北京楼市分化,这100个小区永远涨,有你家吗?

2023-08-10 22:50:52    来源:蝴蝶指数    

前几天,有一个客户杨先生找到搜哥聊换房的事,说自己在 2016 年的时候买房子,在亦庄和大兴旧宫之间纠结。

当时旧宫和亦庄都转了一圈,虽然亦庄被定为开发区,但是当时感觉还非常慌,而且距离城中心也远,所以就选了旧宫的一个小区。

2017 年 3 月份调控政策以后,全北京的房价就一直跌,可是这两年看着亦庄的房价快速上涨,而旧宫那个小区不仅没有涨,还跌了一些。


(相关资料图)

两个小区之间的价差越来越大,他非常懊悔当年的抉择。

从这张高点小区分布情况图,可以清晰地看到,还有相当大比例的小区的价格高点,出现在 2017 年 3 月份前后,然后再也没有涨回去。

当然也有一部分小区的价格,已经远高于 2017 年的水平,这就是分化。

虽然距离 2017 年已经过去了 6 年,但是市场分化对楼市的影响还一直存在。

今天给大家盘点下,哪些小区已经涨过了 2017 年的水平?

涨幅Top1-20

涨幅最多的三个小区,分别位于海淀、回龙观以及亦庄河西。

这也代表了这一轮北京比较火热的三个区域,海淀和亦庄是既有产业,又有学区,尤其是亦庄的学区新政对于房价的影响,使其自 2021 年 4 月以来,涨势明显。

而海淀码农的需求之大,可以托起昌平回龙观的房价。作为海淀的“马甲”,回龙观的房价也从 2020 年以来,水涨船高。

排在前 20 名的小区,以东西城以及海淀居多,较 2017 年高点的涨幅都超过了 30%。

所以说,短期内高位站岗不可怕,可怕的是选错盘。

涨幅Top21-40

朝阳最火的地方,一定是太阳宫。不仅房价是全朝阳最高水平,其涨幅表现也是最好的。

四大神盘之二的红玺台以及太阳公元南区,也领涨了周边,甚至是全朝阳。

昌平区除了回龙观涨势好以外,立水桥表现同样不俗,招商嘉铭珑原较 2017 年高点的涨幅超过了 20%。

涨幅Top41-60

上林溪算是一个神盘,2012 年开盘的时候只有 2 万多的单价,一路上涨至今。

望京东的保利中央公园,受阿里巴巴、美团等互联网大厂的影响,望京的产业越发成熟,带动房价也快速上涨。2021 年上半年涨势惊人,2022 年初开始回调震荡。

通州受“双限”的影响,价格一直没有明显涨势。但是也有一些小区的表现高于 2017 年的高点,像临河里的金隅花石匠二期东区,较 2017 年的高点的水平也高出了 20% 以上。

涨幅Top61-80

朝阳区十八里店的江南水山,表现应该很出人意料。毕竟一直以来大家普遍认为朝阳的南边,由于产业势能弱,房价一直处于不愠不火的状态。

但是十八里店由于地铁 17 号以及人大附的引入,使得这一区域越来越受到关注,新盘金隅昆泰云筑就卖得很好。

涨幅Top81-100

学区对于房价上涨的驱动力还是非常强的。同样位于东城龙潭湖商圈,光明楼这种几十年楼龄的老小区,和水上华城这样的次新,在价格涨幅上,竟然没有明显差别。

像羊坊店澐澐国际这样类似于公寓的小区,价格也会上涨,而如果这个小区在东西城以及海淀以外的地方,大概率是会被“嫌弃”的。

从排名前 100 小区的分布来看,海淀占了 4 成以上,强学区+强产业使得海淀在本轮的表现最为突出。

图:前 100 小区的城区分布比例

排在第二位是西城区,虽然这几年幼升小不断爆雷,但是依然抵挡不住家长们对西城学区的吸引力,前赴后继。等到过几年西城幼升小调剂不再多的时候,估计那几个热门学区的房子将更加抢手。

排在第三的是东城区,学区政策一直趋稳,成为不少住在东边和南边的家庭的选择。

东西城和海淀三个区就占到了全部的 76%,核心区的增值保值性,毋庸置疑!

从本月起,搜哥团队基于每个月真实的成交记录,拟合出小区的均价,以此来作为趋势判断的依据,也希望帮助大家更好地看清市场。

[责任编辑:h001]
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