那里的分区规则通常更宽松，但对汽车的依赖和城市扩张冲动也可能很强大。如今不仅有网约车服务、越来越受欢迎的电动自行车和电动滑板车等新的交通选项，还有取消停车规定、优先考虑小路和自行车道的分区改革，为填充式开发开辟了房地产市场。再加上拥车成本的迅速上升，放弃车钥匙似乎不算什么太大的牺牲，哪怕是在以汽车为中心的城市里，也是如此。

这类项目建造成本较低，租金也相对便宜。建筑商WGI的数据显示，2021年在美国建造停车场的成本中位数为每个停车位25700美元。加州大学伯克利分校的特纳住房创新中心(Terner Center for Housing Innovation)估计，加州每套新建住房的停车成本高达3.6万美元。

正在建设中的亚利桑那州坦佩市的无车开发项目Culdesac。Culdesac供图

因此，从根本上弱化私家车意义的新开发项目正在大量涌现。

在北卡罗来纳州的夏洛特市，一家名为Space Craft的公司最近开启了一栋拥有83个单元的无停车位住宅楼The Joinery，很快就被租赁一空。该公司首席执行官哈里森·塔克(Harrison Tucker)说，不断扩大的夏洛特（以增长为中心，相比美国其它大城市监管教少）是试行这种项目的完美城市。近年来，夏洛特一直在推动以公共交通为导向的开发，并且扩建了Lynx轻轨线：The Joinery距离帕克伍德站只有几步之遥。

夏洛特是美国拥车率最高的城市之一，但消费者对无车生活的强烈渴望和新出行选择的激增为获得融资提供了重要依据。“我们的产品为居民提供了更低的租金，比竞争对手低100到200美元，是市场上最棒的产品，因为我们能将建车位省下来的一些资金进行再投资。”塔克说。“经济方面的理由非常充分。”他认为，适合步行的城市社区正成为该公司的房地产投资类别。

远离停车场还有一些不好量化的优势。塔克说，与通过停车场进入（公寓大楼围绕车库建造的常见布局）不同的是，这个开发项目在一层有一个旨在打造社区生活的大型公共入口。该项目有两个零售租户，一个是Night Swim咖啡店，一个是Protagonist啤酒屋，为居民提供工作或家以外的、可进行社交活动的“第三场所”。

当然，这种适合步行的城市主义风格并无激进之处。自城市出现以来，这就是建市模板。几十年前，信奉新城市主义运动原则的开发商建造了几个配套类似的社区，优先考虑行人通道和混合用途，其中最著名的是佛罗里达州奥兰多的Celebration镇(Celebration town)。但在以汽车为中心、郊区化的当代美国，这类空间依然少之又少。

在美国精明增长联盟(Smart Growth America)最近发布的一份报告中，作者发现，美国最大的35个大都市的可步行城市区域占美国实际国内生产总值(GDP)的19.1%，但占地只有美国国土面积的1.2%，人口占全美人口的6.8%。因此，那些希望住在可步行社区的人可能就要支付额外的费用。对于购房者来说，每平方英尺的租金要高出34%，而多户租赁公寓的租金要高出41%。

美国精明增长联盟的研究主管迈克尔·罗德里格斯(Michael Rodriguez)表示，目前这种建造步行开发项目的热潮始于2008年经济衰退后的市场重置，因为开发商发现这些项目在经济上更持久。

“可步行的城市生活对全美各地的社区都有经济意义，它不过是一种选择，就看你想不想拥有。”罗德里格斯说。“很多城市的开发难度太大，这只会加剧价格压力问题。”他是那份报告的合著者之一。

建造一个适合步行的群岛

夏洛特市正在建设的另一个项目CYKEL也在利用该市的交通投资和开发法规。这座拥有104个单元的住宅大楼位于塞弗斯维尔社区，优先为两轮车而不是汽车提供相应设施。在一层的骑行中心，有一个现场自行车维修站，同时为电动滑板车、货运自行车和其它微移动交通模式提供空间。它还靠近一个公交车站和绿道，将提供优步和Lyft接送点。整栋大楼只有少数几个停车位。

