信用小课堂 | “提前还贷”别跟风搞懂这几个法律问题再决定

(资料图)

近期，因房贷利率下调与存量贷款利率存在较大利差等原因引发提前还贷潮。不少民众到银行打听发现提前还贷申请已经排到了三个月之后。不仅如此，提前还贷还不是想还就能还，还得交不少的违约金。关于提前还贷涉及法律的问题，大家都知道了吗？今天我们一起来聊聊关于提前还贷那些事儿。

房贷利率调整是否属于法律上情势变更？

民法典第五百三十三条规定：合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。

司法实践中，对情势变更的审查重点在于：1.是否存在情势变更的事实，即合同存在的基础情况是否发生变化；2.情势变更是否是合同双方不能预见的，且双方均无过错；3.继续履行原合同是否显失公平。情势变更制度的目的在于平衡当事人之间的利益，因其涉及合同的变更、解除，所以法院通常持较为严格、审慎的态度。

那么，调控银行房贷利率是否属于情势变更呢？首先，购房人与贷款银行之间的合同属于借款合同，房贷利率在一定范围内的调整波动并不会导致合同目的不能实现，继续履行合同不会造成显失公平的情况。其次，按揭贷款通常持续时间较长，除固定利率外，当事人在签订合同时应当预见未来调控贷款利率的可能性。此外，民法典也明确将商业风险排除在情势变更之外，所以在商业活动中，未达到异常变动程度的供求关系变化、价格涨跌等而产生的损失不适用情势变更。

买房贷款时房贷利率受当时的房地产政策、供求关系、整体经济发展情况等影响，现在利率在一定范围内调整不属于情势变更，不能以情势变更为由要求变更或解除与银行之间的贷款合同。

想提前还款违约吗？需支付银行违约金吗？

所谓的提前还贷，即借款人在还款期内提前偿还部分或全部借款余额的行为。提前还款是否构成违约需要根据借款合同的具体内容等来进行判断。民法典第六百七十七条规定，借款人提前返还借款的，除当事人另有约定外，应当按照实际借款的期间计算利息。如果合同中没有约定提前还贷的违约责任条款，那么提前还贷则不构成违约，也无需支付违约金。如果双方签订的合同约定提前还贷为违约行为，约定了一定比例的违约金，且不违反法律和行政法规的强制性规定，那么借款人提前还款则可能构成违约，需按照合同中的约定支付违约金。

提前还款会不会构成违约需看贷款合同的具体约定。由于提前还贷可能增加银行的人力成本，减少银行预期利息收入，对银行的资金运营产生影响，很多银行在住房按揭贷款合同中将提前还贷约定为违约。对于违约金的收取方式也因银行而异，有的银行将利息作为违约金，如：1年内提前还款的，银行收取三个月的利息作为违约金；1~2年内提前还款的，银行收取二个月利息作为违约金等等。而有的银行按照提前还款金额的百分比计算违约金，如：1年内提前还款的，银行将收取提前还款金额的3％人民币作为违约金；1~2年内提前还款的，银行收取提前还款金额的2％人民币作为违约金等等。

所以，想提前还房贷，除了要根据自己的实际情况打打算盘外，还要明确自己手中合同的具体内容。

如合同中没约定，双方协商未果，银行仍拒绝提前偿还房贷，想起诉的话应如何提出诉请呢？

根据民法典第五百三十条规定，债权人可以拒绝债务人提前履行债务，但是提前履行不损害债权人利益的除外。债务人提前履行债务给债权人增加的费用，由债务人负担。可见，如果双方在合同中未对提前偿还贷款的情况进行约定，也未能协商一致，那么在不损害银行利益的情况下，银行不能拒绝贷款人提前还贷。贷款人有权到法院起诉银行接受其提前还款，如果银行举证证明贷款人的提前履行行为增加了费用，那么银行可以依据上述规定主张由贷款人负担此项费用。

近期，社会上一些不法中介机构或个人趁机冒充银行金融机构工作人员以帮助“提前还贷”“转贷降息”为名诱导金融消费者盲目提前还贷，甚至违规办理转贷业务，可能导致金融消费者权益受损。为保护广大金融消费者合法权益，相关部门提示：

一、是否提前还贷，应算好经济账。若购房者自有资金充足，且短期内没有投资或较大采购需求，可以提前还贷，以降低利息负担；若现有贷款系公积金贷款或者利率显著较低的房贷，要综合衡量与投资理财收益率之间的关系，不建议盲目提前还贷。对存量贷款利率较高的金融消费者，可以根据贷款合同中规定的还款方式，结合已还款期限和个人还贷能力等进行综合判断，决定是否提前还贷；也可以将住房商业贷款转为公积金贷款，降低利息负担。

二、盲目转贷，存在一定风险。目前，办理房贷转贷业务一般是转经营贷或信用贷等，与住房贷款相比虽然貌似享受了较低利率，但是贷款期限变短，借款额度受限，且转贷、续贷过程中可能产生高额中介服务费、资金过桥费等费用，实际综合成本可能超过银行贷款利率，且至少会产生三类风险：一是可能涉嫌骗取贷款罪，触犯刑律。办理经营贷，借款人须如实向银行提供贷款申请资料，比如营业执照、经营流水等，若通过伪造流水、包装空壳公司等手段获得申请经营贷资格，涉嫌骗取银行贷款，消费者会被追究刑事责任。二是产生不良征信记录，影响个人申办金融业务。银行若发现经营贷款资金未按照合同约定使用，将追究借款人违约责任，届时借款人不但要提前还贷且受罚，个人征信也会受到影响。三是个人信息泄露，危及个人信息安全。从目前掌握情况看，部分中介为谋取非法利益，在消费者不知情的情况下，将办理业务中获知的客户重要信息泄露给他人，或者出售客户信息谋取非法利益。

三、不盲听不盲信不盲从，理性决策。针对消费者普遍反映提前还贷难的问题，近期，人民银行、银保监会已要求商业银行改进提升服务质量，按照合同约定做好客户提前还款服务。请广大金融消费者自觉遵守国家金融信贷政策法规，不要盲听、盲信不法分子虚假宣传，不轻信自称某金融机构的陌生来电。对确有真实提前还贷意愿或者其他金融业务需求的，应向银行等正规金融机构咨询了解相关情况，合理评估个人或家庭财产状况，根据自己实际情况，依法合规办理贷款、还贷业务。

正常提前还款流程小贴士

一、提前还款的方式

提前还款一般有两种方式：一是将所剩贷款一次性全部提前还清，二是提前偿还部分贷款。

二、提前还款注意事项

（一）询问贷款银行

各家银行对于提前还贷的规定是不一致的，所以借款人在决定提前还贷前要弄清贷款银行的操作流程，是否需要交违约金等。

（二）把握还款时机

办理提前还款时，借款人需要考虑自己是否适合提前还款，每位购房者的经济能力不同，同时选择合适的时机，使自己的利益最大化。

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来源：综合网络整理

责编：岁正阳

审核：孟佳惠

政审/ 终审：贺博

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