取消土地限价当与取消预售制同步

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10月12日，据合肥土地市场网，安徽省合肥市发布市辖区2023年拟出让居住用地详细清单（第三批），共包含31宗地块，合计面积2853.5亩。其中，6宗地块将于11月2日出让，合计面积571.058亩。同时，地块出让规则也有所调整，没有显示上限价格。也就是说，此次土拍规则不再限制地价。

虽然是否限价已对土地拍卖不构成影响，目前的地价都是呈下跌趋势，限制土地出让最高价已没有意义。但是，在没有做出政策调整前，限价仍然会存在于土地出让中，在各地的土地出让公告中，仍然会出现限价要求。而合肥市的这次土地出让，很明显是对土地出让政策进行的调整，土地出让将不再对价格做出限制，而是依据拍卖情况，由市场决定土地的最终出让价格。即便价格较高，也不需要做出限制。

事实也是，从今年以来各地土地出让的实际情况来看，价格整体都是向下的。中指研究院发布的数据显示，2023年1-9月，全国300城住宅用地成交22391万平方米，同比下降33.4%。9月，300城住宅用地成交2693万平方米，同比下降49.7%；成交楼面均价7673元/平方米，同比下跌2.1%。与以往动辄上万元的楼面地价相比，目前的土地价格确实出现了不小的下降，这也是为什么新房价格能够下降的主要原因之一。

众所周知，地价是影响房价最为关键的因素之一，房地产市场放开初期，地价占房价的比重，除极少数大城市的商业密集区外，一般都低于30%，很多只有20%。但是，随着房地产市场逐步火热，地价上涨速度也是一浪高过一浪，根据中国社会科学院2018年发布的《房地产蓝皮书》，2017年，土地平均成交价格与商品房平均销售价格的比值达到了0.68。也就是说，10000元的房价当中，土地成本占到了6800元。居民购买的商品房，68%支付的土地成本。如果土地成本下降10%，按照房价10000元来计算，居民所购商品房就能每平方米节省680元，如果是一套120平方米的商品房，就可以少付80000多元。如果房价更高，节省的开支也会更多。如果地价回到过去的水平，一套面积120平方米、房价10000元的商品房，可以节省至少45万元，对购房者来说，自然是最好的结果了。

为什么房地产市场出现持续低迷现象，就是因为房价已经上涨到广大居民难以承受的地步。而地价则是推动房价上涨最主要的因素。地价的过度上涨，不仅大大增加了购房者负担，也蚕食了开发企业利润。同时，地方政府从土地上获得的收入，也没有很好地发挥作用，而是被用于推动地方负债快速增加，建设太多政绩工程、无效工程、面子工程了。尤其是城市建设过程中只重面子、不看里子的马路、广场等，给后来的城市发展也留下了太多的风险隐患和豆腐渣工程。为什么楼市调控政策要对地价设定上限，说到底，就是要遏制地方利用地价收割居民韭菜、增加居民购房负担的冲动，限制地方推动土地价格上涨的行为。

现在，地方为了继续享受土地出让收入，也为了面对市场低迷困境，在出台了其他一系列刺激房地产市场政策的情况下，对土地出让价格也放开了价格限制，不再设定价格上限，想以此激励开发企业参与土地竞拍。且不说此举能否吸引开发企业拿地，单就政策本身来说，此举也不可取，切不可因为一时的需要，把什么政策都放开。有的政策，还是要留一留、紧一紧，避免出现一放就乱的现象。即便按照目前的情况，地价不会再失去理性地上涨，也不宜放开地价限制。真的要放开地价限制，就应当与取消预售制结合起来，与取消预售制同步推进。

要知道，房地产市场的很多问题，都是与预售制密不可分的。如果保留预售制而放开土地限价政策，就有点病急乱投医的感觉。如果能够配合取消预售制，那么，取消地价限制，就不会有什么后遗症。即便价格上涨较大，也不会给市场带来负面冲击和影响，更不会给居民购房带来伤害。否则，放开地价限制，限时有可能会给市场带来冲击，会影响居民的购房热情。只有取消预售制，取消地价限制才能平稳推进，从而推动房地产市场健康有序发展。