全新的无车公寓大楼CYKEL效果图，优先考虑自行车设施。BB+M Architecture 供图

Grubb Properties的高级助理布莱恩·布拉德利(Brian Bradley)说，大幅减少车位意味着可以把省下来的钱让给租户。这栋楼可以满足收入低于该市居民收入中位数80%的居民的负担能力标准，之所以能在没有补贴的情况下得以成行，原因之一是放弃了停车设施（位于机会专区(Opportunity Zone)也有助于降低成本）。这座建筑最早要到2024年春才会对外出租，所以布拉德利无法透露具体租金或节省了多少成本。

管理19亿美元资产的Grubb发现，租户的汽车使用率明显下降。过去十年，该公司2013年推出的多户型项目子品牌Link住宅楼的每间卧室的停车位数量已从1.4个下降到0.7个。

虽然几乎在任何一个大城市都可以找到适合步行的新社区，但由于分区规则的原因，专门设计不带车位或提供重要交通选项的项目一直具有挑战性。

以分区规定过于宽松而出名的休斯顿似乎是这种开发项目的天然试验田。但Concept Neighborhood负责人、社会企业家杰夫·卡普兰(Jeff Kaplan)说，位于市中心以东第二区(Second Ward)、占地17英亩（68797平方米）的拟议项目The Plant之所以可行，是因为前不久休斯顿放宽了对部分地区的停车要求。这些要求以前规定，新建住宅、办公室和零售开发项目必须有街边停车位。这一政策帮助休斯顿在发展过程中稳居汽车密集度最高的美国城市之一。

卡普兰的公司正在领导该地区仓库和工业空间的长期改造，该项目预计将耗资至少3.5亿美元。若干开发商拥有土地所有权，正在筹集资金，利用The Plant这种改造工业空间项目作为“概念证明”。

位于休斯顿第二区的一个混合用途项目效果图，前身是工业空间。Concept Neighborhood供图

该项目约有1000个住宅单元，在商业场所设少量停车位，并与一家电动汽车共享公司达成协议。卡普兰说，注重步行友好和带外卖窗口的小型零售空间可以帮助孵化独立公司和少数族裔创办的生意。

人口结构是这个项目具有吸引力的原因之一，也是类似项目在美国“阳光地带”初现雏形的原因。纽约开发商RXR的首席执行官斯科特·雷切勒(Scott Rechler)表示，丹佛、达拉斯和北卡罗来纳州的三角研究园(Research Triangle)等大都市是新兴的“超级明星地区”。该公司最近宣布，以9100万美元收购了北卡罗来纳州艾派克斯一处1000英亩（4046854平方米）的多功能开发用地，计划在那里建设一个30亿美元的项目。这些地区的创新和生物技术行业不断发展，其中许多地区的物价比沿海超级城市更为实惠，新来者正在寻找适合步行和文化设施的开发项目。

卡普兰说，休斯顿的人口也在显著增长，但它缺乏这种彼此连接的城市生活。计划中的社区将靠近自行车道、公共交通线路和水牛溪公园(Buffalo Bayou park)和步道。他说：“我们是最具文化多样性的城市之一，但我们缺少由公众驱动的、真正赞美这一文化的社区。”

未来几年，Space Craft在夏洛特还有三幢“无车”公寓楼和商业项目将投入运营，同时打算进入另一个“阳光地带”市场。Culdesac首席执行官约翰逊没有具体透露公司的下一个项目地点（以前的报道提到了达拉斯、亚特兰大和北卡罗来纳州的罗利等城市），但他证实还有更多项目正在筹备当中。

随着时间的推移，Space Craft的塔克看到了这些项目的扩张，在城市里创建了一种适合步行的群岛。

“随着我们更多项目的建成，可以看到我们参与开发的夏洛特地区将拥有其它开发项目永远不可能拥有的街区生活质量。”他说。“我们有很多机会在全美各地建造适合步行的社区。”

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