全球最大交通枢纽商圈调查：多个mall调整升级，导流仍是挑战

来源|赢商网（ID：winshang）

(资料图片仅供参考)

作者|和贺文

头图来源|视觉中国

编者按

哪里有客流，哪里就有商机。火车站作为日均客流量惊人的场所，自然扩散形成商圈，且消费客群更为多样化。如何满足这些客群的消费需求，成为商圈内购物中心共同的命题，商圈内购物中心实际运营情况如何，也备受市场关注。

对此，赢商网聚焦上海四大火车站（虹桥站、上海站、上海南站、上海西站）附近的核心商圈，呈现商圈内商业项目的运营现状。

此为第2篇，上海虹桥交通枢纽-虹桥商务区商圈。

往期回顾：

上海虹桥交通枢纽，全球最大综合交通枢纽。以此为基，虹桥商务区商圈吸引诸多房企进驻，加上世博会溢出效应，逐渐成为成熟的市级商圈。

回溯上海虹桥商务区商圈的发展，2015年12月，虹桥天地率先亮相，次年龙湖上海虹桥天街登台亮相，初步形成商圈雏形。2019年，虹桥丽宝广场商业部分——丽宝乐园正式开幕，同样可由虹桥站地下通道步行而至。搭配虹桥万科中心，四个商业项目构成虹桥商务区商圈的主力。

再往北，上海新华联国际中心、星光天地承载着北片区客群的消费，满足白领办公客群的需求。新增商业方面，金臣联美虹桥汇处于待开业状态。

得益于靠近虹桥交通枢纽，虹桥天地、龙湖上海虹桥天街、丽宝乐园的人气相对聚集，商业氛围相对成熟，不过均有大量商铺处于围挡状态。而处于北片区的新华联国际中心人气更为惨淡，星光天地则仅限于玻璃工艺术书局的颜值出圈。

地下商业空间上新，

品牌首店持续更新

2022年起，虹桥火车站地下枢纽（虹桥枢纽—国家会展中心）发生明显变化，不仅装修风格更加新潮，还引进了“只二透明仓”、“左右艺术超市”等特色品牌。

据悉，这一区域现由虹桥天地管理，名为虹桥天地hubo。正品奢侈品二手交易平台“只二”在此开设只二透明仓，成为其中一大主力店，在此不仅能够进行买卖交易，还能看到二手奢侈品回收、鉴定、仓储、售卖等整套流程，预计第三季度升级至10000㎡，是现有门店面积的3倍。

“左右艺术超市”是将艺术和超市融合，打造的一个介于消费与艺术展览的替代性空间，除了来自多个艺术家衍生品及国内外著名设计师的设计产品，还设置了咖啡区域，加上开放式的门店设计，进一步创新消费体验。

根据规划，虹桥天地将通过全新概念店、限时快闪店、策展与体验空间以及多功能活动区，将hubo打造成上海潮流站点。如此一来，原本匆匆而过的旅客们尤其是年轻旅客，有了新的中转游逛点，虹桥商务区商圈的年轻、潮流氛围也将愈加浓厚。

如其他商圈一样，虹桥商务区商圈十分重视品牌首店的引进，将其视为提振商圈能级的重要着力点。商圈内的购物中心不仅在开业之初打造特色品牌矩阵，即便是市场承压的近几年仍在持续更新品牌首店阵容。

赢商tech—城市商业地图显示，2019年以来，虹桥商务区商圈引进的品牌首店达20家，分别是麺屋庄野研究所海外首家研发中心店、全国首店丽婴房、哪吒汽车、好房京选、JOLI ZOO、华东首店左右艺术超市、城市首店INLOVE黑金旗舰店、好利来概念店、仲璇电子、隐山酌、iKART卡丁车、PaparKer亲子乐园、过早MORNING、潮点TREND POINT、周舍、Lusa!、大将汤·私汤温泉、周舍、梦回大唐沉浸式演绎剧场、集合石·大型潮玩中心等，主要分布于虹桥天地、龙湖上海虹桥天街、丽宝乐园及虹桥万科中心内。

多变的市场环境下，商圈内的品牌首店也发生了不少改变。赢商网注意到，除了今年新开业了华东首店左右艺术超市、INLOVE黑金旗舰店城市首店外，也有一些首店如好房京选、仲璇电子、JOLI ZOO、PaparKer亲子乐园、大隐古食代美食小镇、过早MORNING、潮点TREND POINT已经撤离。

消费画像方面，虹桥商务区商圈周边1公里常住人口为1.3万人，办公人口高达6万人。投射到商圈内购物中心业态数量布局上，呈现出“餐饮占比最高、儿童亲子占比最低”的特点：餐饮占比高达44.13%，其次为零售，占比32.06%，儿童亲子占比仅为5.4%。

多项目调整升级，

客流导入仍是一大挑战

目前，虹桥商务区商圈共有6个已开业购物中心和1个拟开业商业项目，商业存量面积50.25万㎡。

尽管铁路客流量巨大，但导入到商圈的日均客流并不理想，远不及位于核心区域的南京西路商圈、南京东路商圈、淮海中路商圈、陆家嘴张杨路商圈、徐家汇商圈等市中心核心商圈，且在全国连锁品牌入驻水平上存在一定的差距。

