魔幻!城投疯狂拿地,开发商争做包工头|天天热文

2023-05-03 18:42:55    来源:深南财经    


【资料图】

来源:说财猫
最近,几乎所有开发商都在思考一个问题:
未来在哪里?
已经达成的共识是,人口红利、土地红利、金融红利都没了。
未来,行业规模将稳定在每年10万亿左右。
去年是13.3万亿,比2021年足足少了5万亿。
如果行业最终回归到10万亿左右的规模,意味着今明两年,还要再往下掉一掉。
怎么活下去?
好像,只能搞代建...
01
城投拿地+烂尾楼,代建春天来了?
最近,代建,成为了各大房企业绩会上高频提及的词汇。
前宇宙第一房企碧桂园说,轻资产的代管代建,将会成为未来业务重点之一。
龙湖也说,代建行业已成为集团服务业态的新增长极。
事实上,根据克而瑞的数据,截至2022年底,发展代建业务的品牌房企已经超过60家。
其中既有全国化大型房企如万科、华润、中海、保利、绿城等,也有朗诗、仁恒等中小型房企。
而早在2020年和2021年,跑在前面的绿城管理、中原建业都已顺利上市。
那么问题来了,为什么代建这个行业已经存在超过十年,最近这两年才迎来爆发期?
与近两年来房地产的几个趋势有关。
一是这两年城投大规模下场拿地兜底土地财政。
来自中指院和广发证券的统计数据显示,2022年,全国全口径住宅用地土地出让金41750亿元,同比下滑31%。
其中,城投拿地22494亿元,占比达到了惊人的54%
中指院统计数据也显示,2022年拿地面积TOP100企业中,地方城投公司高达71个。
城投拿下了宅地的半壁江山,但真正盖楼的却很少。
2022年地方城投拿地入市率低至8%,2021年不足10%。
原因也很容易猜,城投公司普遍没有房地产开发的能力和行业经验,得有人“代工”。
二是大量爆雷房企带来的大量烂尾楼。
全国总共有多少烂尾楼?恐怕没有人能真正算清楚。
来自克而瑞的数据,32个重点城市,截至2022年底有停工延期的问题项目,共有290个,总套数40.8万套,面积4532万平方米。
规模如此庞大的烂尾楼,“保交楼”是政府的底线,出路只能是国家引导金融机构下场托底。
但AMC来了,也不会建房子卖房子呀,也得找代建。
三则是近几年来房住不炒总思路下,政策房、租赁房大量立项,这些都需要找人来建。
三大诱因加持下,代建行业的市场蛋糕被大大做大了。
中指院的数据显示,刚刚过去的2022年,预计代建企业代建项目新签约建筑面积为11073万平方米,首次突破一亿平方米
克而瑞则预计,在每年10亿平米这么大的房地产市场规模中,代建行业的渗透率可达30%以上。
这也意味着,代建的市场规模或可达到3亿平米左右。
02
代建,真是一门好生意吗?
市场空间有了,更重要的问题来了,代建真的赚钱吗?
已经上市了代建第一股绿城管理,可以给我们一些参考。
在绿城品牌和央企光环的加持下,再加上做得早,绿城管理成为了当之无愧的行业龙头,市占率连续七年超22%。
而仅从盈利能力来看,绿城管理的表现,也要让一众房企疯狂羡慕。
看,绿城管理的毛利率,基本都维持在45%以上;净利率,也基本在20%甚至25%以上
对比之下,房地产开发的毛利率能维持在20%以上,净利率10%以上,已经是凤毛麟角。
轻资产、高盈利、巨大市场空间,这样的概念加持下,在房地产跌到妈都不认得的背景下,绿城管理的股价节节走高,令人艳羡。
大家可能会疑惑,这么好的一门生意,开发商以前为什么不做?
看,这是绿城管理的营收和利润。
虽然代建了上亿㎡的项目,但绿城管理的营收只有20几个亿;利润率很高,但因为营收有限,到手也只有7个多亿。
和房企动辄百亿千亿的营收、十亿百亿的利润,一个天一个地。
下面这个图更直接,是绿城管理近年来新拓展代建项目的情况。
代建一个项目,绿城管理能收多少钱?
刚刚过去的2022年,绿城管理新拓展代建项目合约总建面2820万㎡,对应的代建费是86.1亿。
按照50万㎡一个项目计算,2820万㎡约为56.4个项目,平均一个项目的代建费是1.53亿。
50万㎡一个项目,如果是绿城自己来建,按照1万/㎡销售价计算,销售额是50亿;
但做代建,绿城管理只可以拿到1.53亿。
简而言之,代建虽然利润率高,但赚的都是“小钱”,放在以前,习惯了赚“大钱”的开发商们是看不上的。
但,今时不同往日。
房地产的利润越来越薄,赚钱也越来越难。
看,这是说财猫前段时间统计的44家上市房企盈利表现。
44家房企中,平均毛利率16.07%,比上一年少了5.4个百分点;
平均净利率更是跌到只剩0.5%,而一年前这个数字还是7.75%。
有6家房企出现了毛利率为负的情况,近一半房企净利润更是直接亏损。
形势倒逼着开发商们寻找新的出路,而不拿地,只“代工”,可以说是房企最水到渠成的转型。
开发、建设、销售、服务,事还是那些事,只是身份转换,从开发商变成了“超级包工头”
但,从甲方变成了乙方,房企入局代建,同样面临诸多挑战。
首先最大的担忧便是:房子盖好了,钱能不能收得回来?!
看,这是绿城管理近年来的应收账款(贸易及其他账款+合约资产+应收关联方欠款)占营收的比重情况。
做20亿的生意,就有一半甚至超过六成的应收账款产生。
这么庞大的应收账款,有没有收不回来的可能呢?
当然有。
以贸易应收款为例,账期在一年以内的,亏损率在6%以上;账期在一年以上的,亏损率甚至高达20%。
要知道,绿城管理是央企背景,谈判力比较强那种,尚不可避免产生坏账,民营房企来做,只会更难。
其次,伴随着越来越多房企入局,代建业竞争日渐加剧,代建的价格和利润也必然受到挤压。
其实想也知道,作为甲方的开发商利润越来越薄,甚至出现亏损的情况,请代建来“代工”,总也不可能血赚吧!
房地产业,终究是要向制造业看齐的,代建也是!
[责任编辑:h001]
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