地产数据如何影响玻璃需求？

(资料图片仅供参考)

（本文首发于 5月23日）近期Libei总的某款产品净值出现了幅度不小的回撤，又一次成为话题的中心。这一事件的核心是玻璃期货，关键逻辑在于地产竣工/‘保交房’逻辑的利好能持续多久。

看多方的观点：调研并统计了前10大房企中大半公司的2023年开工竣工计划，开工计划普遍下降，竣工计划普遍上升。同时考虑到‘保交房’带来的额外增量，建筑铝型材和玻璃的需求出行明显增长，而且这种景气不会是暂时的，而是有持续性的。

看空方观点：房屋竣工面积是滞后指标，滞后时间约1年。下半年房地产竣工好，只能说明去年的玻璃消费好，不能支撑玻璃需求有持续性的逻辑。

其实关于房地产和玻璃供不应求的事情，星球最近聊得也比较多。正巧上述事件的爆发，也让各家表明了各自的观点，自己也学到了不少。今天这篇文章，就试着（系统地）聊一聊，地产数据是如何影响玻璃需求的。

一、地产数据和玻璃的关系

先看定义，竣工面积指的是「房屋建筑按照设计要求已全部完工，达到住人和使用条件，经验收鉴定合格或达到竣工验收标准，可正式移交使用的各栋房屋建筑面积的总和。」

这里的关键在于“可正式移交”，即安装玻璃和交房之间有一段时间滞后，这也是空头讲故事的核心论据。玻璃购置以及安装位于地产工程的后期，安装完门窗玻璃以及小区配套设施后即可验收，因此在时间点上来说玻璃更靠近竣工数据，但仍然有距离。

历史数据显示，玻璃产量通常领先于竣工面积约8个月。

实际上，我国目前房地产市场还是以期房为主，这让玻璃产量和地产销售数据的关系更加密切。在预售政策方面，虽然各地政策有所差异，但基本上对高层建筑主要是要求主体做到一半，而多层也要求完成地下施工/正负零之后才能预售。

也就是说，预售大多在安装玻璃之前。考虑到资金纠纷、维丨稳成本，一般建筑预售之后，除非公司出现了股权方面的纠纷/当地财政紧张，不然很难变成长期烂尾项目。

也就是说，玻璃产量和地产销售数据的关系基本没有滞后性。

不过细心研究上两张图的话，可以发现两者趋势在2022年出现了明显的分叉，原因自然是懂的都懂。

二、房地产的施工周期

通常来说，新开工面积数据领先竣工面积3年左右，也就是说从动工到项目验收平均需要三年左右的时间。

对上市房企来说，2022年交付的住宅，可能是在2019年拿到的地，当时70城新房价格的同比增速还在5-10%的位置。

而现在的新房市场，已经不是房价涨多少的问题，而是能不能卖出去的问题。克而瑞举了一个较为典型的案例，该公司在多个城市远郊地区楼盘，均出现了去化困难。

但像前面提到的，拿到了地，你根本没有办法去烂尾，只能想办法让他竣工，同时尽可能地减少损失。这也是为什么，虽然2022年地产销售数据同比下行，而玻璃产量却相对坚挺。

这也是为什么，典型上市房企去年出现大额亏损，同时还要计提大量资产减值损失。克而瑞提到，从本轮计提的具体情况来看，已竣工物业，即由产品市场接受度不高、去化不及时、营销不当等因素形成的现房库存，成为部分房企计提减值的重头。特别是在去库存压力下，市场现房优惠营销力度加大，导致该部分资产预期价值被严重摊薄。

这也是为什么，房地产板块的整体PB从2019年的1.3x，降到了现在的0.8x。在股价方面，房地产板块共115家公司，其中有70家近期收盘价低于5元，更是有13家面临着退市压力。

这也可以理解，为什么头部房企都在考虑放缓开工计划。当初拿地时是按房价每年涨5%算的成本，但现在市场环境明显给不到这么快的增速了（甚至是降）。

解决办法只有两个：1）等到市场情绪回暖，房价增速中枢回到5%；2）用时间换空间，想办法学学‘李超人’尽可能拖一拖交付日期，损失的就只会有拿地的利息成本和机会成本。

图：2020年开始（“三道红线”），新开工面积就在快速下行。

但对玻璃来说，情况会更复杂一点。

三、玻璃涨价行情能持续多久？

首先要明确的是，研究玻璃肯定离不开供需。关于这轮玻璃涨价行情，星球也零零碎碎提过好几次，主要原因有两点：

1）去年年底，玻璃厂商选择关闭高炉，缩减供给；

2）厂商对后续市场行情偏悲观，面对玻璃库存减少，还是以观望为主。

图：当时玻璃厂商已经连续亏损了半年

稳步推进的竣工需求，遇上了极其保守的产能供应，形成了供需错位、涨价去库存行情。而要想行情延续，产线最好还是维持冷修状态，而施工需求消费量也得保持稳定。

但事实情况是，随着玻璃价格上行，玻璃产量也在回升（见上图）。

而3月份的地产热潮似乎是昙花一现，新房销售数据很快又回到了2022年的水平。

对房地产商而言，放慢施工速度的优先级又重新开始提高，玻璃需求向去年年底的状态回落。

图：历年各周玻璃表观消费量（万重箱），很可惜没有2019年的数据进行对比

从供需关系的角度来说，玻璃涨价去库存的逻辑早在4月份就开始松动了。反映在现货市场上，5月份出现了涨价累库存的情况。

虽然有期货圈大V表示，玻璃期货近期的大跌可能有市场逼仓等因素的参与。但涨价行情的可持续性本身，就已经出现了缺陷，这个或许才是事件的根源。

三思注：最近聊地产话题比较多，一方面是考虑到“地产是万业之母”，另一方面因为居民资产负债表里也是房产占大头。即便是美国，收入越高，房贷占比也就越大（Top 1除外）。

作为题外话，这篇文章就不附带彩蛋内容了，而是给大家展示一些中介们提供的数据：

今年2、3月份，上海平均每月新增4万+挂牌房源，是过去5年的2倍以上。但更高的月均挂牌，却没有换来更高的月均成交。市场上每增加1.87套房子，才能卖掉1套房。

如果关注客户层面的话，今年2、3、4月份带看客户量月均15万+，和2020年相当，是2019年的1.5倍。但是，从2019年每新增5.5位客户就能成交1套房，到今天需要新增8位客户才能成交1套房，客户似乎变犹豫了。

据中介们的反馈，目前他们主要工作就是在分析，在房东挂牌价的基础上打几折，能让客户下手。上海这边的急售案例，折扣比例在10%-15%左右。帝都提到的数据，整体折扣在8%左右，外环基本在10-15%之间。

图：中介情绪指数，上海中介（下图紫线）在迅速悲观

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（本文2023年05月23号首发于三思门星球，微信扫码即可加入）

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