借来的钱，终究是要还的。
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融信“破冰”
(资料图)
爆雷房企正在加快“排雷”的进程。
在富力、龙光、融创、时代中国之后，又一家大型房企给出了境内债重组方案。
就在两天前，市场传来消息， 融信中国将对境内所有存续的6只公募债和两只私募债进行整体重组。
综合来看，根据界面新闻的梳理，此次展期债券范围包括公募债“19融信01”、“19融信02”、“20融信01”、“20融信03”、“21融信01”、“21融信03”，以及私募债“19融投02”和“19融投08”。
不过有意思的是，其中“20融信1”、“20融信3”、“19融信01”三只债券的本金余额计划在三年内分六期兑付。自2023年10月28日起，分四期合计支付——
1%。
剩下的本金将于2025年1月28日起，每隔三个月，分六期分别支付5%、10%、15%、20%、25%、24%，直到2026年4月28日。
▲融信拟定的初步延期兑付方案，图源界面新闻
1%的“首付”着实有点抠搜，但融信这波操作，可将绝大部分境内债务兑付压力转移到2023年之后，以此获得两到三年的喘息。
理想很丰满，但还得看债主们是否同意。
时间回到2022年7月10日，融信发了个公告，称两笔美元票据合计2786.55万利息到期未付，正式宣布违约。
面对此举，市场一度感到惊讶，2021年销售额过千亿、净利润约13亿的Top30房企，竟然被区区2786.55万的利息绊倒了。
爆雷一旦开始，就很难停止。 随后的2022年10月、2023年1月，融信继续出现债务违约，资金处境不断恶化。
尽管融信的债务重组方案看起来没有太多吸引力，但总好过躺平。否则一旦被ST戴帽，就将迎来被退市的风险，这将让企业陷入更加艰难的融资困境。
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到底欠了多少债？
债务重组方案通过之前，融信依旧背负着巨大的压力。
财报显示，截至2022年末，融信的总资产为1892.32亿元， 总负债1585.98亿元，总负债率83.81%；借款总额为424.04亿元，其中境内发行的公司债券总额为241.62亿元；一年内到期的借款总额197.85亿元。
查阅企业预警通可知，目前融信有4只存续美元债，存续规模达11.77亿美元，2023年还将有两只美元债到期。
债务紧逼，融信的造血能力却并不乐观。财报同期，融信的现金及等价物只有47.88亿元，其中还有39.75亿元的受限制现金。
从销售情况来看， 2022年，融信累计实现合约销售额约578.73亿元，同比下降62.79% ；实现收入300.59亿元，同比减少约9.69%。
同时，融信的年内溢利较去年17.27亿元转盈为亏，亏损约124.4亿元，公司拥有人应占亏损约达112.35亿元。
▲图源企业预警通
很多人可能对这个数字没有概念，我们来做个对比，现在中等配置的保时捷卡宴差不多是100万元/辆。也就是说，如果拿着这些钱去买保时捷卡宴，能买到——
11235辆。
要知道，根据企业预警通的数据，融信在2018年—2021年总共也才赚了90.27亿的净利润。 换句话说，融信只用了一年，不仅把过去四年赚的都亏光了，还要倒贴22亿！
为了凑钱还债，近一年来融信也进行了多次自救，甚至还“腰斩式”裁员。遗憾的是，局面似乎依旧没有改变。
3
遭到反噬的“地王收割机”
别看融信现在这么惨，人家当年可是妥妥的地产“黑马”。
销售额从百亿走到千亿，华润用了8年，龙湖用了10年，富力用了12年；而融信，只用了——
3年。
2015年-2018年，融信的销售额从119亿元一路上升至1219亿元，三年内成功晋身千亿房企的同时，年复合增长率高达117%。
▲图源无冕财经
仅这一件事，就足以造就融信在地产界的传奇。 这种传奇背后，是堪称凶猛的拿地策略。
遥想2016年8月的上海，雅居乐、金辉、龙湖、招商、保利等几十家知名房企共同争抢N070202地块。
这是一场激烈的战役，地块从46亿的起拍价一路叫到了110.1亿，楼面价超过10亿，竞价超过400轮。斩获这块地皮的，正是融信——
“见证过那场拍地过程的人，才知道欧老三的凶狠！”
靠着这股狠劲，融信和他的创始人欧宗洪一炮出圈。2016年，在欧宗洪的带领下，融信在全国拿下了21块土地，增加土储超500万平方米。2017年，融信更是狂揽78个项目，总建筑面积高达1481.53万平方米。
要知道，截至2016年底，融信总土地储备才1060万平方米。也就是说，仅从土储来看，2017年融信相当于买了一整个“融信”。而且，由于地王频出，融信还被业界称为——
“地王收割机”。
但狂妄是有代价的。年报数据显示，2014-2018年，融信的负债率分别为——
1541%、247%、101%、159%、105%。
这些年，融信向银行、债券、保险等借了百亿级的钱，大部分都用来还债。地产经纬更是梳理出一条线路，展现了融信的资本运作脉络——
对旗下土地进行高估值→增加净资产→降低负债率→获得高评级→债权融资→再买地→再进行高估值……
这个模式下，一旦哪个环节停止，融信就将坠入债务深渊。啥叫狂飙，这就叫狂飙！
时间来到2022年，融信摘地数量挂零。曾经的“地王收割机”已然熄火，更多的反噬却还在赶来的路上。
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尾声
融信和欧宗洪身上，有着典型的闽系色彩。
过去数年里，带着“爱拼才会赢”的勇猛和“激进”的标签，闽系房企成为了地产江湖里最不可忽视的力量之一。 最猛的时候，房企50强榜单里，闽系占了14席。
而这些“黑马”背后，几乎都有着共同的特点： 高周转和高杠杆。 他们尤其喜欢拿着借来的钱高溢价买地。一个经典的例子是当年的福晟，甚至成立了一支专门拿地、有着300多人规模的飞虎队，老板亲自担任总司令。
▲图源网络
顺周期的时候，很多暗礁都会被高速的发展所掩盖，一旦风向有变，他们都成了进退两难的裸泳者。
短暂的风光之后，在去杠杆大潮下，狂飙的闽系纷纷陷入资金链危机。泰禾、禹洲、阳光城、正荣、融信……一个个骄傲的名字，都蔫了。
成也赌性，败也赌性。这个市场上，很多人信奉“富贵险中求”这句老话，认为求富必须要赌。但他们常常忘记了这句话最本来的样子——
富贵险中求，也在险中丢，求时十之一，丢时十之九。
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