专题 | 50个高库存板块的共性特征及结构性风险 观天下

（节选）

就所有板块的库存指标特征来看，小面积一房、两房户型供需两弱，面临着比大户型更显著的去化压力（详见《典型城市库存压力及结构性特征研判》），对于高库存板块而言，也存在着类似规律。为避免单盘滞销对板块库存造成影响，本文选取了待售住宅超过4000套，消化周期均超过40个月的50个板块作为研究对象，并将待售住宅同样超过4000套的其他板块对照组进行研究。

就高库存板块的共性特征来看，待售住宅套均面积、成交均价均小于对照组板块；但就绝对规模而言，又往往不是城市库存规模最高的，由此来看，大多数城市还是较好地做到了“以销定供”，最高库存板块往往也是去化水平最佳的一类板块。

1、高库存板块中超四成套均面积小于100㎡，占比远超其他板块

对比户型大小来看，高库存板块的套均面积中位数为103㎡， 超过四成板块的套均面积在100㎡以下，而对照组中不到二成的板块在100㎡以下， 两者出现了显著差异。在中国人均住房面积超过40㎡的时代背景之下，居民对于新房的需求已经由“有房住”向“住好房”转变。更多的小面积刚需已经转由二手房市场承接，对于意向购买小面积产品的刚需购房者而言，并且在市场逆周期中，议价空间大、配套完善、购房即入住的二手房也更适合他们这一阶段的居住需要，由此也不难理解在高库存板块中出现更多小户型板块的缘由。

另一方面，受近年疫情防控等因素影响，部分旅居板块也出现了库存高企、去化缓慢的情况，而这些板块的住房也多以小户型、低总价为主，如舟山朱家尖、惠州稔山、巽寮湾、环南昆山温泉板块，库存套均面积仅为60㎡左右，待售库存中超过一半房源均为一房户型。

2、低价刚需板块居多，近七成低于本市均价（略）

3、“以销定供”下库存规模同比相对稳定，待售套数多为城市次高（略）

4、需求端支撑不足，2022年交易跌幅显著高于其他板块

成交规模方面， 高库存板块需求端波动更为剧烈，2022年同比下降达到53%， 而就对照组板块情况来看，同比中位数仅为下降37%，相差超过16个百分点。大量中远郊板块的交易规模出现了显著下跌，如刚需大盘扎堆的兰州青白石，两城交界的京津新城，主打旅居小户型的舟山朱家尖等，2022年交易量同比跌幅均超过了七成。其中兰州青白石板块交易量更是从2021年的1.5万套下跌至2022年的1800套，交易量直接下降了一个量级。

仅极少数高库存板块在2022年成交面积不降反升，如大连星海、长春东盛大街等，就这些板块的共性特征来看，一是房价水平处于本市前列，均可达到城市销售均价的1.1倍以上，区位上拥有一定竞争优势，典型如星海广场即是大连的地标板块；二是成交规模不大，多在1000套以下，单盘影响明显，如东盛大街的荣光路某项目2022年三次加推销售636套，单盘去化套数即超过了2021年板块全年成交总和（557套）。

结合高库存板块区位特征和形成原因来看，大多数都可归入 四大典型类别之内：“刚需新城”、“高价慢售”、“全市滞销”、“户型错配”。 仅极少数板块情况较为特殊，如深圳龙华即出现了非典型性的“高价慢售”，在少数高端楼盘的带动下，目前龙华新房成交均价已经站上了6.7万元/㎡，与深圳全市交易均价基本持平，导致真正的刚需客买不起龙华，而在高端客户中认可度又不高，再加之前期售出了较多土地，待售规模居高不下，消化周期也由此达到了56个月的高位。

1、刚需新城：地处偏远、板块尚在起步期，区位认可度较低（略）

最常见的即为“刚需新城”型， 有19个板块可归入此类，这类板块大多位于城市中远郊， 有一定规划利好，“空港”、“产业新城”是这些板块的最常见标签。

2、高价慢售：常见于城市早期优质板块，同价位已有更多选择

高价慢售型板块也为数较多， 这类板块主要有两类，较为常见的为各城市较早发展起来的一批板块， 典型如大连星海板块和中山广场所在的中心CBD板块，作为大连市的老牌地标所在地，2011年房价水平即达到了2万元/㎡左右，但近年来新增品质新盘较少，交易规模明显不及近年来房价快速上涨的甘中板块，甘中板块房价直至2016年还在1万元/㎡左右，在远洋、华润、招商、中海多个优质项目入市的助推下，2016-2020年间一年一台阶，房价快速上升至2万元/㎡左右，其后销售套数即稳定在了全市TOP3的位置，甘中板块2022年成交套数达到了星海板块的6倍，年末消化周期仅为26个月，去化压力也远远低于星海板块。

