雄安新区取消预售制，能产生“鲶鱼效应”吗？

(相关资料图)

据人民网消息，近日，《北京非首都功能疏解人员住房公积金提取政策对标北京实施方案》审议通过，雄安新区取消商品住房预售，实行现房销售、精装交付，“所见即所得、交房即交证”。

雄安新区作为改革“试验区”，出台取消商品房预售政策，其作用显然不是一项具体政策那么简单，而是一种导向、一种影响，是对现行商品房预售制度的改革性纠正、纠正性改革。特别在其他地区频频因为商品房预售出现“烂尾”、“跑路”、“断供”、“上访”等问题下，取消商品房预售制，就显得更加具有示范意义和导向作用，就更值得其他地区关注。

事实也是，作为特殊时期出台的特殊政策，按理，应当在房地产市场火热时，及时出台取消商品房预售政策，以遏制开发商依靠预售资金盲目负债扩张、负债拿地、负债建设商品房。但是，受政绩渴求影响，无论是管理层还是决策层，都没有对预售制的风险和危害做更多评估和分析，导致有能力、无能力的开发商都在拼命拿地，都在拼命负债，继而带来今天的困境。有关取消预售制的呼声，则一浪高过一浪。

在市场低迷的情况下，是否就不能取消预售制呢？显然也不是。预售制本身并不带有任何风险，也不隐藏什么风险，而是被开发商利用了才会出现风险。如果按照存量老办法、增量新办法的方式，取消预售制对市场不会带来任何影响。有可能出现影响的，是地方政府对土地出让收入的期待。为什么这么说？就是缺少了预售资金这块“无息贷款”，开发商拿地的压力就会大大增加，有些地块开发商就会拿不动，或者没有那么多开发商竞争，从而对土地价格产生影响，对土地成交带来冲击，最终对土地出让金形成压力。

但是，地方政府也忽视了一个更为重要的问题，那就是预售制下，“烂尾”的多了，“跑路”的多了，居民购房的恐惧心理也日益增强，购房的热情和信心大大降低，导致市场出现持续低迷现象。目前的市场，就是这样的格局。要想让居民重拾购房信心，除了房价下跌之外，就是不要再让居民购买期房，那是信用没有保障的期货交易。如果取消预售制，对居民购房信心是一种提振，而且是信用基础上的信心提振，比任何政策的作用都要大，比任何促销手段也要好。

也正因为如此，雄安取消商品房预售制的做法，其产生的正向作用和积极影响，在目前的市场背景下，可能比任何政策、任何措施都要好，都能提振广大居民的购房信心。虽然业内人士认为，在期房销售仍是商品房销售绝对主流模式的情况下，取消商品房预售制，可能很难推广到其他地区，但是，这并不是说，其他城市的居民会心甘情愿地继续接受期房，心甘情愿地继续把手中的钱提前支付给开发商。这种“大方”，是要承担未知风险的，是存在太多不确定性的。如果购房者用“取消预售制”心理购房，只购已经建成的商品房，不购图纸上的期房，那么，开发商还有预收购房资金的空间吗？

从眼下的情况来看，还不可能所有居民都用“取消预售制”心理购房，但加入到这个行列的居民会越来越多，一定程度上，也会倒逼开发商谨慎拿地。特别是想空手套白狼的开发商，恐怕不会再有多少市场、多少空间、多少可能了。只有那些真正有实力的开发商，会借着雄安取消预售制的东风，喊一声“现款现房”，把没有能力这样做的开发商挤到一边，形成增量商品房越来越多地采用现房销售，而非期房销售。政府是否出台取消预售制政策，也已经不重要，开发商自己先取消了，以“配合”具有“取消预售制”心理的购房居民，从而形成新的互动、新的市场售房模式。

而从一些城市的实际情况来看，不管城市管理者以什么心态对待房地产市场变化，开发商确实都在尽力适应购房者心理，新的商品房开发现房销售的范围会越来越大，会把现房销售作为最重要的促销手段，吸引广大居民购房。而随着雄安新区全面取消预售制政策的推出，其可能产生的积极影响，也决不是业内人士所言，只会在核心城市部分项目进行试点，而是在越来越多的新增商品房项目中实施。在开发商信用已经出现较大问题的情况下，只有现房销售才能打动购房者，期房交易会在购房者心中打上很多问号、留下许多疑问。也许，这就叫购房者自己解放自己吧。