▶▶作为虹桥国际中央商务区直连虹桥交通枢纽的项目，上海虹桥天地集购物中心、新天地、办公楼、演艺中心、酒店于一体，其聚客能力明显高于商圈内其他项目。赢商tech—城市商业地图显示，虹桥天地5月日均去重客流近10万，在所属商圈中排名第一。

虹桥天地同时是虹桥商务区商圈内首个全面开业的购物中心项目，以文化休闲娱乐为切入点，引进了多个首次登陆上海乃至中国市场的概念店，以及各类升级旗舰店。开业8年间，虹桥天地适时进行品牌调整，并打造了一系列专属活动，覆盖美食、亲子、艺术、娱乐等方面。今年3月17日至6月4日，小红人家族全国首展落地虹桥天地，带来更为沉浸的趣味艺术体验。接下来，项目还将带来“探秘山海经”大型沉浸艺术展。

项目调整方面，上海虹桥天地重新出发，以“Join Shanghai，Join THE HUB”为主题进行全面的品牌升级，虹桥天地·hubo便是项目升级的第一步。与此同时，虹桥天地内今年以来新开了新发现餐厅、寿司沼津港、福福饼店、SELVA森林海滩·拉丁餐厅&Bar、蔡澜港式点心、女装品牌VEVEA、nyss纽悦伊人护肤中心、LOHO等10余个新店。

目前，商场内仍有超30个店铺处于围挡状态，根据围挡信息，项目将迎来LISSOM轻悦炼普拉提、鳗坛等品牌的亮相。

虹桥火车站地下枢纽的另一侧，虹桥天地·新天地聚集了逸谷会、BROWNSTONE、Peet’s Coffee等热门餐饮品牌，人气较足。

▶▶与虹桥天地通过地下空间、空中连廊连接的龙湖上海虹桥天街，也有大量店铺处于调整升级中。据赢商网统计，龙湖虹桥天街场内，超40个店铺处于围挡中，尤其是B2层A馆、B馆相连的区域，被大面积围挡包围，就连首层临近DR的几个主力店铺位，也处于围挡中。

▶▶相较于去年，龙湖上海虹桥天街少了巴国布衣、Lenle、LADY TODAY、潮手潮脚、爱丽家居、千叶珠宝、威马汽车等近20个品牌，并增加了刘栋梁大排档、密室逃脱、蚝先生烤肉等10余个新品牌。

▶▶同样能够从虹桥火车站地下枢纽直达的丽宝乐园，是一座主题式商业购物中心，囊括了食色工坊、留忙坞、宴遇九份、秘密花园、和风日丽、明日世界6个主题街区。现阶段，品牌调整同样明显：除了首店品牌的更迭，场内不少店铺或整修闭店，或处于围挡状态，共有70个品牌店铺营业（包含办公楼区域商业）。根据项目信息，场内还将引进头是道、小逗鱼之家原创儿童剧场等品牌。

▶▶位于虹桥商务区商圈北部、距离虹桥火车站近2公里的新华联购物中心，是新华联集团在上海的首座商业，目前正在进行新一轮的调改：商场内大部分店铺处于招调状态，场内挂满了“升级调改全城招商”的条幅，每层仅有个别店铺仍在正常营业。据统计，场内营业品牌不足40个。

相较于虹桥火车站附近的商场，新华联购物中心的人气较为惨淡，且仅有的客流主要集中于沿街区域的星巴克、肯德基、罗森等店铺。

早在2018年初，新华联购物中便围绕“新生活+PLUS”的定位进行过一轮调整，如今又一次大规模调整，再现印证了项目的上一轮调整失败及自身一些“硬伤”：交通便利性不足、商业业态组合缺乏特色、物业产品缺少聚合人流的互动。

这些项目的调整现状，映射出虹桥商务区商圈存量竞争激烈，亟需差异化、特色化内容提升吸客能力。

尽管铁路客流惊人，出差商务人群、外来旅游人群是重要的客流贡献者，但虹桥商务区商圈内的商业项目主要还是依托工作日期间的白领、商务人士及周末期间的年轻家庭客群，普遍存在“工作日午餐人气旺、晚餐人气不足”的现象。随着房地产企业的退潮，区域内商业消费也受到不小影响。

另一方面，周边商圈的逐渐壮大及特色项目的兴起，某些程度上分流了一些客群。

往西，徐泾东商圈内的首位SHOWAY以特色奥莱吸引目的性消费客群，国家会展中心商业广场、绿地全球商品贸易港依靠会展资源优势和特色业态，包揽参展客群及周边办公人群。相较于虹桥商务区，该商圈日均客流表现更为突出。

随着天空万科广场、蟠龙天地两大热门项目的亮相，青浦区域商业看点不断，也给虹桥商务区商圈内项目造成了一定的压力。

往北，将打造“超体量社交体验中心”的虹桥前湾印象城MEGA、合生商业联合超竞集团打造的新一代“泛文化体育娱乐社交商业综合体”超极合生汇正在积极筹建中。待这两大特色商业中心亮相后，或将进一步分化外来消费客群。

按照上海新一轮商业空间布局专项规划，西片国际级消费集聚区的构建，便是以虹桥国际开放枢纽中央商务区和虹桥副中心为依托。可以预见，虹桥商务区商圈的商业升级任重而道远。

如何利用固定空间打造特色露营玩法？

这些购物中心太会做加法了.......

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