【报资讯】楼市两件大事，又把购房者“惹毛了”？

在这个信息大爆炸的时代，人们获取信息越来越容易，但信息不对称也非常严重。经常在网上冲浪的人，稍不留意，就会被误导，甚至被无情收割。

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就拿铁锤身处的房地产行业来说， 一直以来都是“靠信息差赚钱”最严重的行业之一。 开发商、中介、媒体、专家、学者、机构等既得利益群体，很容易达成利益统一战线，利用信息不对称，鼓吹房价上涨，刺激大众迫切想要进场买房的情绪。

这并非我信口胡诌，前段时间住建部摸底全国房屋建筑6亿栋，对全国的住房首次完成了登记、标识，但有关部门对摸底的数据就是秘而不宣，闭口不谈，就是最好的证明。

房地产的底细早已被查得一清二楚，我国的住房是短缺还是过剩，房价还有没有上涨空间，这些对购房者有强烈参考意义的数据，就是不对外公布。这样做的目的再明显不过，利用信息差，继续走房地产拉经济老路，继续鼓励大家买房接盘。

另外，近期楼市发生的两件大事，又把购房者“惹毛了”。

第一，明明是“弱复出”的楼市，却被自导自演包装成了“楼市全线飘红”，购房者的焦虑再一次被放大了。准确地说是，购房者被惹毛了，后果很严重——很多人明确表示，它涨任它涨，我不买了。

2月份的各种“技术性回暖数据”，铁锤有必要列一下：1、58同城、安居客发布的2023年《2月国民安居指数报告》显示，2023年2月全国重点城市新房找房热度环比上涨92%；

2、报告显示，购房者、经纪人的信心也开始恢复，2月份购房者信心指数为106.7，环比上涨2.3%；经纪人信心指数为114.6，环比上涨3%；

3、中指研究院的数据也显示，百强房企2月单月销售额环比上升35.1%，同比上升28.5%，实现双增长。且60城新房成交同比增长37%；

4、二手房成交量方面，北京、深圳、广州、成都、杭州、天津、苏州等城市，环比均创过去5年的新高。其中苏州、成都、天津、杭州等城市，环比涨幅均超过100%。

更多的数据铁锤就不放了，我们通过这几组数据可以发现，统计机构、媒体想传达给大众的思想是“楼市全面回暖”了，要抓紧买房了。

但实际情况并非如此，一线、少数新一线城市，二手房市场确实回暖了，仅此而已。除此之外的全国千千万万的三四线及低能级城市，市场仍然很冷清。

仔细观察数据，大家很容易发现，机构所列举的数据，藏了八百个心眼，把数据粉饰得太好看了——所列数据均为环比，但1月份恰恰是春节假期，市场处于传统的销售淡季。叠加去年的1月份，全国有8-9亿的人在与阳为敌，或者处于阳过之后的康复期。所以实际上，这段时间鲜有人会关心房子，去买房的人更是寥寥无几。换言之，和这个月的数据进行环比，一定会得到一个很美丽的数据，我称之为“技术性放大了”楼市回暖的效果。

如果真要对比，铁锤觉得应该和2021年春节后第一个月或者疫情前的最后一个正常年份（2019年）春节后第一个月进行对比，才是科学的。

另外，最最重要的是，主流媒体对二手房成交量的内因只字不提，对各大二手房成交量飙涨的城市的二手房挂牌量狂飙的事实，也是视而不见。

截止目前，只有诸葛找房网发布了监测数据：10城二手房挂牌量高达近194万套。其中广州创新高13万套，杭州创新高22万套，北京10万套、重庆19万套、南京15万套、深圳二手房挂牌量连涨4个月……

各大热点城市，二手房成交量为什么会在年后集体飙升？铁锤觉得是多种作用力撞在一块了：一是过去一年积压的需求，在疫情退去后，短期得到了集中释放；二是利率倒挂严重，很多成交量其实可以看作是无效成交量，是为了转贷而进行的左手倒右手；三是有一批投资炒房客进场了，他们虎视眈眈已久，且给他们炒作机会的是“限价”政策——新二手房价格倒挂严重，买到即赚到。

