赢时物业停牌背后的阳谋

文/乐居财经 靳文雨

在新三板挂牌了4年的赢时物业，于5月29日正式停牌了。

(资料图)

关于停牌的具体原因，公告并未言明。只是提到，为保证公平信息披露，维护投资者利益，避免造成公司股价异常波动，赢时物业申请股票停牌。

在长春本土，相较于赢时物业，其地产“爸爸”新星宇控股的招牌更为响亮。按2014年至2019年的订约面积及订约销售额计，其曾连续六年在长春市当地物业开发商中拔得头筹。

不过，随着万科、华润置地、中海等头部地产商的涌入，本土房企的市场份额便不断遭遇挤压。此后，新星宇也开始调转航向欲谋求港股上市。为了挤进资本市场，它曾三次向港交所递表，但均遭折戟，此后就鲜少有消息流出。

对于新星宇控股来说，物业销售一直都是其营业收入的“大头”，此次赢时物业摘牌后，新星宇是否还会有物业公司的上市计划，外界不得而知。

但在摘牌之前，赢时物业的业绩并不乐观，营收净利润双双下滑，现金流也不断承压。而另一边，其外拓的步伐却在不断加速，年内的投资触角已经伸向了养老服务、餐饮等不同领域。

母公司三战港交所

赢时物业是新星宇集团旗下全资子公司，目前由新星宇建设集团持股99.01%，刘立华持股0.99%。股权穿透显示，新星宇建设集团由张琪武持股78.45%，王玉华及王广会分别持股16.3974%、5.1527%。

公开信息显示，新星宇集团成立于2006年，主要专注于住宅及商业物业的开发及销售。旗下产业有工程建设、物业服务、检测认证、建材贸易、酒店管理、资产经营等，其中有2家新三板挂牌企业和2家高新技术企业。

作为长春本土的一家老牌开发商，就销售规模看，与动辄百亿、千亿体量的房企相比，新星宇控股在业内的体量算是“迷你型”。其主要业务有物业销售、建造服务，

其中，作为新星宇旗下的物业板块，赢时物业以东北为根基，目前业务足迹遍及东北、华东、华中、华南、华北5大区域业务涵盖基础物业服务（包含住宅、学校、医院、写字楼、政府公共事业等）、增值服务、社区治理、城市服务等。

据乐居财经《物业K线》了解，自2021年开始，新星宇控股就拟赴港上市，并先后于2021年2月、2021年8月及2022年3月三次递表，但均未获得港交所通过。

而从业绩来看，物业销售作为公司营收“大头”，占总收入的比重达到九成以上。数据显示，2019年、2020年和2021年，新星宇控股来自物业开发销售收入分别约为46.77亿元、52.98亿元及52.96亿元，分别占同期总收入约96.1%、99.5%及99.9%。

关于为何赢时物业会突然停牌，并没有更多的内部原因流出。赢时物业方面只是表示，公司将继续聚焦主业，持续加强经营管理能力，提高公司服务的市场竞争力，整合公司内外部资源，加快业务发展，更好地实现公司和股东利益最大化。

但新星宇控股三次冲击港股也可以看出其对上市平台的渴求。因此并不排除在地产上市困难的大环境下，新星宇控股想对旗下的物业板块进行整合，利用物业来达成上市目的。

投资加速度

虽然股票终止了挂牌，但是赢时物业对外投资的步伐却并没有收紧。

其曾于5月24日发布公告称，拟与靖江欣琪贸易、吉林省万矩建设装饰工程（简称“万矩建设”）共同出资设立合资公司靖江市赢时矩欣物业管理（简称“赢时矩欣”）。

公告显示，赢时矩欣注册资本为200万元，其中赢时物业拟出资102万元，占注册资本的51%，靖江欣琪贸易和万矩建设则分别出资88万元、10万元，占注册资本的44%、5%。主营业务含物业管理、单位后勤管理服务、医院管理等。

其中，靖江欣琪贸易成立于2018年8月，业务涉及国内贸易代理、贸易经纪等，实控人为唐城，持股100%。万矩建设则成立于2016年8月，业务涉及房屋装饰装修设计及施工工程等，由晏金平和王云分别持股60%、40%。

据乐居财经《物业K线》统计，进入2023年以来，除将要成立的赢时矩欣之外，赢时物业已经新增了3家对外投资企业，包括白城市赢时玖鼎物业管理、长春鼎恒机电设备及长春长赢物业服务。

在上述公告发布的前两周，赢时物业联合长春房地（集团）有限责任公司（简称“长房集团”）投资成立了长春长赢物业服务，注册资本为100万元，双方分别持股51%、49%。

公开资料显示，长房集团是长春市国有参股的企业集团，始创于建国初期，可控资产20余亿元，产业涵盖物业综合服务、房地产开发、房屋供暖、房地产中介服务、建筑与工程施工等多个领域。其背后的大股东为长春房地（集团）有限责任公司工会委员会，持股70.1038%。

从业务范围来看，从涉猎基础物业服务之外，长春长赢物业服务还包含了养老服务等，而赢时矩欣、赢时玖鼎物业管理等则包含医院管理、餐饮管理等。由此可见，赢时物业也在不断朝着增值服务发力。

截至当前，赢时物业有30家对外投资企业，其中属于房地产业的有17家，其他则涉及网络科技、批发零售、农业科技、交通运输等不同领域。

经营现金流承压

去年以来，受地产行业下行影响，物管行业受到牵连，多数物企营收及净利润都出现下滑。作为区域小物企，赢时物业也未幸免。

从其2022年的业绩来看，公司营业收入为2.32亿元，同比减少9.08%；归母净利为2224.01万元，同比减少5.19%；扣非净利为1750.61万元，同比减少8.38%，营收及利润双双出现下滑。

乐居财经《物业K线》注意到，2022年，赢时物业的营业成本及期间费用均在下降。2022年，其营业成本为1.86亿元，较2021年同期的2.06亿元下降了9.97%。销售费用及管理费用分别为91.12万元、1395.87万元，分别同比下降了30.24%、18.23%。

各项成本及开支的下降，也并没有阻止利润的下滑。对此，赢时物业表示背后原因包括本市受地产影响，营销配合服务收入合同减少；受疫情影响当年收费率低于去年同期等。

财报显示，赢时物业的收入包括综合物业服务、营销配合服务及其他业务。其中，2022年营销配合服务的收入为340.38万元，同比下降了62.62%。

另外，2022年，赢时物业的主要客户除了关联公司长春新星宇房地产及长春诚悦房地产之外，还包括中国邮政储蓄银行吉林省分行、兴业银行长春分行、中国移动通信集团吉林有限公司。

2022年，其来自移动吉林分公司的销售收入为502.1万元，占年度销售额的比重分别为2.16%。但在去年，在移动等个别商写服务合同到期后，赢时物业并未与之续签成功。

值得一提的是，赢时物业的现金情况也不容乐观。截至去年末，其经营活动产生的现金流量净额为-1.14亿元，同比下降了1107.95%，其中很大原因是增加了购买车位使用权支出，这使得购买商品接受劳务支出也较上期增加 9165.88元，涨幅 52.20%。

不过，去年以来，其车位销售并不理想，2022年赢时物业因停车位产生的存货为1.05亿元，这也使得其存货从2021年末的457.28万元，直接飙升到1.09亿元，增幅达2290.35%。截至2022年末，赢时物业的现金及现金等价物余额为2154.68万元，同比下降了59%。