住房保障中心有权要求房企解聘销售团队吗?

2023-08-16 09:59:21    来源:谭浩俊    


(资料图片仅供参考)

日前,一张“南昌县住房保障中心关于欣光花园项目营销工作的函”的图片在网络流传。函件显示,欣光花园项目2023年二季度销售排名靠后,严重影响了该县房地产市场的发展,希望该项目根据市场变化,及时调整营销策略,加大营销力度,压实营销责任,对销售不力的营销团队进行约谈、调整、解聘,并于2023年7月15日前提交销售整改措施。

经媒体了解,除给这个项目发函之外,南昌县住房保障中心还发了好多,前十名的表扬,后十名的鼓励,让后十名的开发企业约谈营销团队。也就是说,南昌市住房保障中心确实给开发企业提出了很高的要求,明确了商品房销售目标,对销售状况不好的企业,则提出了整改措施。

问题是,南昌市住房保障中心的这些做法,是否符合相关政策,有没有权力这样做,这算不算是有形之手对市场的过度干预。这样的干预,对房地产市场到底会带来积极影响还是消极影响,会不会干扰正常的市场秩序,这是必须考虑的问题,也是必须回答的问题。

根据南昌市住房保障中心对外公布的职能,主要承担住房保障、房改政策执行、房屋交易、房屋面积管理、房屋租赁、直管公房、白蚁预防、房地产预售资金监管、商品房网签备案、房产市场监测、维修资金监管、物业服务管理、经纪机构监管服务、国有土地上房屋征收与补偿等服务职能,并没有干预开发企业商品房销售的职能,更没有对开发企业直接下达约谈、调整、解聘商品房销售团队的职能。那么,南昌市住房保障中心对开发企业发这样的工作函,到底是谁赋予的权力,又是谁下达的任务呢,为什么会超越职能范围对企业的商品房销售进行干预和干扰呢?

客观地讲,面对房地产市场持续低迷,房地产业对经济增长的拉动作用越来越小,甚至拖了经济增长的后腿,地方政府及其职能部门、管理机构心里着急,是可以理解的,采取一些措施促进房地产市场恢复,也是非常正常的。前提是,不能违反国家法律,不能违反市场规则,不能超越政府职能范围。否则,就会起相反的作用。

事实上,对开发企业来说,他们的内心比政府还要急,房子销售不出去,资金就不能回笼,资金链就有可能断裂,企业就有可能出现风险。只是,目前的房地产市场,由于持续低迷,每家开发企业在商品房销售方面,都存在比较大的问题,也面临非常大的压力。而且,在有些地方,对开发企业降价售房又采取了处罚措施,要求开发企业“既要马儿跑,还要马儿不吃草”,这就难煞开发商了,也难煞企业销售团队了。不考虑市场因素,盲目要求企业完成商品房销售任务,否则就要求企业解聘销售业绩差的团队,实在是瞎指挥、乱弹琴。

越是困难的时刻,越要团结一致,越要冷静有序,不要惊慌,不要冲动,不要瞎指挥。企业组织什么样的销售团队,哪些销售团队是好的,哪些销售团队是差的,要不要调整,要不要优化,企业比政府机构更了解,更清楚,也更知道怎么做。光看销售业绩,而不看具体情况,就盲目要求企业约谈、调整、解聘销售团队,除了反映指挥者的能力差、水平低外,没有更多可以讲的道理,也没有更多可以说的理由。

南昌县住房保障中心的行为,也向我们提出一个警示,面对房地产市场持续低迷状态,一些地方已经乱了方寸、没了主意,已经无计可施。正常情况下,有形之手不会伸到企业销售环节,不会直接指挥企业怎么用人。因此,需要冷静地思考一下,到底应当如何看待当下的房地产市场,如何才能最大限度地减少对房地产市场的行政干预,如何才能让市场更好地发挥作用。作为完全市场化的行业,不能再在有形之手的盲目摆弄下生存和发展了。今天的房地产市场如此低迷,说到底,就是过去对房地产市场的干预太多了,干预的办法与措施太过了,才导致房地产市场出现了扭曲现象。如果没有过去的过度干预和干扰,房地产市场绝对不可能出现今天这样的景象。所以,摆正政府的位置,管好有形之手,让市场的无形之手更多发挥作用,才能让房地产市场回归正常,否则,只会越来越乱,越来越没有章法。

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