北京楼市:学区房是最大的利空?

2023-07-08 13:55:56    来源:蝴蝶指数    

这几天,北京幼升小的结果陆续公布,作为入学人口数最高的一年,多校划片下,不少家长们面对结果“怨声载道”。

另一方面,德胜在全部调剂的结果下,不少房源短期内快速降价。


(资料图)

毕竟,没有了学区的属性,这些“老破小”还值钱吗?

但是过几年,等到德胜学位不那么紧张的时候,是不是价格还会上涨呢?

亦或是面对人口出生率越来越低,入学儿童越来越少,学区房就不再具有稀缺性了?

出生人数减少

对于学区房,有人认为未来将是房地产市场最大的利空。

毕竟,居住体验并不好,蜗居在“老破小”里面的家庭,幸福感是降低的。

理由很简单,出生人口越来越少,教育资源不再紧张,那么谁不愿意付出这么高的溢价来买学房?

有些地方,幼儿园招生是“一孩难求”,产科早已不像前几年那样火爆,也开始冷冷清清。

我们的邻居韩国,更是出现中小学招不到生源的窘境,2022 年有 131 所小学新生入学人数为 0,也够惊人的。125 所小学只有 1 名新生,这是不是全校老师要把他宠成宝?

我们看北京户籍人口出生人数变化,2022 年出生人数,据传只有 7.5 万(统计局还没公布数据)。

相比于 2016 年的 20.5 万的高峰,只有 36% 左右。

图:北京户籍人口人出生变化趋势

而且,这几年不少“名校”不断的扩校来应对入学高峰。那么再过几年,会不会出现招不上生源的情况呢?

那个时候,学区房还有价值吗?

教育不均衡

观点看似正确,但是却存在一个巨大的 bug:就是教育不均衡的问题。

从每年的高考成绩来看,东西城和海淀的水平,依然可以甩出其他行政区一条街。

所以,我们一直说学区房,主要还是针对东西城以及海淀,东西城比较均衡,但是海淀的内部的悬殊非常大。

海淀 17 个学区,优质学区不到一半。基于这个比例,以 2020-2021 年小学六年级的在校人数来估算,我们普遍认知中的学区,其实也就是全部学位的 1/4。

东西城以及海淀一半的生源,只占北京全部生源的 1/4 左右,更别说像中关村、德胜、安交这样的顶级学区所占的比例更低。

举例来说,就像是说大学扩招了,上大学更容易了,但是谁都能去 985 的吗?一样的道理。

优质学区,依然是需求大于供给。

逃离北上广深?

很多人会觉得现在北上广深的压力太大,不愿意留在一线城市,而选择去一个二线城市生活。

那么是不是留在北京的人越来越少,未来人口出生率是不是更低了?在北京上学的人数就更少了?

图:北京户籍人口数变化趋势

从数据上来,北京户籍人口数长期是不断增长的。

所以,虽然有人在逃离,但是有更多的人来到北京。 毕竟这里是帝都,资源积聚下就业的机会和收入的增长水平,都是一般城市无法比拟的。

2022 年北京全年 GDP 实现 4.16 万亿,成为全国唯二超过 4 万亿的城市,另外一个城市是上海。

在城市群的概念下,首都经济圈对于北方人口的虹吸能力非常大,而北京又是京津冀的核心。

在发展不均衡性,北京已然成为中国北方最有吸引力的城市,没有之一。

如果不是落户政策太严苛,相信北京的人口数肯定增长得更快。

人口长期的增长趋势下,出生人口更不会出现锐减的可能性。

学区房:由来已久

北京天价学区房的概念由来以久,并不是这几年人口出生高峰时,才出现在大家的视野中。

那么过几年人口减少了一些,难不成就会消失了吗?

纵观北京这些年房价的走势和变化,学区房的涨幅永远领涨北京的平均水平。

毕竟,房子不仅是用来住的,其附带的资源和配套更加有意义。

利空北京学区房,才是最大的谎言。

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