北京楼市：学区房是最大的利空？

这几天，北京幼升小的结果陆续公布，作为入学人口数最高的一年，多校划片下，不少家长们面对结果“怨声载道”。

另一方面，德胜在全部调剂的结果下，不少房源短期内快速降价。

(资料图)

毕竟，没有了学区的属性，这些“老破小”还值钱吗？

但是过几年，等到德胜学位不那么紧张的时候，是不是价格还会上涨呢？

亦或是面对人口出生率越来越低，入学儿童越来越少，学区房就不再具有稀缺性了？

出生人数减少

对于学区房，有人认为未来将是房地产市场最大的利空。

毕竟，居住体验并不好，蜗居在“老破小”里面的家庭，幸福感是降低的。

理由很简单，出生人口越来越少，教育资源不再紧张，那么谁不愿意付出这么高的溢价来买学房？

有些地方，幼儿园招生是“一孩难求”，产科早已不像前几年那样火爆，也开始冷冷清清。

我们的邻居韩国，更是出现中小学招不到生源的窘境，2022 年有 131 所小学新生入学人数为 0，也够惊人的。125 所小学只有 1 名新生，这是不是全校老师要把他宠成宝？

我们看北京户籍人口出生人数变化，2022 年出生人数，据传只有 7.5 万（统计局还没公布数据）。

相比于 2016 年的 20.5 万的高峰，只有 36% 左右。

图：北京户籍人口人出生变化趋势

而且，这几年不少“名校”不断的扩校来应对入学高峰。那么再过几年，会不会出现招不上生源的情况呢？

那个时候，学区房还有价值吗？

教育不均衡

观点看似正确，但是却存在一个巨大的 bug：就是教育不均衡的问题。

从每年的高考成绩来看，东西城和海淀的水平，依然可以甩出其他行政区一条街。

所以，我们一直说学区房，主要还是针对东西城以及海淀，东西城比较均衡，但是海淀的内部的悬殊非常大。

海淀 17 个学区，优质学区不到一半。基于这个比例，以 2020-2021 年小学六年级的在校人数来估算，我们普遍认知中的学区，其实也就是全部学位的 1/4。

东西城以及海淀一半的生源，只占北京全部生源的 1/4 左右，更别说像中关村、德胜、安交这样的顶级学区所占的比例更低。

举例来说，就像是说大学扩招了，上大学更容易了，但是谁都能去 985 的吗？一样的道理。

优质学区，依然是需求大于供给。

逃离北上广深？

很多人会觉得现在北上广深的压力太大，不愿意留在一线城市，而选择去一个二线城市生活。

那么是不是留在北京的人越来越少，未来人口出生率是不是更低了？在北京上学的人数就更少了？

图：北京户籍人口数变化趋势

从数据上来，北京户籍人口数长期是不断增长的。

所以，虽然有人在逃离，但是有更多的人来到北京。 毕竟这里是帝都，资源积聚下就业的机会和收入的增长水平，都是一般城市无法比拟的。

2022 年北京全年 GDP 实现 4.16 万亿，成为全国唯二超过 4 万亿的城市，另外一个城市是上海。

在城市群的概念下，首都经济圈对于北方人口的虹吸能力非常大，而北京又是京津冀的核心。

在发展不均衡性，北京已然成为中国北方最有吸引力的城市，没有之一。

如果不是落户政策太严苛，相信北京的人口数肯定增长得更快。

人口长期的增长趋势下，出生人口更不会出现锐减的可能性。

学区房：由来已久

北京天价学区房的概念由来以久，并不是这几年人口出生高峰时，才出现在大家的视野中。

那么过几年人口减少了一些，难不成就会消失了吗？

纵观北京这些年房价的走势和变化，学区房的涨幅永远领涨北京的平均水平。

毕竟，房子不仅是用来住的，其附带的资源和配套更加有意义。

利空北京学区房，才是最大的谎言。

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