请放弃全国这些板块!

2023-06-24 07:52:40    来源:米筐投资    

1、高新区是最安全的板块。
2、经开区是最中庸的板块。
3、航空港区是波动最大的板块。
4、不限购板块,可以全部放弃。
5、最难买的房子/板块,最有价值。
以上是结论,可以记住。

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(相关资料图)

几乎,大部分。
在我看过的全国高新区都非常成功,自住、升值都非常不错,几乎所有的高新区都不会辜负你。
因此,我建议所有的购房者,尤其是想要产住一体、房价中等、关注学区,闭眼选择高新。
这是2020年全国部分高新区的排名:
包括,但不限于:

上海张江,

西安高新区,

合肥高新区,

成都高新区,

郑州高新区,

南昌高新区,

长沙高新区,

合肥高新区,

……

几乎都非常成功。反思一下,为什么?

1、先天劣势:大部分都不在城市发展方向。

2、长时间的坚持。高新区都有20-30年。

3、踏实。产住一体是唯一方向。

4、有产业、有就业、研发一体。

5、环境不错、学区中上、房价中等。

6、有地铁,交通不错。

7、不盲目扩张,不花里胡哨,安全,靠谱。

如果你非常了解城市发展、了解楼市发展,你就应该非常清楚,每一个城市大大小小几十个板块,每个板块都要画饼,每个板块都要造概念,然后吸引大量的开发商拿地,吸引大量的购房者买房,基本上都是这个套路。
但问题是:
90%只画饼、不落地,只有10%轻画饼、重落地。
离核心近就吸引刚需,主打性价比。
离机场近就主打航空新城,产住一体。
不限购就主打性价比,吸引刚需。
能看江就使劲砸江景。
远郊大盘就主打低密、安逸、舒服。
刚需大盘就主打价格低、配套全。
是不是都是这样。
但是这样打造有几个非常大的弊端:
1、重概念,不重落地,嘴炮太多。
2、没有扎实的板块价值支撑,都在等靠要。
市场很好,还能狠狠收割一波。
市场很差,全都做鸟兽散。
全国所有高新区都具备这样几个特点:
除了少量,比如西安高新区、成都高新区在城市发展方向上,基本上也是城市房价最贵的板块之外,剩下大部分的高新区都不在发展方向上,甚至在完全相反的方向上。
哪个城市的产业实力最强,哪个城市的产业潜力最大,以及每个城市内部高新区实力如何,支柱产业是什么,非常清晰。
城市之间的高新区会有差异,上海张江优于西安高新,西安高新优于郑州高新,但是有一点非常重要,在城市内部的选择上,高新区的安全性、成长性,要优于其他板块。

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为什么全国空港板块都很差?
不是一般,是很差。
理论上:
1、交通。
几乎都有地铁通达,甚至还有城际通达,再加上大量的高速、道路,在通勤上是完全可以,1个小时内全部都能做到。
2、人流量。
每个机场在每年至少都是上千万的人流量,非常非常多,但是为什么还是不行呢?
3、产业、IP。
所有的机场附近都有空港板块,都会对外宣称引入所谓的空港产业。
举一个最简单的案例:
北京大兴机场,牛逼吧,大兴机场耗资800亿元人民币,规划也非常牛逼,我不专业,这里就不班门弄斧了,看一看数据吧,22年1000万人次,这里主要是疫情影响很大,远期规划要达到1亿人次。被称为“新世界七大奇迹”之一,被誉为中国“新国门”的大兴机场。
但是,依旧不成功。为什么?

