房山踩盘记：“中建四兄弟”VS北京建工•揽星宸

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文｜路春锋 编辑｜刘狄

(资料图)

房山楼市在2022年十分沉寂，去年一整年，新房仅网签约3000套，销售金额约105亿元。这一数字不及城区一些热门项目的销售业绩。

近期，财经新产走访了房山的中建·学府印悦和春和印象，现场人头攒动，销售人员几乎不够用。不过，看房人虽多，但这两个项目的网签情况却不是很理想。

财经新产走访发现，房山作为北京楼市的刚需集结地，一直以来都招揽了大量优质刚需群体。近几年中建系也看中房山，接连推出4个项目。不过，2022年的9月、10月开盘的学府印悦和春和印象，截至目前网签数据不甚理想。相比之下，后入市的北京建工·揽星宸，以3.38万/平米的成交均价后来居上，成为3月份房山及北京全市的成交面积冠军。

房山“双核” 长阳更贵

在经历了2022年整年的调整和成交下滑后，房山楼市也在今年一季度回暖。诸葛找房研究中心数据显示，3月以来，房山热门板块成交活跃度大幅提升。具体来看，今年3月和4月的1-9日，房山良乡板块新建商品住宅分别成交401套、76套，较上月同期分别上涨231.4%、90%，较去年同期分别上涨427.6%、660%。同期，长阳板块新建商品住宅分别成交141套、28套，较去年同期分别上涨281.1%、300%。

而在2022年一整年，房山新房仅网签约3000套，销售金额约105亿元，同比2021年销量下跌近50％，全区的销售额甚至不及城区内一些热门项目的年成交额。

一直以来，在房山买房，就离不开良乡和长阳两个热门板块。这两个板块紧密相邻，也距离市区相对较近。其中，长阳靠近五环，良乡靠近六环。总体来看，良乡是房山区政府所在地，性价比较高；而长阳距离北京市中心较近，价格也更高。

从交通角度看，连接房山与市中心的房山线，贯穿良乡与长阳两地，在这两地且均有4个站点停靠。另外，良乡还有一条市郊铁路S1线，直通市中心，从良乡站出发到北京西站需要25分钟。而在公路交通上，长阳和良乡没有太大区别，从中关村出发，到达良乡大学城地铁站与长阳首创奥特莱斯的时间差不多，都需要70min左右。

在产业布局上，良乡主要倚赖高教园。目前良乡高教园已有包括中国社会科学院大学、北京理工大学、首都师范大学在内的五所高校，容纳近10万师生。同时，良乡有北京御生堂健康产业园、首诚农业产业园等产业园区。

而长阳，归功于首创奥特莱斯和长阳半岛两大购物中心，为其凝聚了不小的人气。在产业园方面，长阳有航天城电子科技园，另有包含5751家企业的北京市新型工业化产业示范基地等。

价格方面，房天下数据显示，截至4月17日，长阳板块二手房均价35416元/平米，比良乡的29636元/平米高出5780元/平米。另外，从近三年数据看，长阳板块的价格一直高于34000元/平米，而良乡板块均价一直在30000元/平米以下徘徊。

地铁和价格决定销量

提到如今的房山楼市，就不得不提中建。

房山是中建智地的深耕区域，前两年先后推出了中建·京西印玥、学府印悦、春和印象等项目。

在今年2月的北京土拍中，中建智地又以17.2亿的底价摘得的良乡高教园一地块，楼面价约2.2万/㎡，销售指导价4.5万/㎡。45天后的3月25日，良贤学府面世。至此，中建智地已在良乡板块落下四子，持续深耕。

具体来看，学府印悦、京西印玥以及春和印象主打63-120平米的一至四居，定位更倾向于刚需；而新上市的良贤学府目前推出的户型更大，主要包括86-166平米的二至四居室，偏向改善。

从地理位置看，中建智地的四个项目紧紧围绕着良乡大学城，其中学府印悦一期二期与良贤学府，靠近良乡大学城西站，直线距离约700米，步行至项目约10min。而京西印玥和春和印象附近没有地铁，需换成公交或徒步，才能到达项目所在地。

安居客一置业顾问对财经新产表示：“相比之下，中建智地的盘价格较高、且有回迁房，居住人群相对复杂。”

不过，京西印玥项目销售较好。该盘于2021年9月开盘，截至目前，总计成交1377套，其中355套共有产权房，成交均价约27998元/平米，其余近千套普通商品房均价介于42000元-44800元/平米之间。

财经新产注意到，北京建工在今年2月推出了建工·揽星宸项目，与中建智地的项目不仅定位相近，位置也十分接近，相距仅2站地铁。公开信息显示，揽星宸主要为64-118平米的二至四居，销售指导价37000元/平米。据该楼盘销售介绍，目前实际成交价约在3.3万-3.5万元/平米之间，价格优势明显。

北京建工·揽星宸于今年1月20日拿到预售许可，北京住建委数据显示，截至4月18日，揽星宸已网签437套，均价33728元/平米。在销售面积上，不仅好于区域内的“中建智地四兄弟”，同时也是3月份北京全市新盘销售冠军。

有业内人士表示：“目前来看，在房山区域以及良乡板块，刚需购房人仍然占据较大的比例，他们非常看重性价比。从目前销售较好的项目情况看，比较突出的特点是距离地铁近，价格也不算高。而距离地铁站较远的项目，目前销售情况都不是很理想。”