当前关注:上海楼市已经逐渐失控!

2023-06-24 08:28:32    来源:岭南金融圈    

上海楼市,心态多少有点崩了!

二手房难卖,正在成为当下上海楼市最大的难题:

一方面是挂牌量居高不下,房地网挂牌量总数突破18万套,剑指20万;


(资料图片仅供参考)

另一方面是成交价阴跌的趋势,就像汽车穿进暗黑的隧道,看不到尽头。

而隧道另一头,正是等待被“接盘侠”拯救的,上海房东!

一个隐性的事实。

令上海房东心态崩塌之一的,莫过于二手成交价的持续阴跌。

现在上海大多数板块的二手次新成交价,普遍跌幅有多让人咂舌?

很多次新房在2020年、2021年上一轮行情中吃到的涨幅,陆续开始跌回去了。

看几个典型小区,每个都有图有真相:

浦东花木的世纪花园——

5月末高区成交了一套单价11万、总价1180万的大2房;

而翻回22年12月份,面积相近的同户型,成交单价可以冲到13万,总价1380万。

联洋的仁恒河滨城二期——
2022年、包括2023年一季度,中高区大三房普遍成交单价是15万、16万,总价达2300-2500万;
而现在链家的“好赞好房”挂牌,户型、楼层都“结棍”,但急售房源普遍单价不到13万,总价不到2000万。
涨跌几百万上下,像过山车一样刺激。
再来看耀眼的外环明星板块大虹桥——
中建锦绣天地,今年5月末中区成交了一套单价7.6万,总价672万的小3房;
而22年7月份,低区这样的小3房成交单价突破9万,总价805万。
跟当年的“打新”价比,还有赚头,但从苗头看,这几年被吹上天“大虹桥神话”,已然破碎。
接着来看看莘庄的次新标杆,好世鹿鸣苑——
今年5月中,好世鹿鸣苑的中区大3房,仅8.8万就成交了。
一举击碎了21年、22年行情高点中10万、11万的成交单价。
我记得没错的话,21年这个莘庄南广场标杆,10万、11万一房难求,房东一个比一个傲娇。
现在光链家挂牌就20多套,价格也在相互踩踏,9字头上下波动,8字头也有挂牌。
按现在僵持不下来看,全面“8”字头也并非不可能。
宝山顾村的保利叶上海一期——
中区小3房在5月底的成交单价是4.8万,总价435万;
而在22年3月份,一模一样的同户型,成交单价一度徘徊在6万,总价540万。
松江九亭的绿庭尚城——
户型方正的中区小3房,在5月底的成交价只有4.6万,总价416万;
而在去年底,中区小3房很一般的户型,成交单价都要5.8万,总价515万。
以上案例,在内中环、外环内、外环外都是次新小区代表,相对于去年的高点,跌幅在10~20%,总价普遍跌掉百万+。
跌幅最大的是外环,总价基数低,同样跌掉百万,跌幅就是20%开外。
我建议心脏不好的,尽量少点开自家小区的成交价,更不要看链家好赞好房这样的急抛房源……
容易怀疑自己的眼睛。
那这一轮行情中,还有没有坚挺的存在?
还真有。
典型像长宁的内中环区域,镇宁路、中山公园、古北等板块的次新,有些次新房微跌,但多数甚至还微涨了。
道理很简单,上一轮行情中,学区影响深远。
而内中环受学区波动,溢价最少的,莫过于长宁。
果真是,成也萧何,败也萧何。

再来看一个显性的数据。
令上海房东心态崩塌之二的,成交量的继续跳水。
上海二手房成交量,在二、三月份短暂复苏之后,四五月份又开始呈现“躺平”趋势。
从成交数据看,1.5万套这个成绩,正压在了上海楼市的荣枯线命脉。
而6月第1周二手网签只有3025套,如果没有政策外力影响,按整月趋势推算,有可能6月的成交会在1.3万套上下。
想想3月份破2.3万套的时候,无数人都嗨了。
有小部分聪明的房东借机成功逃顶,而大多数房东,还在期待着后续的持续爆发。
但最终结果是,不但量价没拉上去,反而在小步回撤。
现在的卖房人去中介挂牌,套路也开始一个比一个会玩。
简装的,送水的,送吃的,返佣的,层出不穷。
刚挂牌的几天还热闹非凡,毕竟安排的演员SP要做调研。
但只要过了那几天的热度,一切都开始趋于平静,诚心买的买房开始指数型减少。
市场的议价率已到了新一轮的高点,大部分挂牌的房源,最终都可能直接“奔”9折的成交空间去了。
在这样的背景下,只会有两个结局:
1、果断的买房人,趁机下手捡漏;
2、生气的房东,干脆直接撤牌。
不卖了,爷不玩了。

当然还有一个未知的挑战。
令上海房东心态崩塌之三的,新房的持续冲击。
6月初,5批次新房才刚官宣,26个盘的取证,已经接近尾声。
本周所有项目,大概率将全部取证。
还不算完,按照这个进度,到6月底7月初新房就将开启“闪电战”,迎来第6批新房。
粗暴点讲,现在上海的新房市场,已经成为了典型的——
碗里的还没吃完,已经在看着锅里了。
值得注意的,不止是新入市的项目在摩拳擦掌。
前几批次的新房,外环外还有大批项目和房源还没清掉。
新盘入市日子还好过点,续销盘简直是惨。
认购结束当天,就是宣告外环盘进“冷宫”的那天。
现在上海新房重启中介分销的趋势,已经成为挡不住的洪水猛兽一般。
的确,以前大家只关注和吹捧新房的倒挂。
但这两年,上海新房品质的确拉胯,倒挂也开始变“虚”,售楼处开始拿二手挂牌和新房售价做倒挂核算。
其实算算成交价,再算算限售成本,入手成本加起来,90%以上的外环外新房倒挂,已经归零。

回归正题。
现在上海的二手房市场,已经沦为完全的买方市场,卖家需要拼竞品、拼户型、拼装修,还要拼价格。
但单纯的降价格,似乎也没有吸引到买家爽快买单。
回过头来看,二手确实量价在下行,其背后是一二手房倒挂逐渐“磨平”的一个过程。
但是现在一二手皆有颓势的局面,一定不是上海想要的。
现阶段的楼市任务已经变了,从压制转到了力保。
所以形势若还是不佳,可能真如6月疯传的一般,上海会出台更多的政策放松底牌。
如今短期内的下跌,很多人说是出生率、就业率、经济导致的。
其实归根结底,无非还是供需的矛盾。
而供需的大手,随时会在不同阶段为了不同任务,翻手云覆手雨。
作为买家来说,要做的无非就是——
冷静看待市场波动,坚定长期看好上海发展就对了。
20多年的房地产周期浮沉,每次都喊着说这一关难过,但依旧还是“关关难过关关过”。
卖家越焦虑的时候,各位才越能捡漏。
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