1、北京大兴机场,距离天安门50公里。

2、广州白云机场,距离珠江新城30公里。

3、西安咸阳机场,距离城墙30公里。

4、武汉机场,距离滨江核心40公里。

5、南京禄口机场,距离城墙40公里。

6、苏州,哦,对不起,苏州梅友机场。

7、武汉天河机场,距离主城25公里。

8、杭州萧山机场,距离主城25公里。

9、合肥新桥机场,距离主城30公里。

……

以上机场,只是其中一部分。
也就是说,大量的机场都距离主城非常非常远,这是一种必然,毕竟机场的规划面积、产业布局、噪音影响、空中高度,都有非常严格的设计,距离主城足够远是必备的因素。
但,远不是最核心的问题。
那什么是制约空港板块发展最核心的因素。
1、没人。
机场拥有的只是人流量,但没有一个会留下,都是匆匆的过客,不会产生巨大的购买力、消费力,更不会留下来。因此,纸面财富没有用。
2、配套。
机场附近最大的配套是产业配套,而不是生活配套,没有任何生活配套的板块,完全不能吸引购房者。
大兴机场很牛逼,不管是投资力度,还是规模体量,或者施工难度,放眼全球都非常高,但是问题在于,这与你有关吗?跟购房者毫无关系。
3、大量的断裂带。
北京大兴机场在大兴,大兴本身就是北京最差的板块之一,再加上大兴太大了,大兴最好的板块都集中在6环,也就是最靠近主城的位置,有地铁、有配套、有学校,自住完全可以,但是升值也一般,是大兴的上等马,但是在整个北京只能说是中下等马。
北京如此,其他城市亦然。
4、没产业。
很多人说,空港怎么可能没有产业呢?不是有大量的产业嘛。
是的,空港有产业,但是大部分都是跟普通人关系不大,而且无法产生有溢价的规模效应,而且非常固定,门槛很高,普通人很难进去。
5、噪音等生活不利因素。

3

提醒一点:
一切放开限购的板块,越早放开,越没价值,越要放弃。
为什么?
稀缺才是楼市的香饽饽,才是最优质的。
上海临港新区放开限购,有价值吗?
除了滴水湖等少量板块有价值以外,剩余大部分板块都不优质,纯刚需且价值不大。
北京台湖和马驹桥放开限购,有价值吗?
首先这是台湖和马驹桥部分板块划到亦庄,属于行政上的调整,整体来看价值不大,仅仅具备自住价值,毕竟价格非常低。
深圳深山合作区放开限购,有价值吗?
深圳一路向西,这里却在最东部,肯定没价值啊;最关键的是,这里没有任何的价值,连惠州都不如,只是挂名合作,没有任何实际行动。
广州南沙、从化、黄埔放开限购,有价值吗?
从化,纯纯地缘自住;南沙,仅适合本地自住,成长周期太长了,落地还慢;黄埔是比较不错的,自住、保值都不错,可以关注。
佛山、东莞,放开限购,有价值吗?
本地自住很适合,比如佛山放开的祖庙、桂城都是不错的板块,东莞放开的莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区,更大的意义是为了城市自住救市,而不是为了炒房,再说了,一定要挑选非常优质的板块,无论自住还是投资。
哈尔滨放开限购,有价值吗?
城市一般,纯自住吧。
杭州放开外围地区的限购,有价值吗?
杭州的核心在主城,边缘板块只有自住价值,投资价值一般。

4

放弃6年内刚刚起步的新区。
放弃没有任何产业基础的新区。
放弃没有任何配套和基建的新区。
放弃太远、太偏的新区。
放弃任何宏大概念的新区。
放弃弱二线、三四线以下的新规划新区。
为什么?
很多人觉得太武断,但是这些都是很多粉丝朋友血淋淋的教训,都是他们用脚投票但是最终失败的经验教训。
比如武汉的长江新城,看着武汉很牛逼啊,财力雄厚能支撑起来,武汉的重工业和制造业也非常牛逼,但是非常遗憾,离主城非常远,几百平方公里,有大量的断裂带,连个人毛都没有,连个产业都没有,如果这些板块都能发展起来,只能说明一个问题:
政府画的饼太大了。
再说一个新区,南昌的赣江新区。
且不说南昌自己才650万人口、7000亿GDP,这么小的体量能不能发展起来。
光说赣江新区,2016年规划,2017年升级为国家级新区,很牛逼,号称中部省份第X个国家级新区,名头是有了,但是里子呢?
最重要的是,还不是南昌自己发展,本质上是江西省规划的新区,涵盖了九江、南昌两个城市,全国范围内,两个城市发展一个新区能成功的,我从来没有见到过。如果有,请你告诉我。

5

安全第一。
安全第一。
安全第一。
重要的事情说三遍。
如果没钱,不买;如果没想好,不买;如果投资成本高、收益低,不买;如果有钱,可以买;如果没有其他投资渠道,可以买;如果想要置换,先卖再买。
有任何楼市问题,留言区告诉我。
最后,
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