下半年楼市会出现“价稳量涨”现象吗？

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中指研究院发布的最新数据显示，7月份，全国百城新房成交均价同比和环比分别下跌0.01%和0.17%；二手住宅方面，7月份，百城中有96个城市的二手房价格环比下跌，同比下跌城市数量也增至88个。

​如果撇开政策因素，单纯从市场供求关系的角度分析，楼市还会继续沿着价格向下的方向发展，无论是新房还是二手房，价格都会出现不同程度下跌。特别是二手房，在房主已经扛不住的情况下，降价售房是最优选择，即便是无奈的选择，也比无奈的等待要好，比眼睁睁地看着房价下跌要好。

很多人把房价下跌归咎于楼市调控政策，认为是持续过紧的楼市调控，抑制了居民的购房热情，导致刚需和改善性购房都被压制住了。只要政策放手，这些需求就能立刻得到释放，推动楼市迅速走出低迷，并有可能迎来新一轮楼市火爆。

不认为这样的想法是错，也不认为这不是一种观点。但是，这样的想法与观点，显然是不切实际，不符合当前中国楼市的实际状况的。如果这种观点放在七、八年前，或者五、六年前，或许还是有一定道理的，也可能会得到实践的论证。但是，放在今天，就有问题了，就不符合实际情况了。因为，居民的住房观念已经发生了很大变化，甚至可以说根本性变化。以前那种闻政策之风而动、盲目购房、冲动购房、恐慌购房的现象，在今天的购房者身上，已经很难再现。更多情况下，会用理性的目光、理智的手段对待市场变化、房价变动、政策调整。只要不是特别想购房，就都会在购房问题上反复思考、精心分析、理性决策。

这也意味着，在7月份出现二手房下跌城市接近“满员”的情况下，很多人一定会想，到了8月份，可能一切都会发生新的变化，二手房价格下跌的城市会大幅减少，上涨的城市则大幅增加。原因就在于，楼市政策有了很大调整，“认房不认贷”等政策的出台，将对楼市形成有效刺激，对房价产生积极的提振作用。

或许，8月份真的会出现这样的现象。特别是热点城市，会闻风而动。而在南京等地，也已经出现二手房主抬高挂牌价格的现象，且抬高的幅度很大。如果引发更多的二手房房主抬高挂牌价，带动整个市场二手房价格上涨，不是不可能。关键是，能否持续，购房者是否买账。在买方市场下，二手房房主的行为，只能是一厢情愿的可笑行为。购房者不做出反应，二手房房主只能是自拉自唱、自娱自乐，最后变成自嘲。然后，二手房价格继续行走在下跌轨道上。

实际上，包括“认房不认贷”政策在内，能够带来的，只是那些被“认房又认贷”等政策压制的刚性和改善性住房需求，对其他人没有任何影响。因为，按照目前居民的就业状况、收入及收入预期状况、偿付房贷能力状况、对住房的渴求状况、住房消费观念状况等，房价上涨的基础和空间几乎没有了。即便上涨，也只是少数城市的少数楼盘，以及地段很好的二手房，其他城市和楼盘、二手房，要想房价上涨，比登天还难。特别是二手房，如果房主们上调价格，说到底，就是一种笑话，一种连自己都觉得好笑的行为。

那么，如何来看待下半年的楼市走势呢？乐观的判断是，逐步形成“价稳量升”或“价跌量升”格局，房价基本平稳，市场有序恢复；悲观的预测是，继续维持“价跌量低”、“价稳量低”格局，这是不希望看到的现象，也是不能允许继续保持的现象。而开发商、炒房者、二手房房主、地方政府希望出现的“价涨量升”现象，则出现的可能性微乎其微，也不允许这样的现象发生。一旦发生这样的现象，政策就需要重新调整，遏制房价上涨了。只是，也不用担心，购房者会通过理性选择，遏制这样的现象发生的。

分析下半年楼市走向，最有可能发生变化的是一线城市和少数二线城市。一线城市中，北京、上海的房价可能会有所反弹，特别是二手房价格，会伴随着政策调整出现小幅反弹。广州、深圳则继续深度调整，房价继续下跌。其他有可能出现市场变化的二线城市，则有可能出现东边日出西边雨现象，有的房价反弹，有的继续下跌，形成明显反差。至于三、四线城市，政策对市场的影响极小，成交量能够有所恢复，就是最好的结果。从总体上讲，下半年楼市应当是房价继续稳中有降、市场随政策节奏缓慢恢复、开发商资金链继续紧绷、购房者等待房价继续下跌格局。指望政策会让房价上涨、成交量大涨的想法，趁早打消，不可能，也不应当。