另一类则为非常规的旅居板块、大城市外溢板块， 这类板块的购房需求大多与民间投资意愿联系的更为紧密，也更容易受到行业成交景气变化的影响。 典型如惠州新圩，交易均价达到了惠州成交均价的1.2倍，该板块处于深莞惠交界的惠州新圩板块，深圳的外溢需求亦是其主要的客户来源，在房地产市场热度下降、投资客减少的背景之下，该板块自然也出现了需求减退，2022年交易规模大幅下跌44% ，消化周期指标亦同步高企。 主打旅居地产的惠东巽寮湾情况更为典型，2020年疫情后其交易规模即快速下行，年备案量由2019年的1800套下降至2022年的650套左右，消化周期也上升到了90个月。

3、全市承压：多为成交主力板块，库存高企主要受城市市场拖累（略）

4、户型错配：产品定位与需求结构背离，供求错位拉长去化周期（节选）

供求户型错配之下，自然会有更多的产品会面临滞销， 这也是较为常见的一类典型板块，且前三种类型中不少板块兼有这一特征。 值得一提的是，就成交和库存套均面积的差异情况来看，高库存板块中有四成的板块两者差异超过10㎡，而在对照组中，只有大约二成的板块符合这一标准。 相对而言， 小户型难去化的问题更为常见， 典型如沈阳大东的陶瓷城板块，作为城市的主力旧改区域，陶瓷城板块供应了大量小户型房源，库存套均面积仅为73㎡，但需求端的成交套均面积已经突破100㎡，供求错位之下消化周期自然高企。 再如淄博淄川，该板块的四房及以上产品消化周期均在18个月以内，但是三房及以下产品去化速度却相对较慢，消化周期均在70个月以上，其中二房产品全年交易套数仅150套，不到四房产品的1/3,小户型产品的去化缓慢，直接导致了淄龙岗川板块的消化周期高企。

也有少部分板块存在供给户型过大的现象，典型如珠海的红旗镇。 此外值得注意的是， 极少部分板块也存在着供需户型的“两头错配”，大户型、小户型均去化缓慢，因此库存和成交套均面积差不多。 典型如广州花都汽车城、深圳龙岗板块等，以深圳龙岗为例，二房、三房产品消化周期尚可，其中二房消化周期更是只有29个月，远低于该板块44个月的平均消化周期，但是其一房和四房及以上产品成交流量较低，导致大户型和小户型消化周期高企，从而拉高了该板块的整体消化周期。

（略）

一、户型：小户型去化缓慢库存积压，部分板块大户型去化压力较低

分户型来看，小户型产品库存占比更高，去化压力更大，并且与价格水平较低的一房产品相比，二房均价与本市均价较为接近，所面临的库存压力也远高于对照组的其他板块。对于大户型产品而言，高库存板块虽然大多短板显著，但凭借总价优势，依旧是各户型中去化压力最小的。

1）高库存板块一、二房占比高达三成，较对照组高出13个百分点

2）中大户型产品“物平价廉”，价格低位下去化压力反而较轻

3）一房平均消化周期最高，二房库存压力与其他板块差距最大

2、面积段：100-120㎡库存最高、消化周期最低，去化压力“两头翘”

1）高库存板块小面积段占比高企，较对照组高出7个百分点

2）120㎡以上产品竞争力较弱，成交均价显著低于对照组

3）70㎡以下、180㎡以上消化周期“两头翘”，120-140㎡面积段陷入库存“陷阱”

简而言之，高库存板块出现的原因根本在于供求错配，常见的具现形态主要有四类：或是城市新城板块的供给过量，或是消费者有更好的竞品板块选择，或是城市整体需求乏力，或是板块内的户型供给结构偏离实际需求。就这些板块的共性特征来看，又以低价刚需、中小户型占比高、逆市下交易集聚收缩最为常见。

1、中低价板块需求支撑更为脆弱，窗口期中更应“抢收”业绩

与其他板块相比，高库存板块需求端支撑本就不足，在行业出现大幅波动的年份中，高库存板块的成交规模降幅也更大。2022年高库存板块成交套数平均下降了56%，较对照组板块降幅高出了20个百分点。典型如天津京津新城、武汉黄陂前川、郑州白沙等板块交易量同比跌幅均高于70%，2022年成交量不及上一年的三成。

联系价格指标来看高库存板块成交规模的回调幅度差异，可以看到 成交均价在城市均价70%-90%之间的高库存板块跌幅最大 ，抗风险能力尤为脆弱， 2022年平均成交跌幅接近七成。这些板块大多处于城市近郊，属于一般意义上的刚需板块，购房者对于支付力变化的敏感性较强，与市区主流项目的价差又不如远郊板块（均价低于全市均价70%），因此在整体经济和房地产行业景气出现大幅变化的2022年，也是这类板块交易规模出现了更大幅度的下降。典型如郑州常西湖、兰州青白石两个刚需大盘板块，2022年交易规模均出现了大幅下滑，其中兰州北大门青白石2022年仅备案成交1800套左右，交易量仅为上一年的12%。