基于上述分析，铁锤想说几句大实话：楼市回暖不具有普遍性，另外从需求端来看，市场的热度大概率也不可持续——积压的第一波需求释放后，后续的需求跟不上，没钱的事实，短期无法改变，不可能一下子就赚够买房付首付的钱。换句话说，进场接盘的人，严重不足。还有，从挂牌量激增不难看出，现在的市场“强出货”的特征很明显，挂牌卖房的人各怀鬼胎。

第二，楼市新规明明增加了公摊面积，很多专家、媒体仍然在洗地，极力辩解。购房者根本不吃这一套，其结果是，改来改去的公摊面积，再一次把购房者“惹毛了”。

住建部发布国家标准《民用建筑通用规范》（GB 55031-2022），新标准2023年3月1日起正式实行。

新标准为什么会引起强烈反应，民怨沸腾？一句话概括就是，新标准对于建筑面积的影响非常大——依据新规，3月1日起，外墙及幕墙面层计入建筑面积。

住建部文件原文是这么写的：

新规3.1.1条文：建筑面积应按建筑每个自然层楼（地）面处外围护结构外表面所围空间的水平投影面积计算。

“外围护结构”是指外墙，“外表面”是指外围护结构的设计完成面，建筑外围护结构一般由墙体、保温层、饰面层组成，设计完成面即装饰面层外边线；当幕墙作为外围护结构时，“外表面”为幕墙面板外边线。

很多专有名词拗口难懂，铁锤用一句话总结就是，3月1日之后所有没建好的、没通过综合验收的楼盘都要改用新的建筑面积计算标准了。这个新标准就是，建筑面积要把外墙及幕墙面层计入。为了大家便于理解，举个最通俗的例子，一套房子按照旧标准建筑面积是10*10=100平米，按照新标准需要把外墙计算在内，按照0.2计算，新标准下的建筑面积就是10.2*10.2=104.04平米，比旧标准大了4.04平，变大了4.04%。

如果是已建成交付的房子，按照新标准，等于是房子越住越大，其实套内面积没变，只是公摊面积增大了。

当然大家最芥蒂的地方是新房子，按照新标准，新房子的建筑面积都偏大，如果房子的销售单价不变，这些变大的面积都需要买房人买单。等于是多花了钱在公摊面积上面。而且需要花费的费用还不止于此，后期和建筑面积相关的物业费、税费、取暖费等等，都分摊了买房人的头上。

这个影响具体有多大？

根据专业人士估算，真石漆的高层建筑，10万平米小区建筑面积大约会增加500到600平米；采用幕墙的高端楼盘，影响更大，10万平的小区建筑面积预计增加3000平米。

当然，也有人硬辩解到，如果真的按照新标准，你完全可以不购买有幕墙、干挂石材等外墙面积较大的房子，或者开发商也可以创新新样式，站在买房人的角度建房。

对此铁锤想说，问题的根源并不在于此，大家反应过度，说白了是对公摊面积制度的不满。等了几年，原本以为公摊面积要全面取消了，结果却迎来了变本加厉的新标准。

公摊面积的问题，我们早就说过了，没有统一的标准和不设置上限，是对购房者最不公平的，公摊面积说白了就是开发商“一言堂”——个人无法对公摊面积进行测量核对，这意味着买房人即便对公摊面积存在质疑，也无法验证，只能吃哑巴亏。这恰恰违背了公平公正公开的原则。

公摊面积有解决之道吗？有人说应该加强监管，对开发商、测绘单位，要严格要求，有错严惩。铁锤觉得，这样意义真的不大。

菜市场为什么要设置公平秤？因为那是老百姓肉眼可见、随手可测的标准，公平秤就是标准，它真的有用。光嘴上说有监督、有约束，没用，在这方面已经没有公信力了。

要把公摊面积的矛盾彻底解决，答案有且只有一个，那就是全面彻底取消公摊面积制度，和国际接轨，不搞特殊，让开发商没有猫腻可钻。

这两件事，对于刚刚有复苏迹象的楼市来说，其实杀伤力挺大的，市场到底有没有回暖，购房者可以通过实地看房，真实触摸市场，自行分辨，假的说不成真的。但建筑面积新标准，可预见会对刚刚回暖的购房意愿，有较大的抑制作用——越变越大的公摊面积背后，意味着买房人要承担更多莫须有的费用，这种违背民意的做法，早晚会遭到反噬。